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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)河南商報報道: 對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，什么最重要?土地儲備?人才?還是運營模式?都不是，是資金。

　　漫長的開發(fā)周期和大量的資金投入，是房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)的標簽。而在過往的歷次調(diào)控中，除了行政手段之外，通過金融手段掐斷開發(fā)商的資金鏈從來都是一個殺手锏。

　　目前，已有多家大型房企在謀求房地產(chǎn)金融化的布局，既解決了融資難題，又以金融為紐帶進行轉(zhuǎn)型來獲得更多利潤，不過，這條“一箭雙雕”的轉(zhuǎn)型之路是否能如愿以償，還有待觀察。

　　房企試水“金融化”

　　“我們這幾家地產(chǎn)企業(yè)放在一起準備將來發(fā)起一個基金，這個基金要運用到楷林的開發(fā)當(dāng)中�！�11月22日，在一個關(guān)于金融創(chuàng)新的高峰論壇上，建業(yè)集團董事局主席胡葆森說道。

　　據(jù)胡葆森描述，這個包括建業(yè)、楷林和東方金典在內(nèi)的基金，將“用一種專業(yè)基金的方式來跟實體經(jīng)濟進行嫁接”。換句話說，這些房企正在嘗試探索一種新型的融資方式。

　　事實上，房地產(chǎn)企業(yè)通過基金或者參股銀行等方式試水“金融化”，河南本土房企已經(jīng)是后來者。

　　早在10月30日，萬科就發(fā)布公告，將通過旗下子公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行，預(yù)計最大認購金額為34.3億港幣。認購?fù)瓿珊螅�萬科將持股8%，成為徽商銀行最大單一股東。而在10月26日，越秀地產(chǎn)對外宣布向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港幣現(xiàn)金收購最多不超過75%股份，所涉及金額約為港幣116.44億元。

　　而據(jù)了解，持股銀行的房企并非萬科一家，自2009年開始，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，就相繼有中國泛�？毓杉瘓F、魯能集團、綠地集團、復(fù)地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團、萊蒙集團等選擇與銀行“聯(lián)姻”。

　　除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在保險、證券和基金等金融領(lǐng)域也早已普遍涉足。有業(yè)內(nèi)人士表示，今年萬科入股徽商銀行，預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出新的特征和趨勢。

　　缺錢成最主要動因

　　近段時間內(nèi)，房企聯(lián)姻金融機構(gòu)的消息屢屢見諸報端，為什么呢?

　　因為，從根本上說，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一個企業(yè)的規(guī)模和速度如何，首先取決于企業(yè)的資金鏈，所以房企融資的輕微變動，總是能吸引最多的眼球。

　　而就現(xiàn)實層面來看，房企融資模式不僅是一次創(chuàng)新，也有著“不得不說的理由”。

　　最直接的目的是規(guī)避來自政策的風(fēng)險�？梢钥吹�，在以往的歷次調(diào)控中，雖然“限購”等行政手段看起來很唬人，但真正的殺手锏確是“限貸”等金融手段。以2011年為例，當(dāng)時央行屢次上調(diào)存款準備金率，并嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸，讓因此資金鏈緊張的房企叫苦不迭，相反，到了2012年，隨著融資的放開，房企才起死回生。

　　另外，目前市場依然火熱，現(xiàn)在這個階段，如果房企不快速取得性價比高的土地，調(diào)整好自己的土地儲備，可能會錯失發(fā)展機會。從這一角度來看，出于“儲糧”擴張的考慮，房企通過融資方式創(chuàng)新，其中的一個主要目的就是用于投資發(fā)展和拿地擴張。

　　“當(dāng)前受政策影響，銀行渠道融資不易，信托、發(fā)債等融資成本高昂，入股銀行可以大大降低其融資成本，為企業(yè)主營業(yè)務(wù)籌集資金。綜合實力較強的企業(yè)還可以通過入股銀行來實現(xiàn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)拓展，或者為客戶提供更多的金融服務(wù)。”中投顧問金融行業(yè)研究員霍肖樺分析認為。

　　房地產(chǎn)覬覦直接融資已久

　　事實上，無論是出于調(diào)控的壓力，還是隨著市場增速放緩，房企轉(zhuǎn)型的需要，房企拓展融資渠道的嘗試一刻未停，未來也將一直創(chuàng)新。而且一直以來，房地產(chǎn)業(yè)融資是以銀行貸款的間接融資為主，通過發(fā)行股票、債券來融資成本又太高，房地產(chǎn)業(yè)對直接融資的意愿蠢蠢欲動。

