長期以來，農(nóng)民貸款難是制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵問題。農(nóng)房是農(nóng)民手中最重要的資產(chǎn)，開展農(nóng)房抵押貸款、盤活農(nóng)房資產(chǎn)，對(duì)破解農(nóng)戶貸款難問題、拓寬農(nóng)村融資渠道、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的意義。

　　農(nóng)房如何抵押貸款，有哪些創(chuàng)新的做法能幫助農(nóng)民順利融資？

　　△△聽神州土地分析師薄洋和主持人張程共同探討

　　什么是農(nóng)房抵押貸款？

　　2016年，央行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國土部、住建部等多部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》對(duì)農(nóng)房抵押貸款作了說明。

　　農(nóng)房抵押貸款是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

　　用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

　　借款人未履行還款義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將農(nóng)房產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)移

　　當(dāng)借款人未履行還款義務(wù)時(shí)，按照“農(nóng)對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)移、地隨房走”的原則，對(duì)抵押物采取轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)和訴訟等方式進(jìn)行處置，處置后的農(nóng)房產(chǎn)權(quán)與宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。

　　抵押物的轉(zhuǎn)讓一般在借款人所在的村集體范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，但也有例外，如浙江瑞安探索農(nóng)房在縣域范圍內(nèi)的“農(nóng)對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)讓”，村集體經(jīng)濟(jì)組織成員一般以村里的農(nóng)戶底冊(cè)為認(rèn)定范圍。

　　一般雙證齊全，在鄉(xiāng)村比較繁華地帶，或者臨街的農(nóng)房更容易抵押。這種房子價(jià)格估值比較高，也更容易在市場上處置。

　　農(nóng)房抵押貸款的困境

　　1、農(nóng)戶貸款投入到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的比例不高。

　　從貸款用途來看，大多數(shù)的農(nóng)村居民貸款更多的是用于應(yīng)急消費(fèi)，而真正用來進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的比例很低。

　　2、抵押權(quán)難以流轉(zhuǎn)。

　　農(nóng)村住房附屬于宅基地，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)僅能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不能一起轉(zhuǎn)移宅基地的使用權(quán)，違反了物權(quán)法房地一體的規(guī)定 ，最終導(dǎo)致農(nóng)房抵押權(quán)無法徹底實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)難以流轉(zhuǎn)。

　　2007年，國務(wù)院辦公廳 《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房�！鄙鲜稣�策法規(guī)限制了農(nóng)房在城鄉(xiāng)間的流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致抵押物置困難。

　　創(chuàng)新的農(nóng)房抵押貸款模式：

　　農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押貸款

　　現(xiàn)在民宿、農(nóng)家樂等鄉(xiāng)村休閑旅游特別火，不少人都從中嗅到了商機(jī)。但有一個(gè)困境是，農(nóng)村的宅基地是集體所有的，農(nóng)村的房屋不能買賣，只能出租。因此不少人租了幾年的農(nóng)房進(jìn)行改造，把他們變成民宿，現(xiàn)在不少地方出臺(tái)政策，可以用農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押貸款了。

　　農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押貸款是指銀行向農(nóng)民或經(jīng)營者以承租的農(nóng)房租金、裝修、旅游景區(qū)經(jīng)濟(jì)效益等在租期內(nèi)以流轉(zhuǎn)使用權(quán)發(fā)放的貸款。

　　舉個(gè)例子：

　　麗水民宿、農(nóng)家樂等旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為了解決民宿發(fā)展融資難的問題，實(shí)行了“農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押貸款”的模式。麗水把農(nóng)房的所有權(quán)和使用權(quán)分開。也就是民宿經(jīng)營者從農(nóng)戶或村集體手中流轉(zhuǎn)農(nóng)房，在農(nóng)房所有權(quán)基礎(chǔ)上產(chǎn)生了一定期限的農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)，用農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押貸款模式。

　　這項(xiàng)政策跟農(nóng)村承包耕地的“三權(quán)分置”有點(diǎn)相似，“三權(quán)分置”是把農(nóng)村的承包經(jīng)營權(quán)拆解為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，農(nóng)場主可以用流轉(zhuǎn)過來的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押貸款。農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押貸款的創(chuàng)新更加大膽，因?yàn)樵诔鞘凶夥孔语@然是不能抵押的，這次宅基地試點(diǎn)的抵押，抵押的并不是房子，而是宅基地上房子幾年的使用權(quán)。

　　現(xiàn)在農(nóng)房流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押貸款，還只在一些旅游業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)進(jìn)行，因?yàn)檫@種地區(qū)的房子價(jià)值更高，并且能夠促進(jìn)休閑旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，解決農(nóng)家樂、民宿融資難的問題，意義重大。

　　中國鄉(xiāng)村之聲原創(chuàng)作品，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)轉(zhuǎn)載，但請(qǐng)務(wù)必注明來源：微信公眾號(hào)「中國鄉(xiāng)村之聲」，并保持轉(zhuǎn)載內(nèi)容的單獨(dú)完整呈現(xiàn)。