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　　央廣網河南分網消息 據人民日報報道：房地產市場經過前幾年火熱的開發(fā)之后如今已呈現供應寬松的局面。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹日前介紹2011年以后中國樓市的供需關系已經發(fā)生改變從此前的“總體偏緊局部過緊”已演變?yōu)椤翱傮w偏松局部過�！�。業(yè)內人士指出目前樓市正出現兩大趨勢一是房企加大去庫存化另一個是調控逐步去行政化。

　　市場供應大于銷售

　　前幾年各地熱衷于開發(fā)房地產如今樓市供應速度已快于銷售速度而住房庫存也悄然翻倍。秦虹表示過去國內樓市的供求是偏緊的但是近兩年國內樓市的供應增速快于銷售的速度局部地區(qū)確實已經供過于求。

　　統(tǒng)計顯示截至今年8月末商品房待售面積56160萬平方米與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比增幅達到86.4%。過去兩年多全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比最近4年來全國商品房庫存增加了約190%。

　　根據上海易居房地產研究院的監(jiān)測截至8月底全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米環(huán)比增長1.3%同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。

　　“近幾年來市場供應量迅速上升主要由3個原因所致。首先為應對金融危機2008年國內釋放大量流動性但由于實體經濟不振大量的資金直接或間接地進入了房地產領域�！鼻睾缯f。

　　秦虹分析其次2011年1月26日我國推出了調控樓市的“新國八條”祭出限購和限貸政策并使得全國40多個城市開展限購。受此影響投資房地產的形式也發(fā)生了變化從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發(fā)投資領域成為供給資金。第三從2011年開始地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高土地出讓的速度加快使得供給端的增長速度很快。

　　當前存在結構性問題

　　雖然市場供應充足但仍存在結構性問題�！爸袊�房地產市場結構問題未來會越來越明顯。以前是供給不足現在是結構問題。”秦虹說。

　　秦虹表示“結構性”體現在兩個方面一是人群結構房屋在不同人之間分布不均;二是城市結構不同城市的市場形態(tài)差異較大。

　　一方面是供大于求“整體市場供大于求的形勢已經確立�！敝性�地產首席分析師張大偉表示過去兩三年我國房地產市場的供需關系發(fā)生徹底逆轉。多地出現的“空城”、“鬼城”表明“去庫存”將成為很多地方的難題。

　　他又指出一線城市供不應求的基本面沒有改變;而在二三線城市以及不少四線城市供大于求的形勢明顯。

　　另一方面是改善型和剛需仍未滿足。據了解目前中國房地產市場80%以上是自住型的需求其中改善型需求占主體。全國24-28歲適婚人口1.3億人8000萬在城鎮(zhèn)5000萬在城市。城鎮(zhèn)化率提高也會帶來新的住房需求。

　　未來調控去行政化

　　過去為抑制房價飚升各地曾出臺限購政策現在房地產市場趨冷大多數城市調整了限購措施此外人民銀行和銀監(jiān)會也調整了限貸政策。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為過去十幾年樓市調控始終盯著房價認為房價的調控可以用行政的手段來控制。但實踐證明用限購限貸的辦法可能在一定階段發(fā)揮了作用但是往往使市場的信號扭曲了會把有效的改善型需求甚至剛性需求也遏制住了不利于經濟的發(fā)展。

　　近來各地相繼松綁樓市限購政策就是地方政府對樓市調控的“去行政化”樓市調控正在從以政策為主導轉變?yōu)橐怨┬铻橹鲗�。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥說近期的房地產市場政策主要是借市場調整的窗口期把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。

　　“用市場的手段調控市場的問題將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段而行政化手段相信會越來越少�！薄∽》亢统青l(xiāng)建設部新聞發(fā)言人倪虹表示。

　　有關專家建議房地產市場在去行政化的過程中應逐步完善相關的改革措施建立房地產調控的長效機制。最終通過市場規(guī)律的傳導達到調整市場結構的目的。