【導(dǎo)讀】買房人想貸款買房，但擔(dān)心8年前因?yàn)樾庞每ㄓ馄谶�款產(chǎn)生的不良記錄會(huì)影響批貸。售樓處銷售人員說，近兩年沒有不良征信記錄就能貸款，好房不等人，最好盡快繳納定金。買房人看房當(dāng)晚就急匆匆付了定金，第二天向銀行確認(rèn)能否貸款時(shí)，才得知信用黑戶不能貸款。此時(shí)發(fā)現(xiàn)定金交時(shí)容易退時(shí)難�！短焯�315》本期聚焦：因?yàn)閭�(gè)人信用問題無法貸款，買房定金該不該退回？

　　央廣網(wǎng)北京9月29日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，貸款買車買房時(shí)征信報(bào)告對個(gè)人影響很大，那么，沒有貸款需要，是不是就不用關(guān)注個(gè)人征信問題了？在這里提醒大家，即使不貸款，信用的影響也是無處不在的。也就是說個(gè)人征信制度與每個(gè)人都息息相關(guān)，保證個(gè)人的良好信用記錄是非常重要的一件事兒。

　　不珍惜個(gè)人征信，會(huì)給生活帶來哪些影響？如果早年沒有重視自己的個(gè)人信用，曾出現(xiàn)過信用卡或者貸款還款逾期等情況，也就是說已經(jīng)有不良信用記錄，還有機(jī)會(huì)改正嗎？

　　江蘇徐州買房人杜先生，今年8月份聽到一位剛買完房的同學(xué)介紹，位于安徽滁州高鐵新城板塊核心區(qū)域的一個(gè)樓盤正在賣房，位置好，升值快，他聽后頗為動(dòng)心。杜先生想貸款買房，但又有所擔(dān)心。因?yàn)?年前他的信用卡逾期還款，產(chǎn)生了不良記錄。這會(huì)不會(huì)影響批貸？于是買房前他讓愛人先去售樓處問清楚，有不良信用記錄能否貸款等問題。

　　杜先生的愛人告訴記者：“當(dāng)我當(dāng)時(shí)說我老公信用不良，是黑戶，她問我什么時(shí)候的，我說是2008年、2009年左右，她說最近兩三年內(nèi)沒有逾期的都沒事，都能貸到款。反正問了很多遍，她說沒事�；貋淼穆飞贤蹙辏ㄤN售人員）一直跟我聊天，就說馬上人家就要定你看中的那套，說人家現(xiàn)在簽合同了。我聽了也挺急的，就想說定就定吧，反正我也想到這邊買。后來在定之前我又問她，我說確定能貸下來款吧？她又說沒事，只要你最近兩三年內(nèi)沒逾期就行。我想她那么大的公司沒必要騙人的，以前也聽人家講過說滿5年記錄會(huì)清除，所以我想著她應(yīng)該比較了解。”

　　杜先生的愛人擔(dān)心好房很快會(huì)被搶光，加上銷售人員又說，如果當(dāng)天晚上8點(diǎn)前付定金，可以返還2000元，不要提成只要業(yè)績。所以，看房當(dāng)晚，她就急匆匆付了定金。

　　杜先生的愛人：“她催我交錢，意思是他們今天截止要看每個(gè)人的銷售業(yè)績，我回來的路上7點(diǎn)多給她打的款，支付寶上面交的，然后她就在微信上面發(fā)了一截話，就是本人于幾號定了哪一套房子，多少錢，然后本人承諾個(gè)人征信沒有不良記錄。我看到這個(gè)的時(shí)候又再次問她了，我說他有不良記錄，肯定貸不了。然后這個(gè)業(yè)務(wù)員又講說沒事，意思說最近兩三年內(nèi)沒有逾期就行，說你趕緊點(diǎn)確認(rèn)吧。后來我就點(diǎn)了確認(rèn)�！�

　　付過定金后第二天，杜先生的愛人意識到，能不能貸款應(yīng)該是銀行說了才算，就去銀行咨詢，咨詢之后弄清楚了，原來信用黑戶還是不能貸款。她趕緊聯(lián)系銷售人員王娟，想要拿回定金，但這時(shí)發(fā)現(xiàn)，之前聯(lián)系過的銷售人員竟然都已經(jīng)離職了。隨后沒過多久，另一位銷售人員主動(dòng)聯(lián)系她，還在勸說她，讓她盡快交首付款，還說要拿著買房人的征信報(bào)告去銀行咨詢，才能知道到底能不能貸款買房。

