央廣網(wǎng)北京10月21日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，樓市調(diào)控政策下，二手房市場(chǎng)也受到不小的影響。不過(guò)，雖然成交量下降，買賣糾紛卻沒(méi)有少。北京市西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，這類糾紛受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實(shí)較為復(fù)雜。北京西城法院昨天通報(bào)對(duì)近年來(lái)此類案件的審理情況，總結(jié)出“風(fēng)險(xiǎn)房”可能存在的問(wèn)題，提示社會(huì)公眾規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障房屋交易順暢。

　　購(gòu)買學(xué)區(qū)房二手房要核實(shí)入學(xué)政策

　　馬先生為孩子上學(xué)想購(gòu)買學(xué)區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)以往的招生簡(jiǎn)章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買了涉案房屋，可是后來(lái)他一打聽(tīng)，這套房子不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價(jià)損失，退還服務(wù)費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒(méi)有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。

　　北京西城法院民一庭副庭長(zhǎng)韓楠分析：“如果雙方當(dāng)事人確實(shí)是要買賣學(xué)區(qū)房，那么在合同的補(bǔ)充條款中要特別的注明我要購(gòu)買的是學(xué)區(qū)房，我的合同目的就是要學(xué)區(qū)房。如果沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這個(gè)合同目的的話，那么違約方就要付給守約方相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣法院在裁判中也好有一個(gè)判斷的依據(jù)�！�

　　法院還認(rèn)為中介作為居間方，沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，存在一定的過(guò)錯(cuò)，所以判決中介退還馬先生居間費(fèi)用。法官提示，買學(xué)區(qū)二手房，一定要提前核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況。

　　抵押未解除二手房購(gòu)買要謹(jǐn)慎

　　2015年3月，韓先生購(gòu)買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價(jià)174萬(wàn)元。這套房屋是張女士2013年通過(guò)按揭方式購(gòu)得，抵押給光大銀行借款115萬(wàn)元。因?yàn)闆](méi)還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬(wàn)，但對(duì)方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴(yán)重的是，因?yàn)槠渌�糾紛，房屋被法院查封，無(wú)法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。

　　韓楠分析：“我們法院掌握的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是，如果有銀行抵押的話，在抵押未解除的這種情況之下，無(wú)法判決它進(jìn)行過(guò)戶，因?yàn)榇嬖诘盅嚎赡芫褪菍?dǎo)致判決履行的一個(gè)障礙。所以呢，當(dāng)事人如果購(gòu)買的房屋是存在抵押的，那這種情況之下，雙方當(dāng)事人要詳細(xì)的對(duì)抵押的如何解除，解除的時(shí)間、解除的期限以及未按期解除抵押導(dǎo)致房屋合同不能履行的一個(gè)法律后果進(jìn)行詳細(xì)的約定，這樣呢買房人和賣房人才能夠更好地保護(hù)自己的權(quán)利�！�

　　購(gòu)買二手房必需實(shí)地勘驗(yàn)

　　二手房買賣涉及的法律問(wèn)題除了一般買賣合同問(wèn)題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動(dòng)等其他法律問(wèn)題，及以享受教育資源為購(gòu)房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問(wèn)題。

　　西城法院民一庭庭長(zhǎng)郭云燕提示：“在選擇房屋的時(shí)候，看一下這個(gè)房屋是不是有抵押、是不是抵債的、是不是共有的，有沒(méi)有存在多人戶口、是不是央產(chǎn)房、符不符合上市條件、買房涉及不涉及代理、還有房屋存不存在出租的情況，就是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地的勘驗(yàn)是非常必要的，了解房屋的實(shí)際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況，等等�！