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　　央廣網(wǎng)北京7月21日消息（記者孫瑩）據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，停放在小區(qū)的汽車車門被撬、物品丟失；停在小區(qū)內(nèi)的電動車丟失；房屋漏雨……遇到這樣一些事情，找物業(yè)服務(wù)公司解決不了問題的時(shí)候，很多小區(qū)業(yè)主會不約而同地選擇一種解決方式——不交物業(yè)管理費(fèi)。

　　“你管的不好，服務(wù)的不到位，憑什么收我的物業(yè)管理費(fèi)？”北京西城法院今天（21日）發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)合同糾紛白皮書》通報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，這個(gè)審理的6527件物業(yè)合同糾紛案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告起訴業(yè)主、追索物業(yè)費(fèi)的案件占到98.6%，而業(yè)主的首要抗辯理由是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不達(dá)標(biāo)。司法實(shí)踐顯示，這樣的單一抗辯導(dǎo)致業(yè)主頻頻敗訴。業(yè)主為什么會敗訴？

　　法院發(fā)布的典型案例顯示，宋先生因?yàn)榉课萋┯旰蛙囬T被撬、車內(nèi)物品失竊，認(rèn)為是小區(qū)物業(yè)公司未盡職，因此拒絕交納物業(yè)費(fèi)。法院審理認(rèn)為，房屋漏雨問題屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。宋先生僅提供了反映小區(qū)現(xiàn)狀的照片以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的網(wǎng)評照片，不足以證明物業(yè)服務(wù)與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯。針對車內(nèi)物品被盜，宋先生也沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保工作不足以滿足合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，法院判決宋先生敗訴。北京西城法院小額速裁庭負(fù)責(zé)人楊淑云法官分析，對物業(yè)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的不同理解，會使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得出截然不同的評價(jià)。在這種情況下，業(yè)主方由于認(rèn)知的偏差和證據(jù)保留能力的欠缺，往往出現(xiàn)證據(jù)不足而承擔(dān)舉證不能的風(fēng)險(xiǎn)。

　　典型案例顯示，2013年3月20日晚間，業(yè)主齊先生確認(rèn)將電動車鎖好并停放于住所小區(qū)內(nèi)，第二天上午，發(fā)現(xiàn)電動車被盜了，齊先生立即報(bào)警。因小區(qū)監(jiān)控錄像設(shè)備損壞，無法提供監(jiān)控錄像，齊先生認(rèn)為，每年按時(shí)交納的物業(yè)費(fèi)包括管理費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)施維修費(fèi)、保安費(fèi)。某物業(yè)管理中心收取管理費(fèi)但并未盡到安全管理責(zé)任，因此他要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按購置車輛價(jià)格的一半進(jìn)行賠償。法院怎么認(rèn)定呢？

　　楊淑云介紹，根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)合同》記載，對業(yè)主私有車輛的保管、看護(hù)并不在物業(yè)服務(wù)的范圍之內(nèi)，且收取的物業(yè)費(fèi)不包括車位費(fèi)。齊某停放車輛時(shí)并未遵守小區(qū)內(nèi)車輛停放安保相關(guān)規(guī)定，且被盜系因他人盜竊行為所致，齊某的訴求沒有合同依據(jù)，因此，法院不予支持。

　　物業(yè)服務(wù)不滿意，我們換了他！為數(shù)不多的小區(qū)業(yè)委會解聘現(xiàn)物業(yè)公司的糾紛往往備受關(guān)注，在西城法院審理的一起案件中，法院核實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)，同意解除前期物業(yè)服務(wù)合同的過半數(shù)投票中非本人簽字的有139張，無法取得聯(lián)系的有33張，同時(shí)還存在重復(fù)簽名、同一門牌號多人簽名等情況。庭審中小區(qū)業(yè)委會承認(rèn)存在打電話征求業(yè)主意見代簽的情況。結(jié)果因?yàn)檫@些瑕疵，導(dǎo)致被法院認(rèn)定的有效票數(shù)沒有過半，決議無效，訴求被駁。

　　楊淑云指出，業(yè)主維權(quán)手段單一、法律知識缺乏、舉證能力較差、對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)合同之間的關(guān)系認(rèn)識不到位，容易出現(xiàn)為物業(yè)公司設(shè)定合同之外的義務(wù)的情況，因此得不到法院支持。

　　2015年北京西城法院新收物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1971件，將近是五年前的10倍，2016年至今已收案914件。這些數(shù)據(jù)說明隨著我國法治進(jìn)程的不斷推進(jìn)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維權(quán)意識都在不斷提高。這些糾紛往往標(biāo)的不大，案情也不復(fù)雜，但是涉及群體范圍廣，爭議分歧大，輕則困擾生活，重則危及小區(qū)的和諧穩(wěn)定，可謂小糾紛、大事情。跟物業(yè)發(fā)生糾紛，業(yè)主該怎么維權(quán)呢？該收集哪些證據(jù)呢？

　　證據(jù)是審判中認(rèn)定事實(shí)的關(guān)鍵，法官劉喆對經(jīng)常遇到到糾紛，給業(yè)主收集證據(jù)支招：對于小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、安保、環(huán)境、綠化等方面的物業(yè)服務(wù)狀況，可以采用照相、攝像等方式加以記錄。最好是持續(xù)拍攝的方式進(jìn)行取證，有明確的時(shí)間記錄和原始拍攝憑借，便于法院核實(shí)真?zhèn)巍?/p>

　　實(shí)踐中，同為小區(qū)居民的證人證言與物業(yè)合同糾紛具有利害關(guān)系，不容易被采信。但是業(yè)主可以通過錄音錄像等方式保留同物業(yè)公司的溝通、交流狀況。

　　對于小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違章建筑、地下室出租等問題，該怎么解決呢？

　　劉喆建議，先向居委會、街道、城管等相關(guān)管理部門反應(yīng)，并保存好有關(guān)機(jī)關(guān)受理記錄。對于物業(yè)公司的相關(guān)處理，比如公告、通知等加以記錄、拍照。這樣一些材料便于法院處理，也容易被法院采納。

　　對于小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的安保事故，要及時(shí)報(bào)案并保存好報(bào)案記錄；及時(shí)通知物業(yè)公司，保存好物業(yè)公司開具的回函或其他能夠證明通知過物業(yè)公司的證據(jù)，同時(shí)拍照、錄像，進(jìn)行記錄。

　　業(yè)主家中門窗、管線等損壞了，也要及時(shí)留證。

　　劉喆說，屬于房屋質(zhì)量問題，如果在《物業(yè)服務(wù)合同》中，涉及到物業(yè)公司為業(yè)主提供相應(yīng)修理服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)前來維修的記錄，并且注意記錄維修狀況，以便于發(fā)生糾紛時(shí)作為證據(jù)提交法院。

　　法官田志鵬建議業(yè)主，進(jìn)一步通過業(yè)主委員會的作用，與物業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行磋商。積極倡導(dǎo)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，對物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)督，雙方達(dá)成一種相對和諧的制約機(jī)制，最終形成一個(gè)和諧的社區(qū)、小區(qū)，達(dá)到理想狀態(tài)。