2018年還剩最后11天，回顧這一年的杭州樓市，經(jīng)歷了從火熱到冷清的行情暖冷變化：上半年，從一次性付款到萬人搖號，全民陷入“買房狂歡”；下半年，新房頻頻流搖，二手房價(jià)格“腰斬”，購房熱情迅速熄滅。

　　隨著下半年行情的逐漸降溫，杭州新房的庫存開始隨之增加。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，從今年7月份開始，杭州商品住宅庫存量連續(xù)四個月增加，截至11月底，顯性存量達(dá)到570萬方，同比上漲36%。

　　消化570萬方的住宅，對于整個杭州市場來說，并不算難事。不過，盡管樓市整體上仍保持合理健康的存量，但是對于個別板塊來說，庫存的壓力已經(jīng)是懸在頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克利斯之劍”。在進(jìn)入下行的大背景下，這些板塊將面臨極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　近期，記者實(shí)地探訪了多個庫存高企的新房板塊，并結(jié)合克而瑞浙江區(qū)域和杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局的客觀數(shù)據(jù)，對杭州樓市庫存現(xiàn)狀進(jìn)行一番梳理。

　　市區(qū)住宅庫存34259套 去化僅需4個月

　　目前，杭州可售房源有多少？

　　來自杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，杭州市區(qū)（包含主城區(qū)、余杭、蕭山、富陽、臨安）可售商品房共計(jì)93474套，可售商品住宅共計(jì)34259套。

　　這些房子，可以賣多久？以今年的成交速度來計(jì)算，克而瑞浙江區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，杭州市區(qū)共成交了134246套商品房，月均成交12204套。93474套商品房，需要7.65個月消化。

　　再來看住宅。數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月市區(qū)共成交91303套住宅，月均成交8300套房源。按此計(jì)算，目前在售的34259套房源，僅需4.12個月，就能全部消化。

　　而從歷史來看，目前的庫存量，也屬于比較低的位置。以主城區(qū)住宅為例，目前存量為8688套，僅比去年同期多了1350套，是2010年以來的第二低。

　　從2015年年底開始，杭州樓市狂飆突進(jìn)，庫存快速消化，并在2017年達(dá)到了歷史最低水平。

　　“從目前的顯性庫存來看，杭州市場的庫存量并不大，是比較安全健康的，” 雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級研究員章惠芳說道。同時，她認(rèn)為應(yīng)該考慮到隱性供應(yīng)，包括即將開盤的項(xiàng)目，以及今年剛拿地的項(xiàng)目。

　　昨天，隨著華潤置地拿下良渚新城商住地塊，2018年杭州市區(qū)涉宅用地的出讓就此落幕。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年杭州涉宅用地的總出讓面積共計(jì)592.3萬方，將成為未來兩年樓市的供應(yīng)主力軍。

　　“不過，各個板塊參差不齊，有些面臨比較嚴(yán)重的庫存壓力，一旦出現(xiàn)了開盤去化困難的情況，就有可能引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)�！闭禄莘颊f道。

　　臨安剛需項(xiàng)目傾軋 可售房源需10個月去化

　　去年8月，臨安正式撤市設(shè)區(qū)，成為杭州的第十區(qū)。乘著這一波東風(fēng)，臨安樓市開始大踏步向前進(jìn)，外來購房者大量涌入，涉宅用地連續(xù)出讓，地價(jià)連創(chuàng)新高。不過，在杭州開啟“公證搖號”新政后，臨安率先吹起涼風(fēng)，第一塊流拍的土地，第一個不用搖號的高層樓盤，第一個無人登記的非低密樓盤，都出現(xiàn)在臨安。

　　截至昨天，透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，臨安可售房源共計(jì)11204套。而今年前11個月，臨安共成交了11410套新房，按照這個成交速度，總共需要10.8個月才能去化。

　　而更大的考驗(yàn)還在后面，從去年6月至今，臨安共出讓了31宗純宅地，出讓面積達(dá)到了113萬方，總建筑面積超過300萬方。這些地塊，主要集中在青山湖、錦北、錦城等區(qū)域，大都定位剛需及首改，同質(zhì)化嚴(yán)重，加劇了內(nèi)部競爭，有不少已經(jīng)開盤在售，整體去化并不樂觀。

　　“近期，臨安樓盤不好賣的一個原因在于，它的殺手锏幾乎消失了，”某房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。目前，臨安的高層成交價(jià)在1.4萬—2萬元/平方米，個別項(xiàng)目甚至超過了2萬元/平方米，跟杭州其他剛需板塊相比，性價(jià)比并不突出，導(dǎo)致進(jìn)入臨安的購房者數(shù)量大為減少�！皩τ趧傂鑱碚f，這個價(jià)格還有更靠近主城區(qū)的選擇。對于投資客來說，這個價(jià)格的上漲空間很小。”

