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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)信息日報報道：文化旅游地產在這兩年迅速成為熱詞,著急進入這一領域的房企大有人在。文化是意識形態(tài),旅游是美好的休閑體驗,地產常常和投機、暴利掛鉤,組合在一塊引爆碰撞出的火花,實在給人太多想象空間。然而前景美好的背后卻難掩風險擔憂。

　　從全國范圍來看,失敗的文化旅游地產開發(fā)案例并不算少數(shù),業(yè)內人士表達更為直接,對于處在探索階段,無論是政策環(huán)境還是開發(fā)經(jīng)營從業(yè)人員都并沒形成體系的文化旅游地產來說,還沒有一個可供參考的成功模式,卻在過熱的市場中不斷暴露更多問題:產業(yè)資金鏈脆弱、同質化風險加劇甚至掛羊頭賣狗肉。

　　1 競爭風險

　　市場過熱行業(yè)競爭加劇

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年數(shù)據(jù)顯示,全年國內游客32.6億人次,比上年增長10.3%;國內旅游收入26276億元,增長15.7%。回到江西本埠市場,2013年江西旅游接待總人數(shù)達2.5億人次。迅速膨脹的市場需求推動了文化旅游地產項目的爆發(fā)。據(jù)《中國經(jīng)營報》統(tǒng)計,僅2012年國內簽約的待開發(fā)和正在開發(fā)的各類文化旅游項目總數(shù)已經(jīng)超過3000個。業(yè)內人士指出,從國外經(jīng)驗來看,從未出現(xiàn)過當前國內這種文化旅游地產遍地開花的現(xiàn)象,而且多為新建千畝大盤。

　　“相關需求數(shù)據(jù)會給地方政府、開發(fā)企業(yè)很多信心,但是分這塊蛋糕的人卻不在少數(shù)。”江西經(jīng)濟發(fā)展研究院院長吳志軍認為,目前國內文化旅游地產項目遍地開花,不論是房企還是文化企業(yè)紛紛涌入這個產業(yè),“大家口號上都會喊出預計接待人次將達到多少千萬,但真的有這么容易實現(xiàn)?”

　　來自廣州長隆集團對外發(fā)布的數(shù)據(jù),經(jīng)過十余年的發(fā)展,廣州長隆終于實現(xiàn)連續(xù)五年接待人次超過1000萬。而香港迪士尼也在經(jīng)營7年后,才首度實現(xiàn)盈利,這是世界主題樂園巨頭迪士尼在全球布局當中唯一盈利的兩家之一,另一家是東京迪士尼樂園。

　　2 經(jīng)營風險

　　借旅游之名行圈地之實

　　“旅游搭臺,地產唱戲”,一度是國內旅游地產的普遍現(xiàn)象,而這直接導致消費者買回一堆“旅游規(guī)劃”,更有甚者文化旅游經(jīng)營不善而直接導致項目爛尾�！斑@兩年業(yè)內多次提到的,住宅市場從黃金時代跌落到白銀時代,大勢難改,房地產傳統(tǒng)開發(fā)面臨瓶頸,大家不得不尋找新的開發(fā)領域�！毙鞂W聞表示,加上旅游業(yè)是近年發(fā)展熱點方向,也與房地產有契合點。而另一關鍵所在,則是文化旅游地產項目拿地便宜,房企從中直接獲取的物業(yè)銷售利潤更為可觀。這一觀點,是業(yè)內的普遍共識。

　　“文化旅游地產項目往往位于城市郊區(qū),需要巨大的資金投入,地方政府為了招商[簡介 最新動態(tài)]引資通常會以非常低的土地價格出讓地塊給開發(fā)商,在市場培育期,這種給甜頭的做法無可厚非�！蹦硺I(yè)內人士表示,低價拿到住宅地塊的事情只可能發(fā)生在這類項目上,土地方面獲得的優(yōu)惠讓房企獲益匪淺,但同時也給項目增加了“假旅游、真地產”的風險,“以旅游名義圈地買房的企業(yè)并不鮮見”。

