民國(guó)大城市房產(chǎn)繁榮 代價(jià):小城市和農(nóng)村的凋敝
2014-03-28 14:30 來(lái)源：大眾日?qǐng)?bào) 說(shuō)兩句 分享到：
當(dāng)時(shí)一則房產(chǎn)廣告是這樣說(shuō)的:“進(jìn)口出口均極暗淡,唯有地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。大量存銀唯有投資地產(chǎn)最安全……”
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)大眾日?qǐng)?bào)報(bào)道：近來(lái),一二線城市房?jī)r(jià)騰貴,三四線城市房?jī)r(jià)看跌,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)屢有波動(dòng)。有聲音稱,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將“迎來(lái)拐點(diǎn)”、“全面失控”。
是否“失控”,不敢妄斷。不過(guò),這大城市看漲小城市看跌的行情卻是“似曾相識(shí)”。上世紀(jì)20至30年代,民國(guó)一線城市房?jī)r(jià)猛漲、房產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,而與之相對(duì),中小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的地產(chǎn)卻是一片凋敝和衰落。翻閱史料,歷史與今天頗有幾分相似,令人觸目驚心。
學(xué)術(shù)界有一種看法,從民國(guó)成立直到1937年盧溝橋事變之前,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持了大致良性的發(fā)展。漢學(xué)家白吉爾曾把這段時(shí)期形容為“中國(guó)資產(chǎn)階級(jí)的黃金時(shí)代”,民族企業(yè)家和民間經(jīng)濟(jì)活力的釋放超過(guò)了之前的任何一個(gè)時(shí)期。1920-1931年間,中國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率已提高到5.62%,該增長(zhǎng)勢(shì)頭一直保持到對(duì)日戰(zhàn)爭(zhēng)全面爆發(fā)。不過(guò),在民國(guó)經(jīng)濟(jì)表面的繁榮背后,卻深藏著地區(qū)發(fā)展不均衡、社會(huì)日益割裂的隱憂。
這份隱憂首先在民國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái),最典型的地方,莫過(guò)于當(dāng)時(shí)的一線大城市。民國(guó)時(shí)代,最為著名的商業(yè)都會(huì)非上海莫屬。據(jù)資料顯示,從1926年到1930年,魔都上海地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)了二十萬(wàn)萬(wàn)兩白銀,僅1930年一年所增就占其半數(shù)。在“九一八”事變之后,農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的資產(chǎn)加速向大城市轉(zhuǎn)移,造成了民國(guó)大城市的畸形發(fā)展。1863年,上海公共租界的土地平均價(jià)是每畝1318兩白銀,到1907年達(dá)到9606兩,升值超過(guò)七倍;1920年上海公共租界的土地平均價(jià)是每畝10476兩銀,1933年達(dá)到了33877兩。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,可見(jiàn)一斑。
民國(guó)一線城市房地產(chǎn)的火熱,還可以通過(guò)上世紀(jì)30年代“亞洲房產(chǎn)公司”的一則廣告體現(xiàn)。廣告說(shuō):“進(jìn)口出口均極暗淡,唯有地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。大量存銀唯有投資地產(chǎn)最安全。如君有意,敬請(qǐng)垂詢。積十七年之經(jīng)驗(yàn),服務(wù)咨詢,包您滿意�！笨梢�(jiàn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)已經(jīng)不是僅僅滿足居住的“剛需”,而是有投資保值的作用。日裔學(xué)者城山智子在《大蕭條時(shí)期的中國(guó)》一書(shū)里記載,房地產(chǎn)在當(dāng)時(shí)之發(fā)達(dá),金融市場(chǎng)之寬松,竟使得不少大地產(chǎn)公司發(fā)行大額債券,充當(dāng)了“土地銀行”的角色。其債券的支撐品,便是上海等大城市黃金地段的地價(jià)。在民國(guó)經(jīng)濟(jì)最為繁榮的那段日子里,地產(chǎn)和金融,相互交織、密不可分,構(gòu)成一架巨型的斂財(cái)機(jī)器。
