【導(dǎo)讀】購(gòu)房人通過中介買二手房，交完1萬元定金和6千元中介費(fèi)后，才發(fā)現(xiàn)，房屋墻面有裂紋，而且是每面墻上都有，有些地方還有被涂抹過的痕跡。購(gòu)房人怒斥中介、房主賣房時(shí)故意隱瞞實(shí)情，并要求解除合同。房主對(duì)此予以否認(rèn)，并以購(gòu)房人違約為由，拒絕退還定金。《天天315》本期聚焦：買了“問題”二手房，該怎么辦？

　　央廣網(wǎng)北京9月20日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近兩年，全國(guó)多地的二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)升溫，但同時(shí)需要注意的是，隨著二手房市場(chǎng)的升溫，買家在成交中的話語權(quán)逐漸變?nèi)酰�再加上不少首次買房的購(gòu)房者又缺乏防范風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，二手房買賣引發(fā)的糾紛也在增加。

　　怎樣才能買到放心的二手房呢？今天，我們就通過關(guān)注一個(gè)實(shí)際案例，來詳細(xì)了解一下，買二手房時(shí)，該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止糾紛的發(fā)生。

　　市場(chǎng)上的二手房源交易信息大部分來自于房產(chǎn)中介，通過中介買房成為二手房購(gòu)房人的首選。江蘇徐州購(gòu)房人王先生購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不足，又想盡快買套房結(jié)婚，去年9月中旬，他委托當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介尋找房源，看過幾套房子后，9月下旬，他選定了一套位于徐州市新城區(qū)的一套125平米，房齡剛過5年的二手毛坯房�？捶�3次后，在中介的催促下，他在10月4號(hào)和房主代理人、以及中介簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。

　　王先生：前兩次我們?nèi)ブ皇强催@個(gè)房型，房屋質(zhì)量倒沒有太多的考慮，然后問了一下是不是學(xué)區(qū)房，只考慮到一些大的宏觀的東西。因?yàn)楫?dāng)時(shí)中介也說，他說來我們這邊掛的房屋，質(zhì)量肯定都是沒有問題的。因?yàn)槲也惶�了解房屋中介或者他們拿房源到底是什么樣的狀況？然后我們認(rèn)為他們推薦房子肯定質(zhì)量是沒有問題的。還有也去過一次，當(dāng)時(shí)我和同事正好路過那里，因?yàn)楫?dāng)時(shí)有點(diǎn)意向，但是沒有確定想買。同事看了之后，他說房型也不錯(cuò)、小區(qū)環(huán)境也不錯(cuò)，從那時(shí)候我才覺得這個(gè)房子應(yīng)該不錯(cuò)。實(shí)際上我們沒有這么著急，但是中介三番兩次的在催，他說房主那邊很著急賣，所以他就約了我們?cè)?0月4號(hào)左右，他說到時(shí)候直接就可以簽定房合同。我們到的時(shí)候大概是10點(diǎn)多鐘，我?guī)е�我爸媽先到房子去了，然后他又很著急，說她（房主）在中介等著。當(dāng)時(shí)她不是房主本人，是房主委托了他的姐姐在那里。中介說她比較著急，一會(huì)兒要走，直接把我叫到中介去了。第一次買房，這方面確實(shí)一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)也沒有，簽合同的時(shí)候確實(shí)也有點(diǎn)倉(cāng)促。他說有事情，我說那去簽?zāi)莻�(gè)合同。當(dāng)時(shí)約定了說過戶可能要在11月5號(hào)，簽完合同之后我就把定金就交付給了房主的代理人。

　　三方約定，在2015年11月5號(hào)辦理過戶手續(xù)，也就是在簽訂合同一個(gè)月后。據(jù)王先生介紹，把過戶時(shí)間放到一個(gè)月后，主要是因?yàn)橘I房的錢都放在理財(cái)賬戶里，一個(gè)月后才能取出。

