一線城市樓市政策從緊 龍頭房企重燃拿地熱情
2013-11-15 09:27 來源：證券日報 說兩句 分享到：
央廣網河南分網消息 據(jù)證券日報報道：近日有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設部已考慮將“公租房并軌”作為調整現(xiàn)有住房供應體系的突破口，擇時取消經濟適用房。之后江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳住房保障處負責人澄清江蘇省尚未得到正式通知，經濟適用房目前來看尚不會取消。一時，有關“三房”并軌的設想再一次引發(fā)廣泛關注。
所謂“三房”并軌，指的是打破現(xiàn)行政策，將經濟適用房、廉租房、公共租賃住房整合在一起，統(tǒng)一歸類為保障性住房，變分類供應為一體操作。
“從當前情況來看，國家短期內不會拿出‘三房’并軌的具體方案，可能在保障房供應的種類比例上做調整，將推出更多容易見效的保障房種類，不過經濟適用房的概念可能會弱化�！苯煌ㄣy行金融研究中心房地產業(yè)資深研究員夏丹在接受記者采訪時表示。
“對于取消經濟適用房，業(yè)內主要有兩方面的考慮。”夏丹指出，從管理方面來看，經濟適用房推出后流于形式，并沒有很好地惠及應得到保障的人群，而更多地落入政府有“關系”的部門家屬中;從供給方面來看，經濟適用房申請條件過于苛刻，更貼近于“棚改戶”群體，而真正滿足條件的人群往往無法申請到。
“國內極少數(shù)城市調整保障房種類和布局，取消了經適房，一些地區(qū)在經適房分配和使用中出現(xiàn)了一些問題，但不能因此將經適房全盤推翻。” 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳住房保障處處長曹云華說，從江蘇的實際情況看，經濟適用房對解決中等偏下收入家庭改善住房條件起到了很好的支持作用，讓他們通過一兩代人的努力，擁有自己的住房。
據(jù)悉，上海、合肥、石家莊等多個城市開展了“公租房并軌”試點，山東省煙臺市更是率先試水“經適房和廉租房并軌”，擬于明年推出“三房合一”的試點。
“目前保障房名目繁多，確實可以考慮并軌，但租的和銷售的保障房是否能并在一起情況卻比較復雜，應該慎重。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示。
顧云昌指出，公租房和廉租房完全可以并軌，經濟適用房并軌比較復雜，因為經濟適用房是供銷售的保障房，從中央的政策來看，盡管提出以公租房為主，但是并不意味著銷售保障房以后就沒有了，這是地方上根據(jù)自己情況制定的。
中國房地產學會副會長陳國強認為，“減少經濟適用房、限價性商品房等產權房的數(shù)量，也是確保住房保障、防止福利陷阱的有效手段。”
住建部曾于2006年表示，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租賃經濟適用房將是未來發(fā)展方向。今年“兩會”期間，鄭州市宣布實施保障房“三房合一”，同時，河南全省將在2014年底全部取消經適房。住建部部長姜偉新回應指出，鄭州“三房合一”符合中央政策，其模式應鼓勵，并強調“經適房各個地方可根據(jù)自身情況建設和分配，也允許適時取消�！�
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強則認為，經濟適用房能否大規(guī)模地取消還很難說。經濟適用房資金回籠快，而租賃性住房需要政府長期持有，投入過大。
“住房保障的關鍵詞在于‘住有所居’，所以從這個角度來看，保障房的供應從租賃房和限價產權房兩個方面都會有所加強�！毕牡ふf。
今年以來，北京豪宅市場表現(xiàn)搶眼。統(tǒng)計顯示，第三季度北京高端商品住宅市場成交面積為246379.79平方米，環(huán)比上漲3.14%;成交均價為49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，比去年同期增長16.1%。
業(yè)內人士認為，豪宅熱賣與樓市整體升溫息息相關，但一些優(yōu)質地段的高品質項目加大市場供應也是豪宅市場升溫的重要原因之一。