　　杜先生的愛人：“他拿那個(gè)征信報(bào)告找銀行問，當(dāng)時(shí)好像農(nóng)行也問了，建行也問了，都問了，不行，貸不了。我說貸不了款的話那我就不買了呀，你就把我的錢退了。然后他們經(jīng)理找了建行的什么經(jīng)理，讓我們?nèi)ッ嬲�，意思是�?dāng)面問清楚是什么問題。第二天我們又去了，9點(diǎn)多找建行的那個(gè)經(jīng)理，經(jīng)理看了征信報(bào)告之后，說這個(gè)是惡意的，意思是貸不了款。后來我們又回售樓處，，我說讓他退款，他不退，意思是合同上面說本人承諾所交定金一萬塊錢在任何情況下均不得以本人名義主張返還，這個(gè)認(rèn)購書上面有這句話。他說這個(gè)錢已經(jīng)退不了了。”

　　杜先生的愛人介紹，從看房到交定金，售樓處的銷售人員從來沒有出示過認(rèn)購書，她也沒有讓任何銷售人員來代簽認(rèn)購書。她認(rèn)為這份由銷售人員王帥代簽的認(rèn)購書是無效的，賣方應(yīng)該無條件退還定金，但銷售經(jīng)理認(rèn)為，銷售人員的做法屬于代客落定，買房人是知情的，所以認(rèn)購書是有效的。

　　杜先生的愛人向記者提供了一段錄音資料。這是她和營銷經(jīng)理彭先生溝通退定金問題時(shí)錄下的。

　　錄音內(nèi)容：

　　杜先生愛人：“我沒看到這張紙。”

　　業(yè)務(wù)員：“確定嗎？”

　　杜先生愛人：“她只給我發(fā)了一段什么買哪個(gè)房子�！�

　　業(yè)務(wù)員：“你回復(fù)了？”

　　杜先生愛人：“我回復(fù)了。她說只要你回復(fù)確認(rèn)。但我根本沒看到這張紙�！�

　　業(yè)務(wù)員：“就是你授權(quán)給她了嗎？”

　　杜先生愛人：“這個(gè)我沒有簽字�！�

　　業(yè)務(wù)員：“你確認(rèn)了，就是王帥代你定下這套房子，可以是王帥交的這個(gè)錢，然后某某某購買。認(rèn)購書上寫得很清楚，在任何情況下均不得以本人名義主張返還�！�

　　杜先生愛人提供的證據(jù)資料中，還包括一些微信聊天截圖及視頻。記者核對證據(jù)資料時(shí)注意到，看房后，催促買房人看房當(dāng)晚就支付定金，并承諾返還2千元的銷售人員名叫王娟，在買房人同意繳納定金前，她說近兩年沒有不良征信記錄就能貸款，并說好房不等人，最好盡快繳納定金。

　　買房人同意交定金后，她還給買房人發(fā)過一段話，發(fā)完后催促買房人盡快確認(rèn)。這段話內(nèi)容是：“本人杜某某，轉(zhuǎn)給銷售王娟1萬元用于認(rèn)購貴公司06幢1單元某號房定金，委托其辦理定房手續(xù)，如在簽約前轉(zhuǎn)名轉(zhuǎn)樓，本人愿意承擔(dān)2000元費(fèi)用。另外本人承諾沒有征信不良記錄，并在三天內(nèi)按照規(guī)定帶齊所有材料辦理簽約和貸款手續(xù)，如有違約定金不退。所有責(zé)任由本人承擔(dān)�！�

　　在確認(rèn)前，杜先生的愛人再次強(qiáng)調(diào)，買房人有不良征信記錄，王娟則再次回復(fù)，近兩年沒有就沒問題。買房人把微信聊天記錄錄制成視頻，其中有部分是語音聊天記錄。

　　錄音內(nèi)容：　　

　　杜先生愛人：“我想問一下，我老公以前是黑戶，但是已經(jīng)過了好幾年了，好像是零幾年的事，他是黑戶，錢也還清了，現(xiàn)在能不能貸款？”