　　王先生在交完定金和中介費(fèi)后，沒過戶前，趁著國(guó)慶假期有空，就又帶著一位做家裝的朋友去看房，想讓對(duì)方早些拿出裝修設(shè)計(jì)方案。這位朋友仔細(xì)看過每間房后，說出的第一句話，出乎王先生意料，也頓時(shí)讓他因買到婚房而變得愉悅的心情瞬間跌落谷底。

　　王先生：在10月6、7號(hào)，因?yàn)橛袀�(gè)朋友做裝修的，馬上就要過戶了嘛，我想讓他給我看一下做一下裝修，給出個(gè)圖。結(jié)果他一看，因?yàn)樗��?jīng)常裝修，他看了這個(gè)房子就說這個(gè)房屋裂紋挺多的，你肯定沒有仔細(xì)看。然后他說會(huì)不會(huì)有質(zhì)量問題。他當(dāng)時(shí)就給了一個(gè)提醒，說這種豎的裂紋應(yīng)該沒有太大問題，這也屬于一種房屋多年的表皮干裂，這個(gè)問題應(yīng)該不大。但是他發(fā)現(xiàn)墻角上面有涂抹的痕跡，另外墻角上面還有裂紋。然后我們就仔細(xì)一看，每個(gè)房間幾乎每面墻都有裂紋，而且最長(zhǎng)的一個(gè)橫的裂紋大概有3米多。他說這個(gè)承重墻體、墻面多部位大概有幾十處不同程度的開裂，然后我們又在整個(gè)墻內(nèi)外都看了一下，包括北陽臺(tái)的外墻那邊也有一點(diǎn)開裂。他說這些應(yīng)該都比較嚴(yán)重，所以才開始重視這個(gè)事情。他考慮的是，你萬一以后裝修好了之后它依然有開裂，那也會(huì)有很大的問題。

　　房屋墻面有裂紋，但因?yàn)榇蟛糠直煌磕ㄟ^，所以不易被發(fā)現(xiàn)，王先生告訴記者，他當(dāng)時(shí)第一時(shí)間想到的是，房主和中介在賣房時(shí)故意隱瞞了實(shí)情，應(yīng)該馬上解除合同，但冷靜下來后，他又意識(shí)到，有裂紋不能說明房子就一定存在安全隱患。于是，他先給房主發(fā)了一條短信，讓對(duì)方先出具一份房屋質(zhì)量沒有問題的檢驗(yàn)合格單，然后再繼續(xù)商討過戶問題。

　　王先生：我在手機(jī)上編輯了一個(gè)通知，我給寶泰房產(chǎn)發(fā)了一份，也給這個(gè)房主發(fā)了一份。我們當(dāng)時(shí)提出一個(gè)要求，就是說你應(yīng)該在合理期間內(nèi)給我們一個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房屋質(zhì)量合格報(bào)告，因?yàn)槲覀儞?dān)心的是房屋質(zhì)量問題，并且對(duì)這個(gè)房屋數(shù)十處開裂存在可能的安全隱患做出一個(gè)書面承諾。我們當(dāng)時(shí)有這個(gè)要求，發(fā)了一個(gè)通知給他，但是他也一直都沒有回復(fù)。一直到我們約定的見面日期，當(dāng)時(shí)約定就是11月5號(hào)，見面我們溝通，就是把我們所發(fā)現(xiàn)的情況也跟他說了，他也帶了他之前買房子的時(shí)候房地產(chǎn)商給他的房屋質(zhì)量報(bào)告，但那是2011年收房的時(shí)候給他的。我們當(dāng)時(shí)也對(duì)這個(gè)表示疑義，還是希望他能出具一份房屋的質(zhì)量合格報(bào)告。他們當(dāng)時(shí)是不愿意的，沒有答應(yīng)。后來他就一直很強(qiáng)硬，就是說你不要房子了，定金我也不會(huì)退給你。他說我們違約，房子你自己去看了，也沒有故意欺瞞，反正就在那兒擺著。我們當(dāng)時(shí)也試圖跟他說，要不然你降價(jià)處理，他也不同意，也不愿意退定金，后來就這樣一個(gè)結(jié)果。他說要么你買，我就繼續(xù)給你完成過戶。對(duì)于房屋有這樣的問題，我肯定是放心不下的，我可以過戶，但是我希望有質(zhì)量合格報(bào)告，得有這種安全隱患的書面承諾才可以，我覺得這應(yīng)該是一個(gè)合理的要求吧。

