今年，浙江首宗“只租不售”地塊即將招租，40、60、90平方米等1468套人才租賃用房今年要投入市場。
3年多前，這塊位于杭州市江干區(qū)火車東站附近的純租賃地塊，由市錢投集團下屬的杭州市城東新城建設開發(fā)有限公司拿下。當時成交總價4.54億元，樓面價僅5049元/平方米。
接下來，浙江首宗“只租不售”地塊如何招租，或成為租賃市場的一個新風向標。
“自持”的歷史，要追溯到2017年3月。當時公布的土拍新政規(guī)定：當溢價率達到70%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設施的程序。
政策實施近4年，今年開年的土拍市場，“自持”戲份也頗多。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，截至1月26日，杭州今年出讓涉宅用地29宗，平均溢價率25.98%。其中22宗需要自持，占比超過75%。而去年杭州成交的137宗涉宅地塊中，需要自持的地塊是26%。
杭州逾150宗涉宅地塊
競拍出現(xiàn)自持比例
2016年9月30日，北京出臺樓市新政，要求未來土地出讓采用“控地價、限房價”的交易方式，設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。
這開啟了房企自持的新篇章。
一個多月后，北京首批執(zhí)行雙限政策的地塊開始出讓。最終四宗地塊的住宅部分自持比例全部投報至100%，沒有可銷售的商品住房。
2017年初，這種“競自持”的競拍方式開始在全國各個重點城市出現(xiàn)。上海、深圳、廣州、杭州、重慶等9個城市在2017年總共出讓了150余宗住宅自持用地，自持體量約515萬平米。
2017年3月24日，杭州出臺溢價封頂后轉(zhuǎn)入競報自持的土拍新規(guī)。當年4月，第一宗自持地塊誕生，是聯(lián)發(fā)競得的桃源宅地，后來的推廣名為“溪語宸廬”，自持比例20%，即“聯(lián)發(fā)爾寓桃源”，為長租公寓。住宅已于去年售罄。6月，大江東出現(xiàn)了首宗全自持宅地，100%自持，還要配建養(yǎng)老用房，由杭州宏立競得。
宏立就是蕭山宏立育才苑的開發(fā)商，在此之前宏立還從未開發(fā)過住宅項目。有人疑惑：開發(fā)商這是要徹底變身“包租婆”了？
根據(jù)杭州住房保管數(shù)據(jù)，截至2021年1月19日，全市范圍內(nèi)共有149宗涉宅地塊出現(xiàn)競拍自持比例，面積240萬平方米，其中110宗涉宅地塊自持商品住房項目已完成備案，面積160.7萬平方米，房源1.73萬套。5個項目、1992套（間）房源已對外招租。
開發(fā)商大多打造了長租公寓品牌
租金往往隨行就市
位于錢江世紀城板塊的濱江碧桂園翡翠江南，就是5個已對外招租的項目之一。
項目自持部分有三棟樓，共467套房源。首批156套房源已在招租，目前有很多戶租客入住了。
這塊自持由濱江暖屋負責運營，入住要求是簽約人跟入住人都需要身份證跟社保證明。工作人員告訴我們，目前簽約跟入住率超過60%，有近100戶租客，且以家庭客戶為主。主力戶型是68平米的2室2廳，還有90平米的3室，平均月租金約4000元/套。
去年11月，學成府作為全杭州首個涉自持比例商品住房項目，正式對外招租，引起了市場的關(guān)注。這個位于余杭區(qū)星橋街道星橋南路與天都路交叉口的項目，全部是三室兩廳設計、以整租方式出租，房間面積集中在100至110平方米，月租金根據(jù)樓層、朝向不同，在2436-3023元不等。