　　業(yè)務(wù)員：“可以可以，可以用你老公的，兩年之前逾期的話，都行；兩年之內(nèi)就是不可以有，這個(gè)可以的，用你老公的話，是可以做首套的�！�

　　杜先生愛人：“到時(shí)候如果他貸不了款怎么辦？我就怕他貸不了款�！�

　　業(yè)務(wù)員：“他是零幾年逾期的？精確一點(diǎn)�！�

　　杜先生愛人：“2007、2008、2009年吧，應(yīng)該是�！�

　　業(yè)務(wù)員：“2007、2008年確定還清的話，就沒事，然后你把他身份證拍給我，現(xiàn)在可以貸�！�

　　杜先生愛人：“我就怕他到時(shí)候銀行貸不了�！�

　　業(yè)務(wù)員：“只看最近三年內(nèi)的，之前好多年前的話，那就不看了。另外我剛才給你這個(gè)信息是公司要求發(fā)給你的，你回復(fù)確認(rèn)這兩個(gè)字�！�

　　對于能否退還定金的問題，記者撥通了該售樓處的銷售人員王娟的聯(lián)系電話。

　　王娟說：“我現(xiàn)在不在了。我沒有這個(gè)客戶，這是王帥的客戶，他后來交接給別人了，他現(xiàn)在也離職了。 我離職了，我的都交接給別人了。貸不了款他后來跟我說了，他自己黑戶，逾期，貸不了就沒辦法，這銀行規(guī)定的，又不是我們不讓他貸。定金公司規(guī)定是不退的，但是好像可以重用；公司有這個(gè)規(guī)定，買房子的一萬塊錢可以重新用起來，退是不會(huì)退的�！�

　　因?yàn)閭�(gè)人信用問題無法貸款，買房定金能否退回？記者又和營銷經(jīng)理彭先生取得聯(lián)系。彭先生不知道買房人留存有微信聊天記錄、錄音等證據(jù)資料，他還堅(jiān)持說，買房人肯定沒說是黑戶，銷售人員肯定不會(huì)自找麻煩，并多次提到買房人已經(jīng)簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書上寫有定金不退等條款。

　　彭先生：“他肯定沒有講說他是黑戶，所有的業(yè)務(wù)員都會(huì)知道黑戶是不能貸款的。對于業(yè)務(wù)員來說，只有成交了或者說簽完貸款，貸款下來才能拿到相應(yīng)的報(bào)酬，他沒有必要給自己制造這么大一個(gè)問題客戶。我個(gè)人覺得兩個(gè)方面，第一客戶講說當(dāng)時(shí)有逾期吧，但是因?yàn)檎J(rèn)購書上會(huì)寫得很清楚，定金是不予退還的，如果他覺得這個(gè)有問題，他應(yīng)該先去把征信報(bào)告查一下，查完之后再交這個(gè)定金。第二個(gè)就是銀行政策有一定的年限，我具體不太清楚了，幾年之內(nèi)有幾次逾期，如果客戶兩年之內(nèi)有那么一次、兩次逾期的話，部分銀行也是可以貸款的，但是他直接就是被銀行拒貸，直接就是黑戶，不止是逾期那么簡單了，黑戶的狀態(tài)就是所有的銀行都是拒貸的。業(yè)務(wù)員這邊，因?yàn)橛忻鞔_的認(rèn)購書，認(rèn)購書上我們的法務(wù)部門把條條框框都寫得很清楚。認(rèn)購書一旦簽訂，定金是不可以退還的。但是，如果說他還想在我們這買房子的話，也是可以繼續(xù)用的。比如說在我們項(xiàng)目，可能半年之內(nèi)這個(gè)錢都是可以用的，充當(dāng)首付款。比如說他又能買房子了，一萬塊錢還是可以給他用的，把收據(jù)、小票、認(rèn)購書都帶著，可以用的，沒問題的。”

　　“個(gè)人征信黑戶”是人們約定俗成的一種說法，成了信用黑戶，就意味著你個(gè)人信用報(bào)告上逾期記錄過多或是逾期情節(jié)比較嚴(yán)重。

　　個(gè)人信用報(bào)告記錄著個(gè)人的基本信息、信息概要、信貸交易信息明細(xì)、公共信息明細(xì)、本人聲明、異議處理、查詢記錄等方面的內(nèi)容，是個(gè)人的“經(jīng)濟(jì)身份證”，它可以讓別人了解我們的信用狀況，考慮是否與我們達(dá)成經(jīng)濟(jì)金融交易，如果你的還款記錄出現(xiàn)“連三累六”的情況，就是我們平時(shí)所說的上了“征信黑名單”，在這種情況下，你去銀行申請信用卡或是貸款，就很難通過了。