　　王先生提供的證據(jù)資料中，包含有相關(guān)的合格證書照片，證書中寫明，該戶已經(jīng)按照《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》的要求進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)論為合格，驗(yàn)收時(shí)間為2011年8月25號(hào)。王先生認(rèn)為。這個(gè)證書無法說明5年后，房屋質(zhì)量依舊合格，他拒絕繼續(xù)履行合同，房主則以購(gòu)房人違約為由，拒絕退還定金。購(gòu)房人，提供了一段錄音證據(jù)資料。

　　房主：我跟你說一下，這房子是五年了，這個(gè)開裂，質(zhì)量絕對(duì)是沒有問題的。因?yàn)檫@個(gè)框架結(jié)構(gòu)的房子，如果我靠陽面這個(gè)地方漏雨的話，那是有問題，我得要補(bǔ)。在中間這個(gè)墻只是一個(gè)格擋，他沒有承重的作用。

　　買房者：每個(gè)墻的墻角是不是承重的？

　　房主：不一定是。墻角是指它的框架和磚結(jié)合的部分。大姐，質(zhì)量問題不是您說有質(zhì)量問題就有質(zhì)量問題的，有專門的鑒定機(jī)構(gòu)，你知道嗎？

　　買房者：現(xiàn)在作為我來講，我買房子我也不是專業(yè)人士。

　　房主：現(xiàn)在這個(gè)房子擺在這個(gè)地方，就是這個(gè)情況，像你說的有二十多處裂紋。如果說你覺得這個(gè)墻有質(zhì)量問題，你可以去舉證。這個(gè)房子開發(fā)商怎么交的，我前兩天我怎么交給中介的，它就是這種現(xiàn)象，就是擺在那。我又不是說它是裝修的，我拿東西去遮蓋它。一個(gè)毛坯的房子，所有東西都是在擺著。你簽了合同你說跟我有什么關(guān)系？

　　買房者：我們買的是二手房，我們看到的是開裂。你買的是合格的，你拿這個(gè)合格證的時(shí)候是沒有開裂的。

　　房主：那不好說，也有開裂的。

　　買房者：這里邊準(zhǔn)沒有現(xiàn)在這開裂的，也沒有涂抹的。

　　房主：有。當(dāng)時(shí)就涂抹過。我沒有涂抹過。咱們別犟這個(gè)，咱們這個(gè)合同只是到了這個(gè)階段，對(duì)吧？我也只是說你認(rèn)為它很危險(xiǎn)，不簽了就完了唄，押金我不會(huì)退給你�，F(xiàn)在是這樣的，過了明天以后，我房子繼續(xù)往外發(fā)，對(duì)不起，你的押金沒了，這期間屬于你們違約。

　　買房者：給你那么多押金，你一點(diǎn)都不退給俺。

　　房主：我肯定不退的，押金肯定不會(huì)退給你。雖然這一個(gè)月只是簽的定合同，這個(gè)合同是因?yàn)槲业饶銈円呀?jīng)等了一個(gè)月了，你還讓我怎么說。你現(xiàn)在找個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)來給我證明這個(gè)東西是有問題的，那我就認(rèn)，我該維修維修。

　　從錄音中，我們可以聽出，房主承認(rèn)房子存在裂紋，并且知道房屋墻面被涂抹過，但是否認(rèn)是他們自己為遮蓋裂紋而有意涂抹的。在溝通結(jié)束前，房主也表明態(tài)度說，要退還定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隱患的質(zhì)檢報(bào)告。 雙方都不愿做出讓步，合同在王先生拒絕繼續(xù)履行的第二天，變?yōu)閺U紙一張，房主繼續(xù)對(duì)外出售自己的房子，也不再理會(huì)王先生。

