“地王”、“豪宅樓王”、“廣鐵集團(tuán)內(nèi)部福利房”等多重標(biāo)簽令廣州珠光·御景壹號項目從上市之初就備受關(guān)注。不過時至今日，這一項目的銷售卻顯得有些黯淡。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該項目上半年僅售出10套住宅�！斑@段時間，來看房的人少之又少，成交更是不理想。”冷清的銷售中心內(nèi)，一位銷售人員正為交易情況發(fā)愁。

　　不僅如此，這個位于廣州核心老城區(qū)的高端住宅項目，是珠光集團(tuán)2010年拿下的廣鐵南站“單價地王”。按照與廣鐵集團(tuán)的合作約定，珠光集團(tuán)除在此開發(fā)商品房項目之外，還將為廣鐵集團(tuán)開發(fā)建設(shè)職工住宅、鐵路博物館，以及公建配套項目。

　　但目前，由于銷售緩慢、資金回流不力，與廣鐵集團(tuán)的合作項目也難以交房。

　　“為了緩解廣鐵南站項目的資金難題，珠光集團(tuán)曾與眾多包括銀行在內(nèi)的金融合作機(jī)構(gòu)探尋合作機(jī)會�！币晃涣私庵楣饧瘓F(tuán)情況的廣州某知名房企項目負(fù)責(zé)人稱。

　　半年僅售10套房

　　“目前在售的有315平方米、369平方米、478平方米江景大宅，成交的也主要是369平方米住宅，今年以來，一個月能出售一套就很不錯了�！痹擁椖夸N售人員稱。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年這一項目共售出10套住宅，成交均價為51485元/平方米，2月售出3套、3月售出5套，5、6月份只各有一套單位成交，其余月份則零成交。

　　此外，網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)還顯示，自2012年底入市以來，該樓盤累計出售僅57套，還有133套處于未售狀態(tài)中。這也就是說，該項目可售住宅共190套，按上半年10套的成交套數(shù)計算，去化率不足一成。

　　顯然，這一去化率遠(yuǎn)低于廣州市場的平均水平。公開數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，廣州成交套數(shù)前十名的樓盤，去化率基本在六成以上，即使銷售情況一般的樓盤，去化率也在三成左右。

　　令業(yè)內(nèi)感到不解的是，就在去年，珠光·御景壹號樓盤還是廣州千萬級豪宅市場的最大贏家。在限價限簽限購的政策環(huán)境之下，這一項目在去年國慶“黃金周”時，以7天總銷售額高達(dá)近4億的銷售業(yè)績領(lǐng)跑廣州豪宅市場。

　　但進(jìn)入2014年，明星樓王的銷售卻急轉(zhuǎn)直下。

　　“這一項目此前定價過高，現(xiàn)在市場交易冷淡，但項目也并未作出價格調(diào)整。”珠光集團(tuán)的營銷人士分析。

　　自入市以來，該樓盤以5萬元/平方米的起步價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同區(qū)域的其他項目。去年9月，項目起價提高至6萬元/平方米，到今年珠光·御景壹號發(fā)布消息稱，將于9月份推出建筑面積為223-276平方米的新品，同時B區(qū)均價抬高到6.5萬元/平方米。

　　這一樓盤所在的廣鐵南站地王地塊，當(dāng)年地價總額為86億，樓面地價超過1.7萬元/平方米。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計建成后的住宅售價將達(dá)到3萬元/平方米左右。

　　“我們多次提出意見，4.5萬元/平方米作為開盤起步價更合適，這樣銷量可能會相對理想一些，后續(xù)再提價的壓力也不會太大�！鄙鲜鰻I銷人士分析，廣州限價、限購政策對豪宅銷售影響很大，隨著如今市場整體交易不理想，定價過高的樓盤銷售水平更處于低迷狀態(tài)，資金回流壓力過大。

　　第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄分析，從長遠(yuǎn)政策來看，廣州住宅市場持續(xù)“四限”將成為主要基調(diào)。2014年廣州全市預(yù)計豪宅市場竣工量超過4000套，遠(yuǎn)超2013年的新增供應(yīng)量，開發(fā)商銷售壓力上升。加上持續(xù)攀高的房貸利率，潛在買家普遍持觀望狀態(tài)，豪宅成交量與價格還將受到抑制。

　　難以兌現(xiàn)的廣鐵合約

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前該樓盤銷售金額約為1.8億元。這個數(shù)字，與珠光集團(tuán)當(dāng)年86億元的大手筆投入相比，凸顯了現(xiàn)金回流的壓力。

　　“這一地塊上廣鐵的住宅項目和博物館等配套設(shè)施還沒有建好，交付更沒有那么快能實現(xiàn)�！敝楣狻び�景壹號豪宅項目的東南側(cè)，廣南鐵路職工住宅項目現(xiàn)場的一位施工負(fù)責(zé)人告訴記者，這正是珠光集團(tuán)須建好并交付給合作方廣鐵集團(tuán)的樓房。

　　資料顯示，廣州鐵路南站地塊原屬于廣鐵集團(tuán)歷史劃撥用地，停止使用后經(jīng)廣州“三舊”改造政策推進(jìn)，廣鐵南站住宅用地獲得在土地市場公開出讓的機(jī)會。

　　2010年，珠光集團(tuán)攜手廣鐵集團(tuán)一同拿下廣鐵南站項目，按照“廣鐵出地、珠光建房”合作模式，珠光集團(tuán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)住宅樓、公建配套、鐵路博物館和詹天佑紀(jì)念館等等。在該項目2011年發(fā)布的招標(biāo)信息顯示，首期啟動招標(biāo)的建筑面積占總建設(shè)面積的67%，投資總額高達(dá)10億元以上。

　　其中，廣南鐵路職工住宅項目由四棟高樓組成，外表掛有“珠光·御景壹號”大型廣告字樣，這實際上則是珠光集團(tuán)為廣鐵集團(tuán)建設(shè)的“定向銷售福利房”。據(jù)廣鐵集團(tuán)一位參與購房的員工表示，集團(tuán)于2012年啟動內(nèi)部銷售，售價約10000元/平方米。

　　“御景壹號開盤前期推出的幾棟商品房住宅樓已經(jīng)收官，而同期審批的廣鐵住宅項目E1-E4棟現(xiàn)在還沒有完工�！睂τ谶@4棟樓遲遲沒有完工的原因，該施工負(fù)責(zé)人不愿意多談。

　　與此同時，將這一耗資巨大的整體項目注入集團(tuán)上市公司珠光控股(1176.HK)的計劃也一再推遲。

　　珠光控股董秘余達(dá)志曾在2012年表示，廣鐵南站項目要先把交付給合作方的樓房建好后，才能轉(zhuǎn)入上市公司。這個項目已經(jīng)安排在2013年的注資計劃中了。但時至今日，該計劃至今仍未落實。

　　了解珠光集團(tuán)情況的廣州某知名房企項目負(fù)責(zé)人稱，陷入資金鏈緊張的珠光集團(tuán)，為了廣鐵南站的項目，曾與眾多包括銀行在內(nèi)的金融合作機(jī)構(gòu)探尋合作機(jī)會，希望解決資金的燃眉之急。