而根據(jù)目前已交付的項目來看，大部分自持商品房的租金水平“隨行就市”，有的略高于周邊市場價，但部分項目有直接折扣或“免首月租金”等優(yōu)惠。
值得一提的是，品牌房企的物業(yè)服務跟進，也是一些強調(diào)居住品質(zhì)的租房族所看重的。“知名房企自持的長租公寓比較有保障，無論是社區(qū)環(huán)境還是安保服務等，都相對省心�！弊≡跒I江碧桂園翡翠江南的90后白領(lǐng)陳小姐說。
進入2月，杭州出讓5宗涉宅地，包括市北、南站新城、臨浦、瓜瀝，以及富陽高橋，濱江、綠城分別豪擲41.3億元、38.8億元拿地。蕭山市北的宅地最終濱江以15%的自持比例拿下，而綠城以自持5%、9%連拿南站和銀湖兩宗宅地。
“房企依然在積極布局，尤其是本地房企，在融資、成本控制方面有一定優(yōu)勢，也積累了比較好的團隊和經(jīng)驗�！币晃缓贾荼镜胤科笸顿Y發(fā)展部負責人告訴我們。
比如濱江，從2017年以來，共競得17宗需要自持的涉宅地塊，大部分房源用來做長租公寓。“暖屋”就是濱江的租賃品牌，目前運營長租公寓。
其他房企也同樣以自持房源布局長租公寓領(lǐng)域。如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、保利的N+、中冶的合舍、金地的草莓社區(qū)、聯(lián)發(fā)的爾寓等。
杭州土拍“自持”將常態(tài)化？
未必不能蹚出一條新路
從今年開年以來的土拍市場來看，可以明顯感受到房企對土地的需求，一些地塊甚至在正式開拍之前已經(jīng)競到封頂價。
越來越多地塊的獲利空間變小，可為何房企還如此積極拿地？
一位浙系房企投資拓展部的管理人員告訴我們：首先是生存需要，房企要生存和發(fā)展，拿地是第一步。比如某家外來頭部房企，在杭州市場上占有率高。當它發(fā)現(xiàn)自己沒地可開發(fā)了，就要想盡辦法去拿地，以保證自己的市場占有率，他們在年初拿了一塊地，也拍到了自持。大房企如此，小品牌就更加了。
其次，競爭對手沒有停止拿地。一家房企倘若長期不拿地，久而久之，與其他房企的規(guī)模、差距會越來越大，“江湖地位”將不保。
多位房企內(nèi)部人士一致認為，未來在杭州土拍市場，自持將常態(tài)化�！皩φ麄�房產(chǎn)市場、對購房者來講，是好事。但對于開發(fā)商，要承受的壓力就變得更大�！�
不過自持資產(chǎn)雖然比較重，如果做成長租公寓，能夠去發(fā)債、上市，形成資產(chǎn)證券化，也未必不能蹚出一條新路。
“像杭州這樣的城市，土拍市場設立自持這樣一個限制條件，也是壓制房價無序上漲、堅持‘房住不炒’的一種手段” 。
房企自持后變成“包租婆”
對租賃市場是個利好
大部分房企會把自持部分拿來做長租公寓，從經(jīng)濟效益最大化來看，很少會用來做成辦公樓，而且杭州目前的辦公樓資源過剩。
“按現(xiàn)有的地價和投入，長租公寓的回報率不高，可能連開發(fā)商的財務成本也未必能夠覆蓋。”杭州一家長租公寓的運營總監(jiān)說，但在現(xiàn)階段，開發(fā)商還沒有找到更好的途徑消化自持，做長租公寓是主流，也是可以嘗試著走一走的路徑。
他強調(diào)，如果開發(fā)商大量做自持，對租賃市場來講肯定是一件好事情。比如以前某些租賃平臺爆雷，讓很多租戶和房東蒙受了損失�！斑@是因為很多長租平臺并沒有把它當做長期的產(chǎn)業(yè)鏈在做，只以經(jīng)濟利益為目的。而開發(fā)商的實力普遍比第三方平臺好，再加上后期物業(yè)一般也都會在自己手里，這樣的房源更安全，矛盾更少�！�
