余杭、蕭山遙遙領(lǐng)先

　　杭州二手房的年歷，翻過了最后一頁。

　　近年來，隨著杭州中心城區(qū)供應(yīng)逐步趨向飽和，依托高新產(chǎn)業(yè)和地鐵發(fā)展的余杭、蕭山區(qū)域，迎來了更大的市場機(jī)會，承接了更多的城市中心區(qū)需求。

　　從2018年杭城各區(qū)域的成交情況來看，余杭和蕭山毫無疑問依然穩(wěn)坐成交“第一把交椅”。一個是剛需買房的熱土，一個是改善人群偏愛的宜居地，僅這兩區(qū)域的成交比例就占到46.61%，接近5成。

　　余杭、蕭山近幾年發(fā)展迅速，早已摘掉了“偏遠(yuǎn)”的標(biāo)簽。以余杭的未來科技城和蕭山的錢江世紀(jì)城為代表的兩大熱門板塊快速崛起，加上該區(qū)域自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，及其相對其他區(qū)域低價的房源，兩區(qū)正在不斷吸納在杭工作的非本地籍貫客戶，以及因中心城區(qū)房價過高而被擠壓過來的購房需求。

　　區(qū)域二手房成交結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)，從另一個側(cè)面也說明杭州中心城區(qū)購房效應(yīng)正在逐步減弱，杭州樓市目前處于由中心向郊區(qū)快速發(fā)展的階段。

　　老城區(qū)“退居幕后”

　　從季度時間軸變化來看，余杭、蕭山為主導(dǎo)的格局不變，兩者在成交占比上遙遙領(lǐng)先，尤其是余杭區(qū)，在二季度竟達(dá)到28.37%。

　　新郊區(qū)不斷“順風(fēng)超車”， 而杭州曾經(jīng)的置業(yè)熱門板塊上城、下城、拱墅的成交比例則越來越低，三者合計(jì)比例維持在20%上下浮動，成交異常乏力，且上城區(qū)成交比例未過5%。

　　究其主因，除受價格因素影響外，隨著購房客群逐步年輕化，“有居”到“優(yōu)居”觀念的轉(zhuǎn)變，使得老城區(qū)“小面積、低總價”的優(yōu)勢已經(jīng)抵不過“房齡老、無電梯”的劣勢，客群更多地傾向于周邊交通便利、房源面積大、房齡新的次新區(qū)域。

　　近郊片區(qū)已成為杭州二手房市場的主力區(qū)域。預(yù)計(jì)2019年幾個熱點(diǎn)近郊片區(qū)在杭州樓市的地位將更加凸顯。

　　剛需型住房需求大

　　在以“首置需求為首，首改需求為輔”的購房格局下，2018年杭州二手房成交面積段繼續(xù)下移。

　　從成交面積段分布來看，90平方米以下面積作為主打，其中尤以60-90平方米首置戶型最受歡迎，占比達(dá)到39.82%，是各區(qū)段中占比最大的部分，而60平方米以下戶型也占到31.58%。兩者合計(jì)達(dá)71.41%，同比去年上升了5.87%，這也說明剛需型住房需求相對較為堅(jiān)挺。此外，90平方米以上的改善型需求合計(jì)占到28.59%，各區(qū)間段的占比均有所下降。

　　改善型需求拉升購買力

　　值得一提的是，在剛需面積段成交分布上，也與當(dāng)下外圍剛需成交集中的格局高度吻合。

　　從總價分布來看，以200萬元為分水嶺呈現(xiàn)分化，杭州200萬元以下的房源收縮趨勢明顯，成交總價區(qū)間逐漸上移。其中100萬-200萬元二手物業(yè)占到29.25%，下降10.3%，而100萬元以下低總價物業(yè)占到17.36%，下降8.3%。

　　200萬元以上總價物業(yè)上移傾向明顯，特別是200萬-300萬元總價區(qū)間上漲了8.4%。此外，300萬-400萬元總價區(qū)間上漲了4.8%，400萬元以上總價房源成交比例合計(jì)也有5.5%的上漲。

　　購房總價區(qū)間的上移一方面意味著杭州置業(yè)門檻的提高，另一方面也反映出市場購買力的進(jìn)一步提升。而綜合購房面積、購房區(qū)域情況來看，購房總價的上移除了房價上漲因素外，還源于部分“以舊換新”改善型需求對總價的拉升。

　　成交單價結(jié)構(gòu)變化

　　單價結(jié)構(gòu)變化，吻合總價變化特征。在成交單價區(qū)間上，隨著總價區(qū)間的上移，單價低于1.5萬元的時代或?qū)⒊蔀闅v史，2萬元+將成為主流市場最低標(biāo)準(zhǔn)線。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年2萬元-3萬元單價物業(yè)成交占比最高，占到31.46%，其次是3萬元-4萬元單價物業(yè)，占比21.93%，而4萬+單價物業(yè)占比為17.42%。

　　從2017年四季度，3萬元-4萬元及4萬元+這兩個單價區(qū)間的排名就開始交替上移，取代了1.5-2萬元排名第二的位置，說明單價區(qū)間呈上移趨勢。

　　杭州吸引力不減

　　杭州我愛我家市場研究中心的調(diào)研顯示，杭州樓市虹吸效應(yīng)凸顯，省內(nèi)購房者成為樓市主力，所占比例達(dá)到60.38%，其中省內(nèi)非杭籍的客戶比例上升明顯，占到36.6%，與2017年相比上升了8.23%。而杭州本地籍貫客戶比例僅占到23.18%，下降了3.67%。

　　近年來，隨著地域接壤和軌道交通互聯(lián)，杭州樓市日益顯示出其對省內(nèi)周邊區(qū)縣強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，省內(nèi)非杭客戶在杭購房比例逐年增加。從省內(nèi)非杭籍客戶來看，主要來自于溫州、諸暨、紹興、衢州等周邊市縣。

　　此外，來杭購房的外省籍客戶比例自2018年年初開始回落，之后每月保持穩(wěn)定，維持在40%上下，但相較2017年，仍呈下降趨勢。（通訊員 馬恒玲 記者 秦正長）（數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) 我愛我家）