　　買房是大事，花光積蓄購(gòu)買的住房可能一住就是一輩子，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在瑕疵誰還敢繼續(xù)履行合同？房子沒買到還反賠1萬元定金和6千元中介費(fèi)，王先生覺得心里很委屈，認(rèn)為中介在賣房前，沒有告知實(shí)情，也該負(fù)有一定的責(zé)任，后來他又多次找過中介，但最后都是無果而終。

　　拿到房源后，中介公司會(huì)不會(huì)派人查驗(yàn)房屋，如何查驗(yàn)？如果存在質(zhì)量瑕疵，會(huì)否在買房時(shí)，告知購(gòu)房人？記者昨天也和中介公司寶泰地產(chǎn)中介（徐州市綠地店）取得了聯(lián)系。

　　中介：房屋的質(zhì)量是吧。現(xiàn)在質(zhì)量一般沒有什么問題，除非是關(guān)于漏水之類的問題，其他全部都是可視的，都是能看見的。

　　記者：房主把鑰匙交給你，介紹給客戶之前你會(huì)去驗(yàn)房嗎？

　　中介：肯定我們會(huì)親自先過去看一下實(shí)體的房子具體的情況，是裝修還是毛坯。因?yàn)槊總�(gè)樓盤在開盤之前我們都很了解這種戶型，還有具體的面積，我們也不可能說當(dāng)時(shí)再用什么水平尺或者用什么東西再重新給它測(cè)量一遍，這肯定是不會(huì)的。漏水的情況下，屋子會(huì)有痕跡的，這也是瞞不了的。裂縫的話，正常裂縫這一塊是沒有問題，它只是表皮裂縫，因?yàn)檫@些都是能看得見摸得著的，主要的把關(guān)還是在于你們。實(shí)體的情況我們是免費(fèi)帶你們?nèi)タ�，具體的你看什么都能看得見。我們畢竟只是一個(gè)銷售，后期有帶你做過戶的，我們不可能前期像做工程一樣去給你檢查之類的，開發(fā)商不就是有一次驗(yàn)房嗎？在收房之前，他們就已經(jīng)在把關(guān)了。

　　賣房給王先生的銷售人員在賣房前，是否查驗(yàn)過房屋，對(duì)房屋存在裂紋的情況，是否知情？記者后來也聯(lián)系到這位銷售人員，銷售人員答復(fù)，已經(jīng)過去一年時(shí)間，當(dāng)時(shí)的情況她已經(jīng)記不清了，并明確表示，買房前驗(yàn)房應(yīng)該是購(gòu)房人應(yīng)盡的義務(wù)，而不是中介應(yīng)盡的義務(wù)。

　　銷售人員：我記不清楚了，就算有這樣的事，和我們中介也沒有關(guān)系，和房主有關(guān)系，和他自己有關(guān)系。所有賣房子的也不會(huì)去驗(yàn)房，就算驗(yàn)房也是房主驗(yàn)房，不是我們驗(yàn)房，我們只是負(fù)責(zé)買賣，客戶同意買，房主同意賣，我們就簽合同，我們是自愿買賣的知道吧。

　　對(duì)于本案涉及的相關(guān)問題，北京市中聞律師事務(wù)所律師李斌、北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉做出了分析和點(diǎn)評(píng)：

　　經(jīng)濟(jì)之聲：房主承認(rèn)房子存在裂紋，并且知道房屋墻面被涂抹過，但是否認(rèn)是他們自己為遮蓋裂紋而有意涂抹的。也就是說明知房屋有裂紋，卻沒有告知購(gòu)房人。這種行為從法律上來說，是怎么定義的？

　　李斌：在買賣的時(shí)候，作為賣方它負(fù)有一個(gè)如實(shí)告知的義務(wù)，買方是否締約以及確定合同價(jià)款，有一個(gè)基本的依據(jù)參考。但從另一個(gè)角度來說，表面上的瑕疵，比如說墻上裂縫了，如果我們用肉眼去看就可以看得到的，而無需特殊檢驗(yàn)，因此作為買方他在驗(yàn)房的時(shí)候也同時(shí)要去檢查一下房屋到底有沒有肉眼就可以分辨出來的裂縫。所以，賣方其實(shí)是應(yīng)該告訴買方的，但同時(shí)也要說明，這個(gè)賣方還沒有入住，它是一個(gè)毛坯房。你還要去看，這個(gè)沒有告知的事項(xiàng)是不是特別的關(guān)鍵，足不足以引起主體結(jié)構(gòu)的不合格。當(dāng)然，這個(gè)現(xiàn)在還沒有證據(jù)證明，所以總的來說，賣方知道的情況要如實(shí)告訴買方，供買方來參考是否購(gòu)買，而買方同時(shí)也要去認(rèn)真的檢驗(yàn)是否存在肉眼可以看得到的瑕疵。

　　裘葉：賣方的這種行為肯定是有意的隱瞞、沒有如實(shí)告知，這是肯定的。但就本案來說，我們需要討論的是它這種沒有告知的情況，是否足以支撐這個(gè)買房人認(rèn)為賣房人違約，要求解除合同，并且退還定金的請(qǐng)求。也就是說這個(gè)隱瞞的實(shí)情是否能夠大到?jīng)Q定這個(gè)房子能否成交。比如最高院關(guān)于房屋購(gòu)買合同當(dāng)中的一個(gè)司法解釋說，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，那你這個(gè)房屋肯定是不能賣的。如果出現(xiàn)這種情況，那買房人肯定是有權(quán)要求解除合同的。還有一種，如果你的房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響到了正常居住和使用，在這種情況下，買房人也可以要求解除合同并賠償。但是這個(gè)案件當(dāng)中，雙方對(duì)房屋的裂紋有爭(zhēng)議，但是沒有對(duì)這個(gè)裂紋進(jìn)行相應(yīng)的鑒定，所以可能沒有辦法判斷所謂的這個(gè)裂紋的嚴(yán)重性，無法確定是說主體結(jié)構(gòu)的問題，還是已經(jīng)嚴(yán)重影響到居住的問題，或者僅僅是一個(gè)可供維修的質(zhì)量問題。在具體實(shí)踐當(dāng)中，這是要經(jīng)過相應(yīng)部門來進(jìn)行鑒定，最后做出一個(gè)定論的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：房主在約定過戶時(shí)間當(dāng)天，提供了一份開發(fā)商交房時(shí)，出具的驗(yàn)收合格證書，證書上顯示驗(yàn)收結(jié)論為合格。王先生認(rèn)為這個(gè)證書無法說明5年后，房屋質(zhì)量依舊合格，他拒絕繼續(xù)履行合同，房主則以購(gòu)房人違約為由，拒絕退還定金，并明確表明態(tài)度說，要退還定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隱患的質(zhì)檢報(bào)告。 雙方都不愿做出讓步，合同在王先生拒絕繼續(xù)履行的第二天，就變?yōu)榱藦U紙一張，房主繼續(xù)對(duì)外出售自己的房子。房主不退定金，要求買房人出具房屋存在安全隱患的質(zhì)檢報(bào)告，并且繼續(xù)對(duì)外出售自己房子的行為是否有法律依據(jù)？

　　李斌：合同一經(jīng)簽訂，就應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，對(duì)雙方均有法律約束力，應(yīng)當(dāng)履行�，F(xiàn)在買方提出來，由于墻面有裂縫，有質(zhì)量瑕疵，所以我不買了，其實(shí)這是一個(gè)解除合同的意思表示。賣方說你不買了，那定金我不退你，因?yàn)槟氵`約了，所以我繼續(xù)去賣。實(shí)際上雙方對(duì)之前已經(jīng)達(dá)成的買賣合同，可以理解為解除了，不再履行了，因此賣方繼續(xù)出售。但問題就在于這種解除是一種什么樣的解除，比如說買方認(rèn)為我的解除權(quán)是因?yàn)槟氵`約了，你的質(zhì)量出現(xiàn)了重大瑕疵，但實(shí)際上這點(diǎn)是要由買方來證明的。比如說5年前開發(fā)商向買方交售商品房的時(shí)候，他必須得有分戶驗(yàn)收的質(zhì)量合格證明。五年之后是否存在質(zhì)量瑕疵，這個(gè)不應(yīng)該由賣方證明我的房沒瑕疵。如果說合同簽訂了，買方認(rèn)為質(zhì)量不好我不愿意買了，你必須委托相關(guān)的鑒定機(jī)構(gòu)做一個(gè)房屋質(zhì)量檢測(cè)，如果確實(shí)有主體結(jié)構(gòu)不合格或者嚴(yán)重影響居住使用的嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵，買方才可以解除，否則不能解除合同的，意味著有裂縫你也得買，也得交錢，也得過戶。不過，如果這個(gè)裂縫需要修復(fù)，而且一般的墻面處理裝修達(dá)不到修復(fù)效果，可能要從價(jià)款里面減價(jià)，或者讓賣方承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。我個(gè)人分析，從目前的情況來看，沒有證據(jù)證明買方有權(quán)利解除合同，并且要求賣方賠償。如果這個(gè)前提成立的話，那就是因?yàn)槟愕脑�因不履行合同了，那定金罰則的基本要求就是交付一方不能夠再要回定金了，你以喪失定金為代價(jià)不來買這房子了，只能這么來理解。從法律上說，我們叫法律要件的分類說，就是這個(gè)合同有效成立之后，如果一方想變更合同或者解除合同，就必須對(duì)這個(gè)變更和解除的主張?zhí)峁┳C據(jù)加以證明。在這個(gè)案件之中，買方要解除的事由是房屋質(zhì)量不合格，這個(gè)不合格必須達(dá)到一定的嚴(yán)重程度，以至于我的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，我沒法正常居住使用，這個(gè)責(zé)任是一定要買方來承擔(dān)的，所以買方必須舉證。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在買賣二手房時(shí)，中介應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)有哪些？比如在采訪中，中介認(rèn)為我不是專業(yè)的驗(yàn)房人員，我也沒有義務(wù)在賣房的過程中要先對(duì)房屋質(zhì)量來進(jìn)行檢驗(yàn)，他這種說法對(duì)嗎？

　　裘葉：首先，我們要來定性一下所謂中介與買房人之間簽訂的合同，它這個(gè)中介合同按照我們國(guó)家合同法的規(guī)定，應(yīng)該屬于一種居間合同，而居間合同當(dāng)中規(guī)定居間人就有關(guān)定立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，所以對(duì)于中介來說，你必須要告訴真實(shí)的信息。比如說訂立買房合同過程當(dāng)中，你必須告訴我這個(gè)房源是真實(shí)的，這個(gè)房主是真實(shí)的，這是一個(gè)最基本的要求，第二就是你在促成雙方合同訂立的過程中，你對(duì)于你的委托人要有一個(gè)忠實(shí)的義務(wù)，第三它可能要負(fù)擔(dān)居間費(fèi)用的義務(wù)，當(dāng)然這個(gè)居間費(fèi)用的義務(wù)一般是包含在委托人支付的報(bào)酬里面的。所以，最主要的一點(diǎn)就是說他提供締約的機(jī)會(huì)，也就是說房源的信息真實(shí)性是中介機(jī)構(gòu)目前應(yīng)當(dāng)來進(jìn)行核實(shí)和承擔(dān)的一個(gè)最重要的義務(wù)。剛才消費(fèi)者提出來說這個(gè)驗(yàn)房的工作是否應(yīng)當(dāng)由中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，我個(gè)人認(rèn)為可能中介機(jī)構(gòu)在法律上不需要承擔(dān)這個(gè)義務(wù)，而且從他這個(gè)機(jī)構(gòu)的角度來說，也沒有辦法來履行驗(yàn)房的義務(wù)，所以我認(rèn)為這一塊可能中介確實(shí)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在繳納定金后，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量瑕疵，合同沒辦法繼續(xù)履行，中介是不是應(yīng)該退回中介費(fèi)？

