投資澳大利亞房產(chǎn) 也許不像想象的那么美
2014-03-07 11:43 來源：國際在線 說兩句 分享到：
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)國際在線報(bào)道:在持續(xù)近2年的疲軟之后,澳大利亞房地產(chǎn)市場在2013年突然火爆起來。2013年,澳大利亞主要城市房產(chǎn)價(jià)格平均上漲近10%,其中第一大城市悉尼和第二大城市墨爾本的房價(jià)分別上漲了14.5%和8.7%;而有本地媒體報(bào)道,在這烈火烹油的市場里的每10份房地產(chǎn)合同中,至少有8份上寫著中國買家的名字。但是在國人投資澳大利亞房產(chǎn)的熱潮中,還應(yīng)有些冷思考。
在談?wù)w趨勢(shì)之前,先來看看去年在澳大利亞媒體上被炒得火熱的兩個(gè)關(guān)于中國人買房的故事:
一個(gè)是2013年3月28日,出生于中國大陸的墨爾本華人丁秀鎮(zhèn)(音譯)以5770萬澳元(約合5770萬美元)的價(jià)格,買下位于澳大利亞第一大城市悉尼的一座水岸豪宅,創(chuàng)下悉尼住宅地產(chǎn)的歷史最高紀(jì)錄。幾個(gè)月之后的8月底,一對(duì)中國留學(xué)生出價(jià)235萬澳幣,試圖拍下悉尼一個(gè)普通住宅區(qū)一幢3居室的房子。這對(duì)中國小兩口的出價(jià),比賣家的報(bào)價(jià)整整高出100萬澳元……
可以不夸張地說,2013年,中國買家成為澳大利亞房地產(chǎn)市場的神話締造者。
除了大舉購買房產(chǎn)以外,還有大批中國公司來澳大利亞進(jìn)行房地產(chǎn)投資:據(jù)澳大利亞外國投資審批委員會(huì)統(tǒng)計(jì),2012年7月到2013年6月,共有42億來自中國的資金獲批進(jìn)入澳大利亞房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,中國已經(jīng)成為繼美國和日本之后,澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)的第三大海外投資者。
對(duì)于中國買家為什么對(duì)澳大利亞如此青睞,其中原因是復(fù)雜的。如果僅從澳大利亞的投資環(huán)境來看,有如下原因:
——從價(jià)格來看,澳大利亞第一大城市悉尼2013年6月獨(dú)立住宅房分層抽樣均價(jià)69萬澳幣,約合400萬人民幣(6.1108, -0.0077, -0.13%);公寓房分層抽樣均價(jià)49.2萬澳幣,約合285萬人民幣。而北京2013年9月新建房均價(jià)為2.3萬人民幣,五環(huán)以內(nèi)房價(jià)更是遠(yuǎn)高于這個(gè)水平。
——從投資回報(bào)來看。在悉尼,投資者購買一套價(jià)值65萬澳元(約合377萬人民幣)的公寓住房,每個(gè)月可以獲得約1300澳元(約合7540人民幣)的租金回報(bào);而在中國大多數(shù)城市,同等價(jià)位的住房拿不到這么高的租金回報(bào)。
——更為重要的是,澳大利亞房產(chǎn)沒有所謂“70年產(chǎn)權(quán)”限制,不論是公寓房還是獨(dú)立住宅,都可以永久獲得地價(jià)增值的收益。加之澳大利亞房地產(chǎn)市場信息公開、透明,政策法規(guī)健全,投資的安全性有保障。
——澳洲房產(chǎn)突然火爆還有澳元匯率下跌的原因。在過去3年里,澳元匯率一路高歌猛進(jìn),在2012年3月最高點(diǎn)時(shí)達(dá)到1澳元兌換6.8人民幣;但2013年以來,澳幣匯率掉頭向下,維持在1澳元兌換5.8人民幣。澳幣兌人民幣貶值近15%。因此,即使悉尼房價(jià)已經(jīng)上漲了13%,澳元匯率的下跌也有效地對(duì)沖了這種上漲。
以上看來,去澳大利亞買房似乎很值了。然而這只是事情的一面。
首先,在澳大利亞投資房產(chǎn)的回報(bào)率也并不像想象的那樣高。在澳大利亞,除房價(jià)外,要考慮的投資成本還包括:物業(yè)費(fèi)、市政管理費(fèi)、房屋中介服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)……土地需定期估值,要支付土地增值稅;在房屋出售時(shí),外國人需支付高達(dá)45%的資本利得稅……有人計(jì)算說,在扣除所有費(fèi)用之后,投資回報(bào)率在3%以下。這個(gè)收益,甚至低于澳元的定期存款利率。
其次,存在政策風(fēng)險(xiǎn)。在2008年以前,澳大利亞政府規(guī)定所有新項(xiàng)目的外國買家不能超過50%。全球金融危機(jī)爆發(fā)后,澳大利亞政府為刺激經(jīng)濟(jì),取消了這個(gè)限制。一旦房地產(chǎn)過熱,政府如果恢復(fù)上述規(guī)定,當(dāng)前的房價(jià)幾乎肯定是站不住的。
再從宏觀經(jīng)濟(jì)來看。人民幣國際化加快與人民幣幣值的變化,中國經(jīng)濟(jì)前景與澳元匯率的互動(dòng),等等,都是潛在的不確定因素。
更重要的是,目前海外客在澳大利亞多數(shù)購買的是樓花,在從樓花變成真實(shí)的房產(chǎn)之前,還有很多不確定的因素。去年就有香港投資客在澳大利亞購買樓花結(jié)果損失全部積蓄的報(bào)道。因此,來澳大利亞購買房產(chǎn),尤其是那些對(duì)本地法律法規(guī)不了解的人,一定要慎之又慎。(記者 鄧?yán)?
編輯：耿倩
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