（原標(biāo)題：中國(guó)樓市在怒吼？身邊都在限購(gòu)，權(quán)威媒體怎么說(shuō)）

　　這幾天，還有比“限購(gòu)”更熱的詞嗎？

　　自9月30日至10月2日，短短三天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢共計(jì)9個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。

　　政知道注意到，截至目前，全國(guó)已經(jīng)至少有16座城市開(kāi)始限購(gòu)，除了上述城市，還有廈門(mén)、南京、杭州、昆山、上海、廣州、深圳。

　　限購(gòu)重啟情況匯總（截至10月3日）

　　供圖 | 中國(guó)網(wǎng)

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著2014年開(kāi)始松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)。

　　對(duì)這個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，人民日?qǐng)?bào)、新華社分別發(fā)聲�！爸袊�(guó)樓市發(fā)出怒吼”的說(shuō)法被廣為傳播。

　　權(quán)威媒體都怎么說(shuō)的？

　　房地產(chǎn)三大信號(hào)怎么看？

　　進(jìn)入9月，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售的旺季，二線城市的地產(chǎn)也開(kāi)啟了瘋長(zhǎng)的模式，但是在這樣上漲的背后有沒(méi)有隱憂呢？

　　中國(guó)居民房貸收入比，超日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期目前中國(guó)居民房貸收入比是0.46，已經(jīng)超過(guò)了日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，如果按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，5年內(nèi)將達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅數(shù)據(jù)，接近美國(guó)金融危機(jī)峰值 如果從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國(guó)2007年時(shí)的峰值為52.6%。而中國(guó)2015年已經(jīng)上升到了35%，2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國(guó)金融危機(jī)期間峰值水平。

　　杠桿加碼！中國(guó)個(gè)人房貸余額是16.55萬(wàn)億去年，一場(chǎng)杠桿推動(dòng)的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來(lái)對(duì)比一下，6月18日，券商融資余額達(dá)到了歷史高峰2.26萬(wàn)億元，再加上估算的場(chǎng)外配資1.5—2萬(wàn)億元，場(chǎng)內(nèi)外融資合計(jì)約4萬(wàn)億元。

　　截至今年6月底，中國(guó)個(gè)人房貸余額是16.55萬(wàn)億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸余額將達(dá)到17.9萬(wàn)億元左右，單純從杠桿資金的絕對(duì)量而言，比去年的股市泡沫，有過(guò)之而無(wú)不及。

　　樓市為何上漲？

　　今年部分地區(qū)樓市高熱引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲，專家認(rèn)為與貨幣、信貸以及土地供應(yīng)等多種因素有關(guān)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍說(shuō)，貸款充裕對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定支撐作用。從七八月份新增人民幣貸款數(shù)據(jù)看，居民中長(zhǎng)期貸款為新增貸款主力，尤其7月占比更是高達(dá)102%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告認(rèn)為，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素帶來(lái)的投資荒困局，是導(dǎo)致投資資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因之一，部分地區(qū)房產(chǎn)的金融屬性相對(duì)凸顯。

　　在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛看來(lái)，很多熱點(diǎn)城市土地供求關(guān)系出現(xiàn)變化，特別是大城市供應(yīng)土地規(guī)模達(dá)不到預(yù)期，導(dǎo)致供地不足，也影響了樓市預(yù)期。

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告分析，今年以來(lái)，地王潮從杭州、南京、合肥向成都、鄭州、武漢不斷蔓延，重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)高溫不退。土地高熱致整體樓面價(jià)上漲，住宅用地樓面價(jià)及溢價(jià)率大幅上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為1891元/平方米，較去年同期上漲47.9%；其中住宅用地樓面均價(jià)為3333元/平方米，同比上漲61.7%。

　　“分區(qū)限購(gòu)”或現(xiàn)擠出效應(yīng)

　　“今年以來(lái)樓市表現(xiàn)令人困惑，城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢(shì)加劇成為市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍說(shuō)。

　　現(xiàn)在，除北京、蘇州屬于“加碼”調(diào)控外，其余城市均祭出了最新的限購(gòu)限貸舉措，差異化的“分區(qū)限購(gòu)”調(diào)控成為政策新亮點(diǎn)。

　　“這將產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)，緩解城市熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，同時(shí)將購(gòu)房需求推向可能存在‘去庫(kù)存’壓力的周邊區(qū)域�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)透露。

　　以天津?yàn)槔�，�?yán)躍進(jìn)具體分析了分區(qū)限購(gòu)調(diào)控的作用原理，天津武清區(qū)由于毗鄰北京，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的熱點(diǎn)，前8個(gè)月二手房交易價(jià)格迅速上漲。

　　“而在限購(gòu)政策實(shí)施后，北京購(gòu)房者至天津購(gòu)房的門(mén)檻抬高，在武清區(qū)認(rèn)購(gòu)首套住房首付需要40%，且無(wú)法購(gòu)買二套，遂只能認(rèn)購(gòu)北辰和寶坻等區(qū)域，未來(lái)這些區(qū)域市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)明顯上漲，即市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)移�！�

　　下一個(gè)限購(gòu)城市會(huì)是誰(shuí)？

　　專家認(rèn)為，“北京政策模板將成為第四季度一、二線城市調(diào)控樓市的模板。”

　　在北京發(fā)布樓市新政后，確有六城緊跟步伐，而這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。

　　綜合業(yè)內(nèi)人士分析顯示，未來(lái)，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，限購(gòu)可能性仍非常大。

　　房?jī)r(jià)會(huì)有實(shí)質(zhì)性下跌？

　　調(diào)控政策何時(shí)能真正“抑房?jī)r(jià)”？

　　專家認(rèn)為，近期熱點(diǎn)城市政策收緊力度升級(jí)，或限購(gòu)限貸，或限房?jī)r(jià)地價(jià)，或加強(qiáng)監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，特別是購(gòu)買人群受限及信貸收緊，短期將為當(dāng)前過(guò)熱樓市適當(dāng)降溫，也將成為更多城市控制房?jī)r(jià)的重要選擇，預(yù)計(jì)四季度各線城市政策分化將更明顯。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　“但需要注意的是，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性下跌�！眹�(yán)躍進(jìn)提醒。

　　“當(dāng)前樓市存在局部過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，但仍處在可控范圍內(nèi)，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

　　控房?jī)r(jià)還需要啥后手？

　　白彥軍建議，熱點(diǎn)城市還應(yīng)主動(dòng)公布土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，抑制短期市場(chǎng)波動(dòng)。對(duì)去庫(kù)存壓力較大的部分三四線城市，應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點(diǎn)城市的支持政策，通過(guò)合理信貸政策引導(dǎo)，讓小地方樓市活躍起來(lái)，大城市冷靜下來(lái)。

　　此外，專家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對(duì)居民生活成本影響較大，并影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力尚需時(shí)日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點(diǎn)，既要防控風(fēng)險(xiǎn)，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。