　　李斌：我們要知道，中介的義務(wù)是提供訂立合同的機(jī)會(huì)或者促成訂立合同，起一個(gè)媒介的居間作用�，F(xiàn)在合同已經(jīng)成立了，但由于雙方的原因而非中介的原因造成合同被解除，嚴(yán)格的說中介的任務(wù)已經(jīng)達(dá)成了，我的報(bào)酬應(yīng)該收取，但實(shí)際上如果買方把中介費(fèi)全部交給中介公司之后，由于合同解除，買方買賣房屋的合同目的并沒有實(shí)現(xiàn)，無論違約方在誰，我覺得中介也可以考慮扣除掉必要的中介費(fèi)用，多余的那一部分可以考慮返還給買方，因?yàn)閷?shí)際上這單業(yè)務(wù)最終并沒有履行完畢。當(dāng)然，這并不是法律上規(guī)定的。法律上規(guī)定的只是說我促成合同交易雙方締約了，我的任務(wù)完成了。問題在于，解除合同是否可以歸責(zé)于中介公司，就是他是否有過錯(cuò)。因此如果這個(gè)案件中，中介公司和買方當(dāng)時(shí)是一樣的，我只是帶你去看了三次房，房主沒有告訴我墻上有裂縫，我也沒有觀察到墻上有裂縫，而這個(gè)時(shí)候應(yīng)當(dāng)說，對(duì)于這單業(yè)務(wù)的合同解除，中介公司是沒有過錯(cuò)的。當(dāng)然，基于公平考慮，基于利益衡量來考慮，他也可以退出一部分費(fèi)用，讓買方減少一部分損失。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：中介提供的三方簽訂的居間合同，是制式合同，簽訂前，能否修改或增加內(nèi)容？

　　裘葉：我覺得作為委托方，它是完全可以的，而且雖然現(xiàn)在很多中介機(jī)構(gòu)提供的是一個(gè)制式合同，但是如果我作為委托方委托中介機(jī)構(gòu)幫我賣房或者買房，我有權(quán)利要求中介機(jī)構(gòu)必須要給我提供什么樣的義務(wù)，如果中介機(jī)構(gòu)愿意接受，雙方協(xié)商一致，這是沒有任何問題，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。比如說我對(duì)于買房人有什么樣的要求，或者我對(duì)于賣房人有什么樣的要求等等，這是可以約定在合同當(dāng)中的。同時(shí)，簽訂這種中介合同的時(shí)候，什么情況下能夠退中介費(fèi)，什么情況下中介機(jī)構(gòu)要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任等等，這些責(zé)任條款必須要寫清楚。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：市場(chǎng)上的二手房源交易信息大部分來自于房產(chǎn)中介，通過中介買房成為二手房購(gòu)房人的首選。那么，買賣二手房有哪些中介常用的套路需要避免？

　　李斌：首先，作為一個(gè)買房人應(yīng)當(dāng)有一個(gè)學(xué)習(xí)的權(quán)利義務(wù)，你要多了解市場(chǎng)行情，信息相對(duì)對(duì)稱之后，就不太會(huì)陷入到非常明顯的陷阱之中去。第二個(gè)問題是中介在帶您看房的時(shí)候，往往會(huì)讓看房人來簽一個(gè)看房確認(rèn)單，他會(huì)說這是我今天跑出來之后為你這單服務(wù)了，你給我簽字確認(rèn)一下，將來我回店里之后，店長(zhǎng)會(huì)明白我是出來工作的，而不是去辦私事的。實(shí)際上你要簽任何字的時(shí)候都要看清楚，這上面寫的內(nèi)容是否對(duì)自己有利。比如通常都會(huì)在看房確認(rèn)單上有這樣的條款，如果你看這個(gè)房之后，最后沒有通過我這個(gè)中介公司，通過別人或者直接與賣方達(dá)成交易，那你要承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，也就是中介行業(yè)里面常說的跳單。實(shí)際上這個(gè)問題還是要區(qū)分幾種情況的，我這里只提示廣大的購(gòu)房者在買房、看房的過程中，在簽任何書面文件的時(shí)候，一定要看清楚內(nèi)容，而不要簡(jiǎn)單的聽中介人員口頭介紹。