其實早在今年年初，記者就率先留意到杭州租房市場上出現(xiàn)了租房貸現(xiàn)象，并進(jìn)行了報道（《租房也能分期付款？杭城多家中介公司推出租房貸》。

　　如今半年過去，對杭州租房市場產(chǎn)生了什么影響？杭州租金現(xiàn)狀如何？租房貸在租客中接受比例高嗎？杭州房管部門如何加強(qiáng)對租房市場的監(jiān)管？記者多方采訪，試圖解答這諸多疑問。

　　近日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》發(fā)布《11城住房租賃市場報告：重點(diǎn)城市7月租金整體漲幅超20%》中提到，不僅北京租金暴漲，杭州7月份租金同比也上漲了19%。

　　對于這數(shù)據(jù)，杭州各大中介認(rèn)為，7月是租房市場傳統(tǒng)旺季，大學(xué)生畢業(yè)找房子，需求上揚(yáng)，租金確實會比平常月份要高一些。但是從今年整體情況來看，杭州租金價格平穩(wěn)。

　　杭州市住房租賃管理服務(wù)中心從我愛我家、愛上租、自如等杭州幾家大型主流租賃企業(yè)調(diào)取數(shù)據(jù)并統(tǒng)計，綜合數(shù)據(jù)顯示，2018年杭州市區(qū)（不含富陽、臨安）1~7月份租金平均價格為62元/m2，同比去年上漲13%左右。

　　從數(shù)據(jù)上看，今年以來杭州每月租金波動平穩(wěn)，除了2月開年季和7月畢業(yè)季這兩個周期性住房需求旺盛月份租金環(huán)比略有上漲外，其他月份的環(huán)比都在正負(fù)1.5%以內(nèi)。

　　“杭州租金的上漲，人才流入是主因�！焙贾菔凶》孔赓U管理服務(wù)中心副主任金凱杭說，去年杭州凈增人口達(dá)28萬人，這些新增人口帶來了大量的住房需求。而杭州從2016年下半年實行限購，對于這些新入杭的人來說，絕大部分沒有購房資格，因此大多退而求其次先租房過渡。

　　另一方面，杭州這兩年城中村改造力度空前，除了拆遷戶需要租房子過渡外，還有那些曾經(jīng)租住在城中村的外來務(wù)工人員需要去正規(guī)租房市場上租房。“相對城中村的房子來說，他們現(xiàn)在租的房子租金要高許多�！苯饎P杭解釋說，低端房源減少，對于外來務(wù)工人員來說，租賃價格提升的感覺會較為明顯。

　　杭州租房市場的需求量有多大？

　　克爾瑞8月份發(fā)布的《杭州長租公寓發(fā)展白皮書》，根據(jù)目前比較通行的城市戶籍人口中租房人群比例，測出杭州的租房人口大約是236萬。

　　而杭州租房市場的供應(yīng)量又是多少？

　　租房市場的房源組成，主要包括房東散租、中介托管，以及長租公寓。

　　記者從杭州房管部門了解到，由于散租房東比較多，尤其之前很多農(nóng)民房不在監(jiān)控范圍內(nèi)，因此并沒有比較準(zhǔn)確的杭州住房租賃市場供應(yīng)量的數(shù)據(jù)。目前納入杭州租賃管理平臺的房源主要有兩類，一類是在房管部門辦過正式登記的住宅如中介公司手頭托管的分散式租賃房源，另一類是長租公寓品牌利用廠房和商業(yè)地產(chǎn)改建的集中式租賃房源，這兩類加起來大約有16萬套房源。

　　而根據(jù)住房租賃企業(yè)對市場的掌握情況，他們手頭的這些租賃房源在整個市場的占有率還不到20%，因此很難形成壟斷。

　　未來兩年大量新房交付，其中相當(dāng)一部分會流入租房市場；而從去年開始很多新出讓地塊中開發(fā)商自持部分也會形成極可觀的租賃房源供應(yīng)量；再者，不少出讓的租賃地塊，也會形成由國企背景運(yùn)營的集中式租賃房源，這些林林總總的租賃房源投入市場后，杭州租房供應(yīng)量是相當(dāng)充沛的。

　　鑒于目前租賃市場上單人住一套房的比例較少，多為合租模式或家庭式居住方式，杭州當(dāng)前租房市場上未現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，也沒有像北京這樣出現(xiàn)人為哄抬價格的土壤。

　　最近身處輿論漩渦中心的鼎家地產(chǎn)董事長魏永鋒也認(rèn)同這一點(diǎn)。他告訴記者，鼎家一開始想快速收進(jìn)房源做大規(guī)模，在這一過程不惜以高于市場價15%以上的租金價格從散客房東手里吃進(jìn)房源，然而當(dāng)這些高價收進(jìn)的房源投入市場時，租客并不買賬，“杭州的主流租金價格還是有天花板的，很多租客覺得我們的房源租金價格高，吃不消，轉(zhuǎn)頭就去找別的房源了，于是我們高價收進(jìn)的房源就空置了，四五百套的房源空置一個月就相當(dāng)于燒錢幾百萬，空置幾個月就差不多近千萬，從而導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)困難。”

