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房企與住建委達(dá)妥協(xié)？下半年房?jī)r(jià)上漲被抑制
2013-07-01 11:33 來源：華夏時(shí)報(bào)我要評(píng)論
提要：北京新盤入市量開始出現(xiàn)明顯的增加，業(yè)內(nèi)人士將其解讀為房企與北京住建委之間互相妥協(xié)的結(jié)果。 ??近期，北京新盤入市量開始出現(xiàn)明顯的增加，業(yè)內(nèi)人士將其解讀為房企與北京住建委之間互相妥協(xié)的結(jié)果。
北京某房企營(yíng)銷總監(jiān)向記者表示，限價(jià)政策使今年上半年本應(yīng)出現(xiàn)的一輪銷售旺季沒有如期到來。由于上半年銷售節(jié)奏被限價(jià)政策打亂，傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季就不可錯(cuò)過。因此，在開發(fā)商與住建委的妥協(xié)之下，預(yù)計(jì)下半年的北京新盤供應(yīng)量將會(huì)出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。
?“房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年的畸形發(fā)展主要依賴超發(fā)的貨幣，在流動(dòng)性收緊的情況下，預(yù)計(jì)房企的資金成本將繼續(xù)增加，下半年房?jī)r(jià)的漲幅將被抑制。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示。
?庫存反彈
?在北京市住建委嚴(yán)厲的限價(jià)政策之下，前段時(shí)間房企與北京住建委在定價(jià)權(quán)上展開了博弈。按照北京市的限價(jià)要求，在開發(fā)商向住建委申報(bào)銷售價(jià)格時(shí)，預(yù)售價(jià)格和預(yù)計(jì)成交價(jià)格也都將向住建委報(bào)備，在這樣嚴(yán)厲的審批環(huán)境下，4月和5月份房企大多按兵不動(dòng)，使得供應(yīng)量處于低位，新盤供不應(yīng)求。
?然而，6月份以來，雙方的博弈趨于緩和，取得預(yù)售證的項(xiàng)目有所增加。
??亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，6月份共有23個(gè)項(xiàng)目入市，相比5月份同期增加了10個(gè)，其中包括4個(gè)純新盤以及19個(gè)老項(xiàng)目后期。23個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品4346套，預(yù)售許可面積48.8萬平方米，相比5月同期分別增長(zhǎng)了30%和50%。
??“近期出現(xiàn)的入市項(xiàng)目增加應(yīng)該是房企與相關(guān)部門互相妥協(xié)的結(jié)果。”北京一家房企的營(yíng)銷總監(jiān)向記者表示，一方面，部分房企意識(shí)到限價(jià)政策短期內(nèi)不可能退出，出于回籠資金的需要，只好壓低漲價(jià)空間，以附和住建委的限價(jià)要求；另一方面，住建委可能看到了近期由于供應(yīng)減少而出現(xiàn)的新房庫存低點(diǎn)，從而加快了預(yù)售證的審批速度。
?由于新盤供應(yīng)量增加，北京樓市庫存相比5月份的低點(diǎn)有所反彈。中原地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，北京可售住宅庫存套數(shù)為65802套，相比5月2日的低點(diǎn)60674套，增加了5100多套，庫存上漲比例達(dá)到8.6%。
?亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京預(yù)計(jì)將有25個(gè)項(xiàng)目開盤入市，包括10個(gè)純新盤，以及15個(gè)老項(xiàng)目后期。
??與此同時(shí)，6月份新開樓盤在價(jià)格整體保持穩(wěn)定的同時(shí)，也或多或少地出現(xiàn)了價(jià)格上調(diào)的趨勢(shì)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，房山、通州、大興、昌平、順義這五大新城的新開項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)突破了2萬元/平方米，紛紛觸及區(qū)域歷史高價(jià)。上述營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，隨著之前積壓的待取證項(xiàng)目開始逐漸入市，市場(chǎng)供需矛盾在一定程度上得以緩解�！胺科笕甑匿N售目標(biāo)在年初時(shí)就已制訂，每年的傳統(tǒng)銷售旺季都是重要的銷售節(jié)點(diǎn)，該推盤的時(shí)候還得推。”
??樓市前景存變數(shù)
??盡管最近北京樓市庫存有所增加，但消化時(shí)間仍然較短，樓市可謂是量?jī)r(jià)齊升，大部分入市項(xiàng)目的去化率都高達(dá)八成以上，部分剛需項(xiàng)目甫一入市即被搶購(gòu)一空。
?據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月單月北京新建住宅中現(xiàn)房占比為28.5%，這也是近幾年現(xiàn)房占比首次接近三成，此前，這一比例一直維持在20%左右。而由于現(xiàn)房比例增加，今年第二季度，北京新房均價(jià)達(dá)到了22843元/平方米，比一季度的21458元/平方米有所上漲。
??然而，日前出現(xiàn)的“錢荒”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期或?qū)a(chǎn)生較大影響。記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年下半年樓市的走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，主要原因是政策存在變數(shù)，尤其是貨幣政策的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響不可小覷。
??張大偉表示，影響下半年樓市的最大變量是資金情況，銀行間市場(chǎng)缺錢，央行沒有釋放更多的流動(dòng)性，暗示中國(guó)貨幣政策已開始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，貨幣政策已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊。
?上述房企營(yíng)銷總監(jiān)則表示，北京的限價(jià)政策今年退出的可能性比較小，加之流動(dòng)性收緊，下半年樓市存在變數(shù)。
?4月份以來，北京土地市場(chǎng)十分火熱，多塊土地以高溢價(jià)被房企拿下。但最近北京出讓的石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)地塊的報(bào)價(jià)熱度明顯降低，10.4億元的底價(jià)，至今接受的3家報(bào)價(jià)中，最高報(bào)價(jià)為14.5億元。而4月份，該區(qū)域一地塊曾創(chuàng)下174%的高溢價(jià)率。
?“房企應(yīng)當(dāng)意識(shí)到流動(dòng)性收緊對(duì)行業(yè)的影響�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，尤其是那些高度依賴信托、理財(cái)產(chǎn)品融資的中小房企，銀行清理表外業(yè)務(wù)對(duì)其資金鏈將是考驗(yàn)。對(duì)于這些房企來說，下半年應(yīng)積極推盤，盡快回籠資金，應(yīng)對(duì)可能到來的資本收縮。
??從近幾個(gè)月各個(gè)信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，大部分都投向中小開發(fā)商位于二三線城市的住宅類項(xiàng)目，融資額大多在5億元以內(nèi)。
??陳晟表示，與以往相比，對(duì)于房企來說，雖然不少房企仍然保持?jǐn)U張的速度，但是在戰(zhàn)略上，對(duì)進(jìn)入的城市以及選擇的業(yè)態(tài)更加謹(jǐn)慎，目前來看，回歸一二線城市已成為開發(fā)商的共識(shí)。
編輯：閆磊
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