　　3 資金風險

　　資金鏈脆弱更受經(jīng)濟形勢影響

　　事實上,文化旅游難以逃脫“地產”影子的背后原因是,資金鏈的問題。

　　“文化旅游需要巨額資金投入,絕大多數(shù)房企都是通過地產銷售以續(xù)接資金鏈,實現(xiàn)滾動開發(fā)�！惫沧x藍海執(zhí)行董事總經(jīng)理徐學聞表示。而根據(jù)2012年央行和國家發(fā)改革委、旅游局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外匯局聯(lián)合發(fā)布的《關于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》顯示,對高爾夫球場、大型主題公園、城市水源地的觀光農業(yè)等國家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項目,應嚴格禁止或限制發(fā)放貸款。對于可能借旅游項目名義變相進行房地產開發(fā)的,應從嚴審查。在貸款融資收緊從嚴的前提下,地產銷售無疑起著更為深遠的意義。而近兩年住宅市場形勢始終存在變數(shù)。

　　作為非剛需產品,文化旅游地產比住宅市場更受經(jīng)濟景氣因素影響,一旦資金鏈緊張,風險警報也隨之而來,“直接帶來的反應就是旅游方面的投入減少”,業(yè)內人士表示,從這一角度而言,地產銷售支撐了文化旅游的投入,也將旅游市場的經(jīng)營風險轉嫁給了投資客、購房者。例如華彬集團在北京開發(fā)的亞洲沃德蘭游樂園,在荒廢數(shù)十年后,被政府拆除。而此前來自其他媒體報道,正是投資商受金融風暴影響,資金受阻。

　　不過業(yè)內人士認為,貸款融資問題大多數(shù)只會難倒中小型企業(yè),對于大型房企來說,如何做文化旅游地產,更像是一種態(tài)度問題,“看誰的誠意更大”,大家所指的誠意是,開發(fā)企業(yè)愿意在文化旅游方面投入多少,而不是簡單地粗制濫造。

　　4 同質風險

　　模式簡單復制同質化風險加劇

　　目前主題公園、劇場、酒店、地產的組合形式,是國內多數(shù)文化旅游項目的產品形態(tài)。產品雷同,缺乏精品、獨特的旅游產品,一直受市場詬病。

　　“簡單復制主題公園的模式泛濫,尤其是部分地域市場內分布了較多同類型產品,讓人不得不警惕市場同質化風險。”吳志軍舉例分析,早期張藝謀的“印象·劉三姐”、“印象·麗江”、“印象·西湖”等系列演出獲捧后,迅速走紅全國,如今劇場演出已經(jīng)成為標配,新意難再�！昂唵蔚貜椭颇７隆⑵礈惎B加并不能維系長久的人流,真正做到給游客‘異境體驗’才能保證人氣,而這也是文化旅游項目的核心價值�！眳侵拒娬J為,拋開動輒幾千畝的“恢弘巨制”,如何因地制宜做好專業(yè)水準、精品項目更值得思考。

　　位于內蒙古呼倫貝爾根河市敖魯古雅鄉(xiāng)的“天工部落”,占地2000畝,此前定位為集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區(qū),項目在售出88套養(yǎng)生公寓后,一直未見二期蹤影。業(yè)內人士指出該項目是其開發(fā)企業(yè)北京神州之旅在黃山“徽州文化園”項目的快速復制,“旅游大環(huán)境未成熟。加之當?shù)貧夂蚍置?旅游季節(jié)性太強,且投資商定位不太準確,進入之前缺乏詳細的調研”。

　　“文化旅游地產給開發(fā)企業(yè)提出了非常高的資金、開發(fā)水準、運營要求,僅僅是簡單規(guī)劃主題公園、演出劇院是遠遠不夠的�！眳侵拒娬J為,文化旅游與地產的結合,是市場助推而成,最后也要由市場來檢驗,“文化旅游項目經(jīng)營慘淡的不在少數(shù),誰也不敢說自己是一定成功的”。(記者張?zhí)鹛?文)