房產(chǎn)商:樓盤(pán)賣50億才賺3.5億 土地在漲房?jī)r(jià)難漲
2014-02-28 14:43 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 說(shuō)兩句 分享到：
??央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道：關(guān)于揚(yáng)州房?jī)r(jià),本地房地產(chǎn)商的感受與統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),似乎有些背離。
??近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中,揚(yáng)州新建商品房住宅價(jià)格同比上漲8.2%,環(huán)比上漲0.7%,房?jī)r(jià)保持持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。
??揚(yáng)州一家房地產(chǎn)企業(yè)老總的感受是,揚(yáng)州房?jī)r(jià)同比保持一致,但目前有下降趨勢(shì)。成交量同比縮水,銷售緩慢。
??“對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不漲價(jià)等于降價(jià),財(cái)務(wù)成本每天都在產(chǎn)生�！彼f(shuō),房地產(chǎn)商受到上下游擠壓。
??《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者又采訪了幾家揚(yáng)州本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,他們也表示,揚(yáng)州的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定,同比基本沒(méi)有變化,但成交量相比去年上半年明顯縮水。
??“房?jī)r(jià)已經(jīng)到了極致,以前的狂漲不會(huì)再有了,剛需與房子供給、房?jī)r(jià)之間的關(guān)系,已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。”他說(shuō)。
??揚(yáng)州目前核心區(qū)域房?jī)r(jià)9000～10000元/平方米,近郊約七八千元/平方米。
??他分析,揚(yáng)州與一線城市二線城市最大的不同在于,缺少外來(lái)高端購(gòu)買力源體。一二線城市,每年吸引大量高素質(zhì)移民。但揚(yáng)州情況完全不同,市民絕大多數(shù)已經(jīng)有房。新增剛需只有幾類:富裕的農(nóng)民工、還沒(méi)有房子的大學(xué)生以及養(yǎng)老、改善型住房(城市貧困家庭由于有保障房的供應(yīng),不計(jì)入),而這些總體數(shù)量并不大。
??另一方面,庫(kù)存量卻非常大。揚(yáng)州最近幾年市場(chǎng)每年可以消化約400萬(wàn)平方米存量。但未來(lái)供給將遠(yuǎn)大于需求。
??去年下半年開(kāi)始,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商血拼,房?jī)r(jià)已開(kāi)始下跌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的感受是,去庫(kù)存化非常緩慢。
??房?jī)r(jià)高企,但開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有利潤(rùn)。中間的錢(qián)到哪里去了呢?分析其成本結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn),土地、稅收和行政規(guī)費(fèi)成本,占到房?jī)r(jià)的50%以上。因此他認(rèn)為,土地財(cái)政如果不解決,房地產(chǎn)問(wèn)題不可能解決。
??他向記者出示的一張規(guī)費(fèi)清單顯示,房地產(chǎn)行業(yè)要交納的各種規(guī)費(fèi)多達(dá)近50種。各項(xiàng)規(guī)費(fèi)加總起來(lái),約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的22%(其中包含供電、供水、供氣等費(fèi)用)。
??從房地產(chǎn)商的角度看,土地成本上升是硬性的,但下游的房?jī)r(jià)卻難以再漲了。
??近幾年來(lái),實(shí)業(yè)難做。而現(xiàn)在,三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)似乎正在接近跟實(shí)業(yè)一樣的困境——上下游價(jià)格擠壓,于是毛利率被嚴(yán)重?cái)D壓。三線城市房地產(chǎn)行業(yè)正在被驅(qū)趕到盈虧拐點(diǎn)。
??“總銷售額50億元的盤(pán)子,能賺3.5億元就不錯(cuò)了,毛利率只有7%。現(xiàn)在跟前些年沒(méi)法比�！彼f(shuō),“這還算日子過(guò)得可以的,有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)虧本在賣。”
編輯：耿倩
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