據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后的前兩周，寧波市五區(qū)商品房成交數(shù)逾1400套；據(jù)南天房產(chǎn)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，3月份市區(qū)二手房成交量穩(wěn)步上升，成交均價(jià)也從15233元/平方米升到16483元/平方米。隨著房?jī)r(jià)的上漲，越來(lái)越多的首次置業(yè)和剛需群體開始把目標(biāo)轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)或迎來(lái)新熱點(diǎn)。

　　“首置剛需”成核心訴求 大戶型存量房換手率持續(xù)走低

　　去年，寧波樓市可謂是一個(gè)不折不扣的“快銷年”，市場(chǎng)整體銷售率達(dá)73%，創(chuàng)6年新高。截至去年年底，寧波城區(qū)的住宅庫(kù)存量?jī)H為251萬(wàn)平方米，創(chuàng)6年新低。熱點(diǎn)區(qū)塊樓盤價(jià)格尤其是剛需型樓盤成交價(jià)格不斷攀升，加之土地價(jià)格的上漲，導(dǎo)致剛需群體開始把目光向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

　　據(jù)南天房產(chǎn)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，近兩周平臺(tái)二手房交易中，首次置業(yè)剛需群體占比57%，改善型需求占比為10%，投資類占比僅為5.6%。而在之前寧波天時(shí)利與南天房產(chǎn)共同發(fā)布的《2017寧波樓市年報(bào)》中，2016年寧波全市二手房交易中，首置剛需群體占比僅為38.5%；在2017年上半年，剛需群體大舉入市引發(fā)成交高峰，占比提升至49%。進(jìn)入2018年，首置剛需型的需求占比仍在不斷增加，已成為二手房交易中的核心訴求。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，二手房住宅交易中剛需型占比的上升，同時(shí)也與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策有著緊密的聯(lián)系。2017年9月30日，“2年限售”政策實(shí)施，投資者逐漸淡出二手房市場(chǎng)，投資型二手房交易占比從原本的10%下跌至3%。2018年起，銀行信貸政策以“遏制投機(jī)炒房，支持新市民購(gòu)房”的理念進(jìn)行緊縮性調(diào)整，投資型、改善型購(gòu)房成本增加。

　　首置剛需的比例增加，使得二手房交易市場(chǎng)上“安居型”的二居室、三居室戶型更受歡迎。據(jù)《2017寧波樓市年報(bào)》，在二手住宅成交面積段中，50-90平方米的二居室和90-140平方米的三居室較為集中，兩者占總成交量的80%以上。反觀140平方米以上的大戶型存量房，換手率持續(xù)走低，且成交均價(jià)略低于同小區(qū)市價(jià)，而200平方米以上二手住宅的成交占比，從2016年的3.66%下跌至2017年的3.04%。

　　“戶籍新政”落地 小戶型住宅銷售或迎短期利好

　　2018年3月1日起，《寧波市區(qū)戶口遷移實(shí)施細(xì)則(試行)》正式實(shí)施，“取消原100平方米以上住房面積要求和45歲以下的年齡要求限制”“中專、高中學(xué)歷在寧波工作滿兩年，無(wú)房也可以落戶”等規(guī)定，放寬了落戶的住房門檻和限制，寧波城市對(duì)外來(lái)人才的吸附能力進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　“這些利好新政將促使更多外來(lái)人口在寧波買房安家，而50-90平方米的小戶型二手房，總價(jià)相對(duì)較低，性價(jià)比高，無(wú)疑將是這部分購(gòu)房群體的首選。”南天房產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)莊艷說(shuō)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新政的實(shí)施對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一個(gè)利好。首先，人口的增加意味著購(gòu)房需求的提升，房企拿地的信心更足；其次，新政將在短期內(nèi)對(duì)中小戶型的住宅銷售產(chǎn)生極速效應(yīng)，也將對(duì)新房的定價(jià)體系產(chǎn)生積極影響；最后，人口增加，醫(yī)療、教育等公共資源承壓，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格會(huì)依然堅(jiān)挺。

　　購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 90后成為購(gòu)房“新群體”

　　“在以往的二手房交易過(guò)程中，絕對(duì)購(gòu)房主力是35歲以上的客戶，這一人群的購(gòu)買占比達(dá)50%以上，而25歲到35歲的年輕客群，看房的頻率高，卻通常因?yàn)橘Y金限制，無(wú)法轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者�！蹦咸旆慨a(chǎn)副總經(jīng)理鄭桂良說(shuō)�！暗�眼下，這種現(xiàn)象在逐步發(fā)生改變。”

　　據(jù)《2017樓市年報(bào)》，在2017年全年約12萬(wàn)組(商品房和二手房)的購(gòu)房客群中，70后購(gòu)房主體向別墅、大平層等豪宅轉(zhuǎn)移，成交占比下滑明顯；80后主要是以安家樂(lè)居為主，依然是當(dāng)前購(gòu)房的主力軍團(tuán)，成交占比達(dá)44.62%；90后異軍突起，成為購(gòu)房的全新人群，成交占比自2016年的9%躍升至2017年的21%，并且這一比率還將隨著時(shí)間的推移而穩(wěn)步上升。

　　購(gòu)房者逐漸年輕化，雖然一部分90后是屬于“被動(dòng)入市”——父母借用子女名額購(gòu)置房產(chǎn)或者父母資助為子女提前購(gòu)買婚房，但仍有一部分90后是有需求的“真買房”。業(yè)內(nèi)人士分析，90后年輕一代大多追求獨(dú)立，崇尚個(gè)性，渴望擁有屬于自己的自由空間。他們對(duì)居住體驗(yàn)的要求較高，寧愿房子面積小一些，也要選擇交通出行、生活配套較為齊全的樓盤。此外，他們一般會(huì)選擇離公司比較近的地方，而這些區(qū)域通常是老三區(qū)或CBD核心區(qū)，鮮有新盤推出，因此，小戶型的二手房或精裝公寓較受青睞。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，90后雖然年輕，但是在購(gòu)房時(shí)并不盲目，對(duì)自身需求有著較為清晰的定位，房款總價(jià)低、房屋面積小、區(qū)位優(yōu)越、投資回報(bào)率高等因素，將是90后在購(gòu)房過(guò)程中主要考慮的問(wèn)題。（記者 余涌）