2月24日，房地產(chǎn)類貸款緊縮擴大的效應(yīng)已經(jīng)蔓延至資本市場。日前，興業(yè)銀行(601166.SH)等部分商業(yè)銀行傳出收緊房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款的消息，鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的融資條件同時收緊。

　　當(dāng)天早盤，包括“招、保、萬、金”等地產(chǎn)四巨頭在內(nèi)的地產(chǎn)股全線暴跌，并拖累指數(shù)大跌。截至終盤，地產(chǎn)股紛紛上演跌停潮，上實發(fā)展(600748.SH)、格力地產(chǎn)(600185.SH)、運盛實業(yè)(600767.SH)、中華企業(yè)(600675.SH)、華夏幸福(600340.SH)等上市房企均被封死在跌停板上。

　　而四大地產(chǎn)巨頭中，跌幅居前的保利地產(chǎn)(600048.SH)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)跌幅均逾8%，跌幅最小的萬科A(000002.SZ)全天跌幅也超過6%。

　　當(dāng)天，保利地產(chǎn)董秘黃海對本報記者表示，他已聽聞了興業(yè)銀行停貸的有關(guān)市場傳聞，但個人并沒有收到確切消息�！敖刂聊壳埃�公司開發(fā)貸并沒有受到影響，一切正常進行。其他如個人按揭方面也正常�！�

　　值得一提的是，在房地產(chǎn)類貸款緊縮擴大背后，上市房企流動性負債居高不下的風(fēng)險也日漸突出，或?qū)⒊蔀橥侠燮湮磥順I(yè)績的隱形“殺手”。

　　截至去年三季度末，135家上市房企流動負債合計高達1.476萬億元，占報告期末負債總額的71.37%，較上年末(調(diào)整后)的1.26萬億元，增加了2160億元，增幅為17.14%。其中，地產(chǎn)四巨頭中，資產(chǎn)負債率最高的保利地產(chǎn)和萬科分別高達80.20%和79.54%。

　　市場風(fēng)聲鶴唳

　　當(dāng)天，有機構(gòu)人士對本報記者表示，周末關(guān)于金融機構(gòu)逐漸收緊對地產(chǎn)企業(yè)貸款的消息逐漸擴散。截至目前，已有銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款進行了嚴格的總量限制。毫無疑問，政策的一再加碼將使得今年的房地產(chǎn)市場較為艱難。

　　大成基金有關(guān)人士直言，“此次銀行收緊政策超出了我們的預(yù)期。我們判斷，地產(chǎn)基本面處于下滑中繼，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈預(yù)計仍將下滑。”

　　“市場之所以如此敏感，甚至有些風(fēng)聲鶴唳，源于大家對于房地產(chǎn)未來資金鏈斷裂以及由此引發(fā)的深度衰退的擔(dān)憂�！鄙鲜鰴C構(gòu)人士稱，“可以肯定的是，在當(dāng)前這樣一個房地產(chǎn)整體供過于求、貨幣政策偏緊、銀行存款增速下滑的環(huán)境下，銀行業(yè)對于房地產(chǎn)風(fēng)險的重新評估，將會提高房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險權(quán)重，收緊普通的開發(fā)貸和按揭貸�！�

　　“對開發(fā)貸而言，事實上過去半年以來，銀行一直有不同程度的收緊，主要制約因素在于流動性。我們認為，未來不排除銀行進一步收緊開發(fā)貸的可能，對開發(fā)商資金鏈造成負面影響。”長城證券分析師蘇緒盛表示。“一般來說，樓市的先行指標是流動性，大致領(lǐng)先樓市3~6個月，因此，繼2013年年中流動性環(huán)境惡化之后，4季度和今年上半年的樓市低迷是可以預(yù)料到的，短期依然看不到好轉(zhuǎn)的可能。”

　　“如果上半年樓市維持低迷，開發(fā)商資金回籠不暢，考慮年中會有一波信托兌付的小高峰，那么對樓市和開發(fā)商資金鏈的影響將會雪上加霜�！碧K緒盛如是說。

　　對此，有市場人士戲言，“過去一周以來，全國已大面積出現(xiàn)樓市成交萎縮的跡象。我們仿佛已經(jīng)聽到了冰山碎裂的咔嚓聲�！�

　　“事實上，杭州等地開年后掀起的大幅度降價潮，也從另一個方面證實了房企對于樓價后市判斷的謹慎預(yù)期�！鼻笆鰴C構(gòu)人士也稱。

　　信托融資風(fēng)險提升

　　該機構(gòu)人士認為，在經(jīng)歷了2013 年的快速加杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率水平已處于歷史高位，這本身即意味著房地產(chǎn)企業(yè)在今年的融資滾動需求仍將處于高位。而商業(yè)銀行的行為模式變化無異于同時掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。因此，房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險將在未來一段時間處于高位，或?qū)⒊蔀樯鲜蟹科蟮臉I(yè)績隱形“殺手”。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至去年三季末，135家房地產(chǎn)上市公司累計負債總額高達2.068萬億元，較上年末(調(diào)整后)的1.703萬億元，大幅增加了3650億元，增幅達21.43%。

　　對此，平安證券分析師周雅婷也表示，截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體凈負債率72.9%，處歷史高位。特別是部分凈負債率較高的企業(yè)將首當(dāng)其沖。就房企資金來源而言，開發(fā)商開發(fā)資金來源中，銀行貸款占比14.1%，自籌資金為38.8%，而相當(dāng)部分的自籌資金來自信托及銀行表外融資。

　　而上市房企中，凈負債率位列前五的上市公司分別是京投銀泰(600683.SH)、西藏城投(600773.SH)、天津松江(600225.SH)、中天城投(000540.SZ)、泰禾集團(000732.SZ)。截至去年三季度末，資產(chǎn)負債率居前十的上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH)、京投銀泰、天津松江、華夏幸福、中天城投、*ST珠江(000505.SZ)、陽光城(000671.SZ)、西藏城投(600773.SH)、國興地產(chǎn)(000838.SZ)、金科股份(000656.SZ)期末資產(chǎn)負債率分別高達92.94%、90.71%、90.56%、89.62%、89.57%、89.24%、86.82%、85.95%、85.39%、84.74%。

　　其中，華夏幸福期末流動負債余額高達451.03億元，金科股份、魯商置業(yè)次之，分別為351.44億元和225.05億元，而中天城投和陽光城也達192.89億元和161.14億元。

　　“如果銀行表外和表內(nèi)同時收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將對開發(fā)商的融資能力產(chǎn)生打擊�！敝苎沛梅Q，“我們發(fā)現(xiàn)，凈負債率最高的公司中地方融資平臺型企業(yè)占據(jù)了大部分，在今年強調(diào)地方投資去杠桿和挑戰(zhàn)地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)方針下，這些凈負債率較高的公司同時大量利用信托渠道進行融資，風(fēng)險值得密切關(guān)注�！�

　　周雅婷表示：“在銀行收縮房地產(chǎn)融資的前提下，開發(fā)商將首先縮減拿地規(guī)模，新開工將根據(jù)庫存規(guī)�？吹�下菜�！