　　隨著個(gè)人征信在人們生活中的重要性越來越高，大家對自己的信用也是越來越看重。雖說如此，但是仍舊有部分人一不小心就成了信用黑戶，難以貸款。

　　因?yàn)閭�(gè)人信用問題無法貸款，買房定金該不該退回？不珍惜個(gè)人征信，會(huì)給生活帶來哪些影響？如果早年沒有重視自己的個(gè)人信用，曾出現(xiàn)過信用卡或者貸款還款逾期等情況，也就是說已經(jīng)有不良信用記錄，還有機(jī)會(huì)改正嗎？

　　北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云，以及北京潮陽律師事務(wù)所律師邵桐共同共同就相關(guān)話題進(jìn)行了分析解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：買房人因?yàn)閭�(gè)人信用問題無法貸款想要拿回定金，售樓處銷售人員則以買房人已經(jīng)簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書上寫有定金不退等條款為由拒絕退還。記者注意到，這份認(rèn)購書乙方簽字處寫著，王帥代簽。買房人杜先生的愛人也說，從看房到交定金，她從沒見過認(rèn)購書，也沒有讓人代簽認(rèn)購書。她認(rèn)為這份認(rèn)購書是無效的，賣方應(yīng)該無條件退還定金，但銷售經(jīng)理則認(rèn)為，銷售人員的做法屬于代客落定，銷售人員曾發(fā)過微信讓買房人確認(rèn)，買房人是知情的，所以認(rèn)購書是有效的。什么是“代客落定”？這種做法是否合規(guī)合法？

　　邵桐：“所謂的代客落定其實(shí)就是客戶授權(quán)這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)工作人員，就其購房的行為簽定一些書面的法律文件，這種行為在《合同法》當(dāng)中，我們可以認(rèn)定是一種代理行為。但是，這個(gè)房地產(chǎn)工作人員是否得到了該客戶合法以及有效的授權(quán)是本案爭議的一個(gè)焦點(diǎn)。

　　消費(fèi)者認(rèn)為，其授權(quán)并不是指由工作人員代簽訂法律文書。從這一點(diǎn)來看，我認(rèn)為，要想主張這個(gè)代簽法律文書行為有效，應(yīng)當(dāng)向法院或者向乙方的仲裁機(jī)構(gòu)舉證證明其得到了客戶合法和有效的授權(quán)行為�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：杜先生因?yàn)閭�(gè)人信用問題沒有辦法貸款，在這種情況之下，買房的定金到底該退還是不該退呢？

　　蘆云：“首先要了解一個(gè)背景，即因個(gè)人信譽(yù)問題無法貸款這件事情，買房人在購買之前是否知曉？如果客戶在購買之前已經(jīng)知道該情況，并且將此告訴了賣房人，那么由賣房方提供相應(yīng)的銀行給予的政策去做判斷。如果買房人在買之前對于此事并不知情，或者進(jìn)行了隱瞞，在實(shí)踐中，這兩種不同的情況會(huì)導(dǎo)致不同的結(jié)果。

　　在本案中，從記者調(diào)查可以得知，這位購房人在購買之前已經(jīng)向開發(fā)商說明了情況，并且開發(fā)商給出了充分的答案，但后來因?yàn)殚_發(fā)商實(shí)際所了解的情況并不符合事實(shí)。也就是說，買房人買不了房的直接原因是自己的征信問題，但也脫離不了開發(fā)商給出的一個(gè)不太合規(guī)或者不太符合銀行要求的判定。