然而,大城市房地產(chǎn)的繁榮是有慘痛代價(jià)的。在“北上廣”這些地價(jià)騰貴的一線城市之外,由于缺乏資金流入,中國(guó)三四線城鎮(zhèn)的地價(jià)卻徘徊低位、長(zhǎng)期疲軟。而在廣大的農(nóng)村地區(qū),更是出現(xiàn)了十室九空、凋敝破落的境況。鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)的勞動(dòng)力都紛紛外逃,流向就業(yè)機(jī)會(huì)較多的大城市,在他們身后,遺留下一個(gè)荒涼的鄉(xiāng)村影子。
對(duì)于民國(guó)時(shí)代農(nóng)村的黯淡現(xiàn)實(shí),致力于“鄉(xiāng)村教育”的民國(guó)教育家傅葆琛曾痛心疾首地說(shuō):“中國(guó)都市正在發(fā)展之時(shí),農(nóng)村不獨(dú)荒涼寂寞,且進(jìn)一步大大的崩潰起來(lái)了……到國(guó)際資本主義入侵后,中國(guó)境內(nèi)的產(chǎn)業(yè)起了變化,一方面國(guó)際資本主義的勢(shì)力充滿了全國(guó),另一方面,新式的工商業(yè)漸漸發(fā)展起來(lái)了。農(nóng)村于此,便從荒涼寂寞的狀態(tài)下,開(kāi)始加速度地崩潰起來(lái)”,“由此,城鄉(xiāng)兩區(qū),一個(gè)邁進(jìn),一個(gè)落后,形成一種畸形的現(xiàn)象�！�
這種“畸形發(fā)展”的本質(zhì),不僅是勞動(dòng)力的流向問(wèn)題,更重要的是社會(huì)資源分布不均。一線城市聚集了全國(guó)當(dāng)時(shí)最頂尖的教育資源、商業(yè)資源、政治資源,有更開(kāi)放的市場(chǎng)和更多的消費(fèi)品。這對(duì)于鄉(xiāng)村和三四線城市的窮人來(lái)說(shuō),無(wú)疑具有很大吸引力。地價(jià)因資源的集中而上漲,地價(jià)一貴,房?jī)r(jià)自然節(jié)節(jié)攀升。
據(jù)日本學(xué)者編著的《近代中國(guó)教育史料》統(tǒng)計(jì),1931年,全國(guó)�？埔陨蠈W(xué)校共有103所,其中上海22所、北平15所、廣州8所,“北上廣”三大城市竟然占到高等學(xué)�？倲�(shù)的44%。獨(dú)立大學(xué)和學(xué)院共75所,也絕大部分建于一線城市,北平、上海、廣州、天津四座城市占總數(shù)一半以上。大學(xué)教育資源集中于少數(shù)大都市,十分驚人。主要的工業(yè)部門(mén)也是分布在北平、天津、上海、福州、廈門(mén)、廣州等大城市及其周邊,這很大程度上為城市“吸附”了大量勞動(dòng)力。金融業(yè)更不必說(shuō),1932年的《中資銀行名錄》記載的銀行共200余家,僅上海一地就占到70多家,加上天津、重慶、廣州等主要城市,全國(guó)一大半的銀行和金融部門(mén)已被囊括于大城市。
1930年代,剛剛經(jīng)歷著城市化進(jìn)程的中國(guó)人有不少成為了大城市的新移民。他們的心態(tài)是:放著大城市這么好的條件不去,難道留在破敗的小地方終老此生嗎?隨著勞動(dòng)力不斷向“北上廣”一線城市流動(dòng),地方資本大舉“外逃”,不是逃向國(guó)外,而是逃向了國(guó)內(nèi)的大城市。
大都會(huì)繁榮,小地方凋敝。長(zhǎng)此以往,民國(guó)繁榮的一線城市逐漸變成了被廣大貧窮農(nóng)村和小市鎮(zhèn)包圍著的一個(gè)個(gè)“孤島”。大城市的高房?jī)r(jià)雖然因?yàn)橹腥諔?zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)而有所波動(dòng),但抗戰(zhàn)結(jié)束后民國(guó)社會(huì)高通貨膨脹的現(xiàn)實(shí),使得房產(chǎn)成為了規(guī)避貨幣貶值的最佳途徑。若想在1948年前后的上海市區(qū)租一所洋房,光付給二房東的轉(zhuǎn)手費(fèi)就需要22根金條,折合人民幣幾百萬(wàn)元。時(shí)人慨嘆:“頂屋費(fèi)用動(dòng)輒需黃金數(shù)條乃至數(shù)十條之多,租金多以美鈔、英鎊計(jì)算者,似此金樓銀閣,非法勒索,除少數(shù)富商大賈問(wèn)津外,一般平民莫不感到居住壓迫的痛苦�！鳖愃频那闆r也發(fā)生在當(dāng)時(shí)其他的大城市�？梢哉f(shuō),直到崩潰的前夕,民國(guó)一線城市高房?jī)r(jià)的夢(mèng)魘一直都沒(méi)有散去。
可以說(shuō),民國(guó)的資產(chǎn)階級(jí)黃金年代造就了一線城市的房地產(chǎn)和金融業(yè),大城市房?jī)r(jià)的確漲了不少。但細(xì)讀歷史,這繁榮表象背后的代價(jià)卻是小城市和農(nóng)村的凋敝,以及資源分配的嚴(yán)重不公。(孫驍驥)
編輯：耿倩
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