　　近日北京自如、蛋殼等公司擾亂租房市場事件持續(xù)發(fā)酵，租房貸開始進(jìn)入大眾視線。

　　何為租房貸？假設(shè)租客月租金是3000元，按租房市場常規(guī)的做法是押一付三，則首次租房至少需一次性支付4個月房租。這對于剛畢業(yè)囊中羞澀的租客來說，是一筆不菲的支出。而如果租客使用分期付款，不但可以免交押金，租金還可以按月支付，租客每月只需多支付一筆利息。

　　不過，提供租房貸的并不是中介租賃公司，而是第三方金融機(jī)構(gòu)。比如自如的金融合作方包括信托公司、京東金融等，我愛我家合作的是互聯(lián)網(wǎng)金融公司房司令，愛上租合作的是一家本地城市銀行。租客在租房時簽署的其實是性質(zhì)類似于貸款的一份合同。

　　記者從杭州多家租賃機(jī)構(gòu)處了解到，目前租房貸在市場中的推行主要以租客自愿為主，并不強(qiáng)制租客接受。

　　但有些租賃機(jī)構(gòu)對于租房貸確實存在一定的誘導(dǎo)傾向。登陸自如的官網(wǎng)，你會發(fā)現(xiàn)租客選擇的付款方式對應(yīng)不同的年服務(wù)費(fèi)，月租3000元的房子，租金采取分期貸的年服務(wù)費(fèi)，比起選擇自己季付可以省下近千元，這就導(dǎo)致不少租客為了省錢選擇分期貸。

　　對于租房貸的申請，大部分正規(guī)公司均有詳細(xì)辦理流程，例如書面告知、電子辦理以及電話回訪。不過據(jù)中介公司反饋，租房貸在實際操作中，確實出現(xiàn)因為告知不夠完整清晰或租客認(rèn)識不完善導(dǎo)致的矛盾糾紛。

　　總體來說，杭州市場上使用租房貸的租客并不多。杭州某知名中介公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前杭州市場上使用租房貸的租客占比不到10%�！白夥抠J的推出就是為了解決少部分一次性租金支付困難的客戶，但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程序麻煩。因此市場占比并不高。”

　　年初記者采訪時，豪世華邦當(dāng)時曾跟一家銀行合作推出過租房貸業(yè)務(wù)，不過如今這項業(yè)務(wù)已經(jīng)取消。豪世華邦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于租客對于租房貸的需求較小，公司在重新評估業(yè)務(wù)價值后，便不再推行該項服務(wù)了。

　　盡管目前杭州租房市場上，長租公寓的房源量占比不高，尚未形成壟斷，但是據(jù)知情人士透露，從去年以來，有幾家新進(jìn)入杭州的長租公寓公司，確實在高價搶房，以期快速占領(lǐng)市場。

　　Y女士在杭州市中心一帶有一套面積約40平方米的安吉路毛坯學(xué)區(qū)房準(zhǔn)備出租。當(dāng)時，自如和愛上租先后聯(lián)系上她，表示希望簽下這套房源。Y女士說，之前她也大致了解過市場行情價格，沒想到這兩家報出來的租金價格都高于她本人的預(yù)期，“更沒想到，這兩家的報價相差近千元！”Y女士說，其實自己裝修后再拿到市場上出租，費(fèi)時費(fèi)力費(fèi)錢，真不如租給這些中介租賃公司來得收益高。

　　在浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲看來，有了資本的大舉介入和助推，金融創(chuàng)新手段的運(yùn)用，眼下租房市場已經(jīng)烙上了“互聯(lián)網(wǎng)基因”，其特征就是燒錢，由此帶來的副作用就是房租快速上漲。如何監(jiān)管這一領(lǐng)域，這是房管部門需要應(yīng)對的。

　　金凱杭說，作為全國首批12個開展住房租賃試點(diǎn)城市之一，杭州去年9月建立了住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，隨后又設(shè)立了住房租賃管理服務(wù)中心，目前主要監(jiān)管的是租賃企業(yè)的租賃行為是否違法，合同是否規(guī)范等。

　　“針對最近租房市場的種種亂象，我們已經(jīng)召集杭州長租公寓企業(yè)談話。目前也正在研究相關(guān)的監(jiān)管措施，希望能通過租賃備案的方式，將租賃企業(yè)這塊管理起來，引導(dǎo)他們?nèi)ヒ?guī)范租賃市場�！辈贿^他也坦言，住房租賃市場涉及的面太廣，“涉及金融的話，還需要其他職能部門的介入。”

　　隨著租房市場最近頻頻“上頭條”，對長租公寓領(lǐng)域的金融創(chuàng)新（主要是ABS和租房貸），各界褒貶不一。有人認(rèn)為這種金融創(chuàng)新會推動租金哄抬、房源壟斷，也有人認(rèn)為長遠(yuǎn)看利大于弊，目前發(fā)生的問題只是一種“陣痛”。