　　我認(rèn)為，在這種情況下，就要根據(jù)情況區(qū)別對待。因?yàn)楝F(xiàn)在沒有看到文本，之前的節(jié)目中也多次強(qiáng)調(diào)過‘定金’和‘訂金’區(qū)別，它們是完全不同的�！�定’是法律上所規(guī)定的一種定金的擔(dān)保方式，它具備懲罰性，如果支付定金的一方不履行，就不能要求返回定金；如果接受定金的一方不履行，支付方可以要求雙倍返還。而‘訂金’在我們平時(shí)的經(jīng)濟(jì)交往中使用比較多，它的性質(zhì)更傾向于預(yù)付合同價(jià)款的一種行為。也就是說，如果合同機(jī)制履行的時(shí)候，這部分訂金是要沖抵合同價(jià)款的，如果合同不履行就要按照約定進(jìn)行退還。因此在本案件中，要先去確認(rèn)簽的是‘定金’還是‘訂金’；其次，要區(qū)別對待買房人不能夠買房，是信譽(yù)資質(zhì)還是隱瞞實(shí)情，或者是因?yàn)殚_發(fā)商沒有進(jìn)行如實(shí)指導(dǎo)和告知所導(dǎo)致的�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們注意到，有不少人買房時(shí)都遇到交過定金或首付款后，才知道個(gè)人信用有問題無法貸款，或者是因?yàn)槠渌�原因無法貸款。最終的結(jié)果，大多是因?yàn)橘彿亢贤�中有“不退定金”或轉(zhuǎn)為付全款不貸款等條款，無法拿回定金或支付違約金。銷售人員、中介是否要承擔(dān)責(zé)任？是不是也是由于他們不專業(yè)所導(dǎo)致？

　　邵桐：“我認(rèn)為，從這個(gè)案例來看，完全是由于開發(fā)商的工作人員誤解了銀行征信系統(tǒng)的相關(guān)管理規(guī)定，從而誤導(dǎo)了消費(fèi)者所致。根據(jù)國務(wù)院出的征信管理規(guī)定，有些不良的征信記錄可以通過事后的時(shí)間，以及消費(fèi)者日后如約履行還款義務(wù)來消除。但比如惡意透支等行為所造成的不良征信記錄往往不受時(shí)間限制，會(huì)很長期的伴隨著消費(fèi)者的征信記錄。

　　因此，在本案例中，開發(fā)商的工作人員有很大責(zé)任。對于定金是否退還，我傾向于認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)商的工作人員的過錯(cuò)，買房人要求銷售人員適當(dāng)或者全部退還所付的定金�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果早年沒有重視自己的個(gè)人信用，曾出現(xiàn)過信用卡或者貸款還款逾期等情況，也就是說已經(jīng)有不良信用記錄，還有機(jī)會(huì)改正嗎？

　　蘆云：“我們國家現(xiàn)在有《征信業(yè)管理?xiàng)l例》，按照這個(gè)條例，當(dāng)已經(jīng)被記入了不良信用，我們可以提供相關(guān)的證據(jù)，當(dāng)符合一定條件或者過了一定期限之后，可以進(jìn)行相應(yīng)的移除。所以，如果大家有一些過失性的不良性記錄，比如沒有注意到或者沒有及時(shí)進(jìn)行還款，可以向征信管理部門進(jìn)行申訴�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：網(wǎng)上有人說，成為黑戶后，還可以洗白，是真能洗白還是騙局？

　　蘆云：“現(xiàn)在所謂的‘黑戶’和‘洗白’，都是很口語化的一種表述。我認(rèn)為，網(wǎng)上所謂的洗白還是值得商榷，但不可否認(rèn)的是，不良信息記錄可以通過正規(guī)途徑從不良記錄中移除，包括失信被執(zhí)行人名單，如果主動(dòng)執(zhí)行了，也可以從名單中移除。因此，如果真的有這樣的記錄，還是要按照正規(guī)的途徑去解決，不要相信網(wǎng)上所謂的‘洗白’。因?yàn)樗麄兊那�道和手段都是不可以把握的�！?/p>

　　經(jīng)濟(jì)之聲：不珍惜個(gè)人征信記錄會(huì)給生活帶來哪些影響？

　　邵桐：“首先，不良征信記錄往往會(huì)給我們的經(jīng)濟(jì)生活帶來一定的不良影響，比如在購房、買車申請貸款時(shí)，如果之前存在不良記錄，相關(guān)的銀行會(huì)根據(jù)相關(guān)政策拒絕發(fā)放貸款。另外，比如在法院的執(zhí)行過程中也會(huì)產(chǎn)生不良征信記錄，如果長期不履行法院生效判決，日后也會(huì)在個(gè)人征信系統(tǒng)當(dāng)中予以反映。此外，不良信用記錄也會(huì)對和出國、網(wǎng)上購物產(chǎn)生不利影響。”