事實上，隨著市場行情向好，不少高端項目也改變推盤策略，加大單次項目推盤量。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前有超過10個豪宅項目計劃于今年底開盤，其中，鴻坤花語墅、望京金茂府、西山壹號院等項目都表示近期將有推盤計劃。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，如果供應量保持相對充沛，四季度豪宅市場銷量保持相對高位運行的概率也將增大。亞豪機構副總經理高姍認為，受調控政策影響，目前別墅市場當中的購買主力為自住型客群。這部分高端置業(yè)人群的置業(yè)成本增加，一定程度上促使“一步到位”訴求增多。對于這部分中堅客群來說，遠郊區(qū)縣的別墅項目交通成本較高，雖然售價相對低廉，但多不會作為第一居所的選擇，而部分城區(qū)別墅或超大戶型產品，由于單價或總價過高也多不會被列入考慮范圍。而城市核心區(qū)一些交通便利、配套成熟，低容積率、而且具備特色功能設計的豪宅產品則成為他們的首選。
一位豪宅項目負責人表示，目前北京東三環(huán)周邊二手房，如棗營北里等20世紀八十年代建造的老房子，售價在每平方米4.2萬元-4.5萬元，農展館地王剔除10%的公建，其實這塊地的樓面價已經達到8萬元/平方米，要入市絕對不會低于16萬元/平方米。
以同樣坐落于三環(huán)附近的豪宅項目——鴻坤花語墅為例，擁有著與農展館地塊相似的絕版地段優(yōu)勢，如今成交價卻停留在10萬元/平方米以內。而這樣的“國貿豪宅”也絕非簡單的“東三環(huán)住宅”可比。
專家指出，按照北京市土地供應計劃，北京東三環(huán)區(qū)域，未來土地供應幾乎為零，稀缺性極強，高端住宅項目的升值空間還非常大。
北京核心區(qū)豪宅價格飆升
分析人士表示，四季度豪宅市場銷量保持相對高位運行概率將增大
樓市成交量下滑難擋房企拿地熱情
專家稱，各地頻繁出現(xiàn)“地王”意味著市場定價權將完全掌握在開發(fā)商手中
“‘金九銀十’在2013年可以說是‘銀九金十’，今年樓市整體成色僅次于2009年。”北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時表示，“11月市場逐漸出現(xiàn)沖高回落的變化，主要原因一是政策收緊，影響了主要城市的供應量，也對部分需求有影響;二是大部分房企年度任務已經完成，供應不積極�！�
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周全國主要的54個城市合計住宅簽約套數(shù)達到61197套，成交量連續(xù)5周突破6萬套，但上周成交量相比10月有所回落。分城市來看，一線城市成交量與上周基本持平，二線、三四線城市則分別下降20%和15%。
需要注意的是，住宅成交量的下滑卻擋不住開發(fā)商拿地的熱情。
據(jù)悉，在上周，各知名房企集中在一線城市購置土地。其中，因北京近期自住型商品房用地將集中上市，為了補充土地儲備，開發(fā)商積極競爭保障房和自住型商品房配建面積。保利、首開、中鐵、北京城建、旭輝等知名房企均有斬獲，8宗地塊總成交金額高達87.69億元;上海閔行虹橋商務區(qū)最后兩宗地塊，分別由旭輝、福建中駿聯(lián)合體競得;天津北站附近商住地由房信集團32.5億元攬得。
張大偉表示，從當前情況來看，整體上房企銷售任務完成得非常好，在四季度的最后幾個月將追求高利潤，而且很可能會惜售。此外，各地頻繁出現(xiàn)“地王”意味著市場定價權將完全掌握在開發(fā)商手中�！耙虼速彿空吆芸赡芸只判匀胧�，特別是今年的‘金九銀十’處于政策的空窗期�！�
易居克而瑞分析師范宏華指出，“銀十”階段，絕大多數(shù)房企同比去年均取得了明顯的業(yè)績突破，部分企業(yè)更是早早完成了年度銷售目標。在這個情況下，部分企業(yè)選擇加速銷售力度以達到年末沖量的目的，而另一些企業(yè)則相對求穩(wěn)，放緩銷售力度，為來年銷售做更充足的準備。
近日，繼北京、深圳政策收緊之后，上海出臺“滬七條”，從嚴執(zhí)行住房限購政策，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限從1年延長至2年。此前有專家分析稱，目前新建住宅價格上漲同比超過10%的城市已經達到了15個，這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。專家預計在北滬深三個城市出臺限價政策后，廣州等一線城市也會收緊政策。
編輯：張英
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