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　　央廣網(wǎng)北京10月20日消息（記者孫瑩）據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道，馬先生以高于同區(qū)域均價16%的價格買套學區(qū)房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不在劃片范圍內(nèi)；王女士300多萬買的房子，賣家戶口遲遲不能遷出；韓先生買房時知道有抵押，以為合同約定賣房人辦理提前還款手續(xù)就沒問題，結(jié)果房屋因被查封無法進行交易……各種始料未及的風險使得二手房買賣雙方交易過程中始終提心吊膽。

　　北京市西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，這類糾紛受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜。北京西城法院今天（20日）通報對近年來此類案件的審理情況，總結(jié)出十大類 “風險房”，提示社會公眾規(guī)避風險、保障房屋交易順暢。

　　馬先生為孩子上學想購買學區(qū)房，中介公司業(yè)務員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點小學以往的招生簡章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋，可是后來他一打聽，這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務費。法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關于涉案房屋為學區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價損失無法支持。

　　北京西城法院民一庭副庭長韓楠分析：“如果雙方當事人確實要買賣學區(qū)房，在合同的補充條款中要特別注明我要購買的是學區(qū)房，合同目的就是要學區(qū)房。如果沒有實現(xiàn)合同目的，違約方就要付給守約方相應的違約責任。這樣法院在裁判中也好有一個判斷的依據(jù)�！�

　　法院還認為中介作為居間方，沒有盡到謹慎審查的責任，存在一定的過錯，所以判決中介退還馬先生居間費用。法官提示，買學區(qū)二手房，一定要提前核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況。韓楠提醒：“去教委、教育局網(wǎng)站、學校的網(wǎng)站和學校，實際了解下劃片的實際情況，到底這個房子是否屬于學區(qū)房，這是買房人的審查義務�！�

　　2015年5月，王女士購買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價305萬元。依據(jù)合同約定，董女士方應當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務。結(jié)果房屋過戶后，仍有董女士的繼子戶口未遷出，王女士起訴到法院。西城法院民一庭庭長郭云燕分析：“戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機關行政行為，并不受司法調(diào)整，不屬于法院受案范圍，但是，戶口遷移的義務可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應違約責任。”

　　法院依據(jù)王女士實際損失情況，判決董女士支付部分違約金。郭云燕表示，“因為戶口在房屋里不影響買房人戶口的遷入，所以買房人對戶口未遷出違約金的主張不要有過多的期望�！�

　　2015年3月，韓先生購買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價174萬元。這套房屋是張女士2013年通過按揭方式購得，抵押給光大銀行借款115萬元。因為沒還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬，但對方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴重的是，因為其他糾紛，房屋被法院查封，無法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。韓楠分析，法院掌握的標準是，如果有銀行抵押，在抵押未解除的情況下，無法判決它進行過戶，因為存在抵押可能導致判決履行的障礙。所以，當事人如果購買的房屋存在抵押，這種情況，雙方當事人要詳細對抵押如何解除、解除時間、解除期限以及未按期解除抵押導致房屋合同不能履行的法律后果進行詳細約定，這樣買房人和賣房人才能夠更好地保護自己的權(quán)利。

　　北京西城法院新聞發(fā)言人劉白露介紹，西城法院受理的房屋買賣合同糾紛案件一直居高不下�！案鶕�(jù)對案件的統(tǒng)計，今年截止到9月我院已收案587件，其中二手房買賣占到八成左右。”

　　二手房買賣涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學區(qū)房等政策性問題。郭云燕提示：在選擇房屋的時候，看一下這個房屋是不是有抵押、是不是抵債的、是不是共有的，有沒有存在多人戶口、是不是央產(chǎn)房、符不符合上市條件、買房涉及不涉及代理、還有房屋存不存在出租的情況，就是對房屋進行實地的勘驗是非常必要的，了解房屋的實際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關情況等。

　　不同類型的“風險房”，也適用一些共同的風險防范措施。法官建議二手房買家首先要準確掌握房產(chǎn)信息，通過看房產(chǎn)證、戶口本和房子本身進行認真審核，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等；其次要妥善簽訂購房合同，北京市存量房屋買賣合同及補充協(xié)議都要都要認真審查交易流程、時間節(jié)點和違約責任等三個方面。維權(quán)方面，法官建議在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應當注意保留相關文件及證據(jù)，雙方在實際履行過程中達成的新的約定，要及時作為補充協(xié)議附在買賣合同之后。一旦出現(xiàn)爭議，拿好相關證據(jù)，幫助還原事實。