　　長租公寓ABS，即資產(chǎn)證券化。長租公寓經(jīng)營方以公寓產(chǎn)權(quán)、預(yù)期租金或房租貸款作為底層資產(chǎn)在資本市場上公開募資的一種融資方式。通俗點(diǎn)說，就是租客還沒交的未來數(shù)月或數(shù)年的房租款項，被當(dāng)作長租公寓運(yùn)營方的資產(chǎn)拿去融資了。

　　2017年1月，“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”在上海證券交易所掛牌，募集資金3.5億元，開國內(nèi)長租公寓發(fā)行ABS之先河。在這一ABS產(chǎn)品中，底層資產(chǎn)為魔方公寓經(jīng)營的30處物業(yè)、4014間公寓2016年6月至2019年6月的租金收入，作為入池資產(chǎn)。

　　2017年8月，自如也發(fā)行了自如1號房租分期信托收益權(quán)ABS，首期募集資金5億元。

　　浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲說，長租公寓近年來的快速發(fā)展，得益于租客需求量的增長以及金融政策的支持和推動。但長租公寓有先天缺陷，那就是收益率不高�！拔挥诔菛|的杭州首宗租賃地塊，我們測算過，其建設(shè)成本大約8000元/m2，作為集中式長租公寓推向市場后，收益率不會超過6%�！倍鴤鹘y(tǒng)的分散式長租公寓，中介賺取的也只是居間服務(wù)費(fèi)和差價，收益也有限。

　　但是通過資產(chǎn)證券化，長租公寓市場的商業(yè)邏輯發(fā)生了根本變化。中介方手上并沒有房屋所有權(quán)，卻從信托公司、資管公司等處獲得了本應(yīng)屬于房東的1年或數(shù)年的租金，而中介方是按月或按季將租金打給房東(并且中介往往一年只付房東11個月租金），這就產(chǎn)生了“資金池”。而目前，這樣的資金池仍處于監(jiān)管空白地帶。

　　在丁浚哲看來，資本涌入長租公寓領(lǐng)域，既可能帶來良性推動，也可能帶來惡性推動。專業(yè)規(guī)范的長租公寓ABS，其募資資金有專門的托管機(jī)構(gòu)，并在證券交易所備案，因此基本可以�？顚Ｓ�，雖然也有擴(kuò)大市場規(guī)模的壓力，但對資金杠桿率會把關(guān)得比較嚴(yán)。而由于長租公寓的創(chuàng)業(yè)門檻比較低，一些中小型中介拿到融資后瘋狂擴(kuò)張搶占市場，放棄了“低價收房、加價出租”的原則，就像當(dāng)初的共享單車一樣放大金融杠桿，瘋狂燒錢，最后不但擾亂市場正常的租金價格，自己也因為大量的壞賬而爆倉。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公寓企業(yè)的杠桿不能超過30%，即將所經(jīng)營的長租公寓總間數(shù)里的30%用來做租房貸，才能平衡收入和貸款及利息支出，企業(yè)才能良性發(fā)展。

　　長租公寓金融創(chuàng)新，使原本房東、中介和租客之間的閉環(huán)，因為金融機(jī)構(gòu)的介入，法律關(guān)系變得復(fù)雜起來。

　　浙江東鷹律師事務(wù)所高級合伙人陳鐘律師認(rèn)為，從目前的法律環(huán)境來看，對租房金融創(chuàng)新形成的“資金池”去向的監(jiān)管非常有限，一旦資金鏈斷裂，就會留下一地雞毛。

　　當(dāng)房東拿不到余下的租金，房東可以根據(jù)與中介簽訂的合同，追究其違約責(zé)任，要求其支付拖欠的租金，并賠償相應(yīng)損失，至于能否收回房屋，要根據(jù)與中介之間簽訂的合同約定以及違約情形來確定。

　　對租客來說損失更大，一方面可能存在房屋不能繼續(xù)租的問題，另一方面，每月貸款還要繼續(xù)還。因為租客與網(wǎng)貸平臺或銀行之間形成的是單獨(dú)的民間借貸關(guān)系或金融借款關(guān)系，在一般情況下，租客不得因中介違約行為拒絕歸還借款本金及利息。如果停止還款影響的是租客本人的信用。

　　并且，中介賬戶中形成的“資金池”，在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)挪用，是否涉及違法？

　　律師表示，若中介收取承租人較長時間的租金后，并未及時支付給出租人，而是由其本身控制使用，該控制使用的過程可能涉嫌非法吸收公眾存款罪。

　　如果中介一開始就有非法占有的目的，將資金池中的租金挪作他用，還有可能涉嫌“集資詐騙”。

　　同時，如果被確定是以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款，給對方造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，中介還有可能構(gòu)成騙取貸款罪。

　　而中介與每位出租人、承租人之間均形成相應(yīng)的法律關(guān)系，若其本身沒有履約的主觀意圖，在過程中又實施了其他以非法占有為目的的行為，還可能構(gòu)成合同詐騙罪。（記者 李毅恒 吳佳怡 徐叔競 肖菁）