　　而臨安當(dāng)?shù)氐牟疬w戶購房群體，早在去年就已經(jīng)基本消化完畢。不過，臨安也有自己優(yōu)勢：首先，它是杭州十區(qū)唯一不限購的區(qū)域，可以作為外地購房者進(jìn)入杭州的跳板。第二，杭臨城際鐵路預(yù)計(jì)將在2019年開通，將大大縮短與主城的通勤時間。

　　南部新城12盤混戰(zhàn) 可建面積超過150萬方

　　蕭山的南部新城，是杭州“庫存重災(zāi)區(qū)”的熱門候選之一。去年至今，南部新城板塊共出讓了10宗地塊，總體量約150萬方，再加上此前在售的光明·尚海灣和佳源·湘湖印象，如今南部新城出現(xiàn)了12盤混戰(zhàn)的局面。

　　11月中旬，隨著捂盤兩年之久的光明·尚海灣推出最后一批房源，南部新城的新一輪出貨潮就此開始。在尚海灣之后，濱江碧桂園·臥城印象一次性推出全部392套高層和54套排屋房源；德信碧桂園·印江南在10天之內(nèi)連續(xù)兩次開盤，共推出720套房源；東原旭輝·璞閱在12月初首開，推出107套房源；德信金茂·佳源府在昨天領(lǐng)出首張預(yù)售證，推出294套房源。

　　此外，板塊內(nèi)的新盤綠城九龍倉·桂語朝陽、德信·市心府、融信旭輝·湘湖悅章等，也將在近期開盤。

　　相比于臨安“溫吞水”般的行情，南部新城顯然更受到購房者的關(guān)注�！澳喜啃鲁侨狈ψ銐虻漠a(chǎn)業(yè)支撐，人口凈流入并不大。此前一直靠低價(jià)來吸引板塊外部的購房者，定價(jià)過高的話，對于外來購房者的吸引力就會降低�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　在限價(jià)的行情下，目前南部新城的精裝修高層價(jià)格在25000元/平方米左右，不過購房者似乎并不買單。除了印江南的毛坯房源（均價(jià)22000元/平方米）首開當(dāng)天售罄外，其余開盤項(xiàng)目都有房源剩余。

　　而尚未入市的項(xiàng)目，樓面價(jià)更高，綠城九龍倉·桂語朝陽和禹洲項(xiàng)目都超過了2萬元/平方米，德信·市心府和融信旭輝·湘湖悅章也超過了1.7萬元/平方米，對于它們來說，面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。

　　改善型項(xiàng)目集聚 城東新城開盤低迷

　　不只是剛需板塊，改善型項(xiàng)目集中的板塊，也面臨著巨大的庫存壓力，最明顯的，就是城東新城板塊。

　　過去兩年，隨著一大批大牌開發(fā)商的集體進(jìn)駐，以及土地價(jià)格的節(jié)節(jié)上漲，城東新城悄然間完成了質(zhì)變，從剛需板塊搖身一變成為改善重鎮(zhèn)，房價(jià)也從兩年前的3萬元/平方米，來到了4.5萬元/平方米。

　　不過，城東新城這個價(jià)格對于購房者的吸引力，顯然并沒有開發(fā)商們想的那么大。11月中旬開始，城東新城五大新盤世茂·錢塘天譽(yù)、首開東城金茂府、龍湖大家九龍倉·璟宸府、三湘印象·森林海尚、龍湖金地商置·都會風(fēng)華相繼領(lǐng)證開盤。除了首開東城金茂府外，其余項(xiàng)目都陷入“流搖”的尷尬境地。而且，各個項(xiàng)目所推出的房源，基本都沒有售罄，森林海尚和錢塘天譽(yù)甚至剩余上百套房源。

　　除了上述這些已經(jīng)入市的項(xiàng)目，城東新城還有龍湖彭埠地塊和淮礦彭埠地塊，這些項(xiàng)目加起來，總體量超過了60萬方。而且，接下來板塊內(nèi)還有三四宗地塊即將出讓，后續(xù)新房庫存將繼續(xù)增加。

　　“現(xiàn)在這個市場行情，改善客群缺乏換房的動力，大都處于觀望狀態(tài)，而且城東新城本身配套尚不完善，對于區(qū)域外的改善群體吸引力一般。”某本地開發(fā)商負(fù)責(zé)人如是說。

　　庫存大的板塊，能不能買房？在現(xiàn)在的行情下，應(yīng)該怎么選房？章惠芳給出自己的建議：從自己的需求和實(shí)際情況出發(fā)，多看看，多比較。

　　“如果要買庫存大的板塊，可以在各個項(xiàng)目之間多比較，選擇戶型好的、品牌實(shí)力強(qiáng)的、口碑好的項(xiàng)目。可以稍微緩一緩，一旦競爭激烈，后續(xù)機(jī)會更多。而在庫存量不大的板塊，確實(shí)有硬性需求的話，該買就買�！闭禄莘颊f道。（記者 周堅(jiān)洪）