　　而據(jù)住建部政策研究中心與高和資本日前聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》顯示，房地產(chǎn)直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資總額在8年間增長6.5倍，房地產(chǎn)進入直接融資時代。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，房企“染指”銀行，有利于資本市場發(fā)展與調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，“控股銀行可以為房企帶來融資創(chuàng)新，其好處遠甚于信托、基金、海外發(fā)債等融資方式，今后開發(fā)商與銀行深度融合發(fā)展將成行業(yè)發(fā)展大趨勢�！�

　　不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)的融資正在越來越多地由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，銀行貸款不再是唯一的主要融資渠道，但銀行仍然是不可或缺的重要金融平臺，房企需要把握時機占領(lǐng)在金融領(lǐng)域布局的窗口和資源。

　　地產(chǎn)金融化是必然趨勢

　　王石曾經(jīng)說過：“房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億元的融資平臺，你只是一個打工的。”也正是基于對房地產(chǎn)金融化的共識，在經(jīng)過了過去幾年的高利潤增長之后，隨著價格泡沫的集聚，不少大型房企早已開始在金融領(lǐng)域布局。

　　“房地產(chǎn)金融既是房地產(chǎn)企業(yè)的一種投融資模式，又是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力就在于服務(wù)。如何依托房地產(chǎn)產(chǎn)品，打通房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的邊界，直接向消費者提供房地產(chǎn)金融產(chǎn)品與金融服務(wù)，打造社區(qū)金融，是地產(chǎn)開發(fā)商探索與努力的方向�！比珖�房地產(chǎn)商會理事李驍在接受媒體采訪時如是說。

　　據(jù)他介紹，房地產(chǎn)融資總的趨勢是往直接融資發(fā)展，除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資外，目前還出現(xiàn)了信托融資、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步試水互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，做網(wǎng)上金融。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的金融創(chuàng)新是必然趨勢，因為，房地產(chǎn)投資的規(guī)�，F(xiàn)在已經(jīng)足夠大，一年的投資額超過7萬億;房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅開發(fā)利潤趨降，中小企業(yè)貸款融資非常困難，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模越來越大，而商業(yè)地產(chǎn)對資金需求量特別大，這些都促進了地產(chǎn)金融化的加速。

　　地產(chǎn)金融化為未來布局?

　　實際上，地產(chǎn)金融化是未來趨勢，更是房企基于未來的布局。

　　在經(jīng)歷過數(shù)次調(diào)控之后，大多數(shù)房企已經(jīng)實現(xiàn)了“住宅+商業(yè)”的兩條腿走路，但與快速周轉(zhuǎn)的商業(yè)住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)運營和管理對于資金有著嚴重依賴——而這恰恰是地產(chǎn)金融化最佳的試驗田。

　　就目前而言，不少地方商業(yè)供應(yīng)放量，由于沒有長期資金支撐，開發(fā)商往往采取散售形式回籠資金。這樣一來，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營水平很難提高，出現(xiàn)“有人買，無人管”的局面，這些問題的解決都有賴于地產(chǎn)金融化，比如目前各方期待的REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)就是其中具有代表性的一種。

　　此外，萬科集團總裁郁亮曾表示，“中國房產(chǎn)市場已經(jīng)進入‘下半場’，告別暴利時代。當(dāng)游戲規(guī)則發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)都必須重新檢視自己存在的方式和策略，萬科將從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的新定位�！�

　　萬科入股商業(yè)銀行，一方面是為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，另一方面則是通過這一金融平臺向其他產(chǎn)業(yè)延伸，實現(xiàn)與自身可控的金融平臺的良性對接。社區(qū)金融，這個銀行等金融機構(gòu)高度關(guān)注、房地產(chǎn)企業(yè)覬覦已久的領(lǐng)域，其市場潛力不言而喻。而且，社區(qū)金融的服務(wù)范疇遠不止生活服務(wù)，開發(fā)商、物業(yè)公司乃至地產(chǎn)中介甚至在嘗試提供面向業(yè)主的小額貸款等金融服務(wù)�？梢栽囅�，未來某一天，從買房到買車，從理財?shù)奖ｋU，都可以從一個叫萬科或者建業(yè)的公司里實現(xiàn)——這才是真正的城市運營商。