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■本報(bào)記者 劉洪材 見習(xí)記者 張賢愷 成都報(bào)道

成都市一環(huán)路的九眼橋核心區(qū)域，歷來是商家必爭之地，尤其進(jìn)入“金九銀十”這一傳統(tǒng)購買節(jié)點(diǎn)后，各大房企之間的營銷戰(zhàn)總是打得格外激烈。與往年不同的是，今年該區(qū)域并沒有其他新盤面市，陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（陽光股份，000068.SZ）重金打造的綜合體項(xiàng)目成都陽光新業(yè)中心可謂一枝獨(dú)秀。9月7日，陽光新業(yè)中心的高端住宅部分正式開盤。

然而，在火爆的銷售場面背后，這個(gè)陽光股份并購的得意手筆卻始終未能擺脫爭議的漩渦。漫長的權(quán)屬糾紛和違規(guī)拆遷問題一直縈繞于該地塊，至今仍未有最終結(jié)果。最近，隨著一份政府內(nèi)部辦公文件的曝光，成都陽光新業(yè)中心無證施工的問題又浮出水面。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查并獨(dú)家了解到，在當(dāng)?shù)卣�府限期開發(fā)的壓力下無證開工的陽光新業(yè)中心，曾經(jīng)被成都市建委下達(dá)了暫停施工通知書，并處以罰款，然而陽光股份并未在上市公司公告和年度報(bào)表對此事有任何披露。不僅如此，當(dāng)?shù)厝耸窟�透露，在被“出示黃牌”之后，陽光新業(yè)中心依然有不顧禁令繼續(xù)違規(guī)開工之嫌。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，陽光新業(yè)中心的違規(guī)建設(shè)與當(dāng)?shù)卣�府行政監(jiān)管的“選擇性失位”有密切關(guān)系，限期開發(fā)和暫停禁令之間的沖突使得陽光股份不得不鋌而走險(xiǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)的全國擴(kuò)張之路上，陽光股份多采用與成都陽光新業(yè)中心相似的并購模式，然而廉價(jià)之下隱患重重，該項(xiàng)目的“違規(guī)早產(chǎn)”，正是陽光股份并購后遺癥的縮影。

違規(guī)施工遭處罰

近日，據(jù)知情人士提供的線索，記者在成都市政府官網(wǎng)上找到了一份名為《關(guān)于“錦尚中心”項(xiàng)目相關(guān)事宜的請示》的辦公文件。該文件顯示，成都市建委曾于2011年9月20日因無證施工給予成都錦尚置業(yè)有限公司下達(dá)了“暫停施工通知書”。

資料顯示，成都錦尚置業(yè)是陽光股份的控股子公司，同時(shí)也是成都陽光新業(yè)中心的項(xiàng)目公司。根據(jù)公告顯示，2010年12月，陽光股份以1.1億元收購了成都錦尚置業(yè)原母公司上海堅(jiān)峰投資公司72.2%的股權(quán)，從而間接取得成都錦尚置業(yè)50.54%的股權(quán)。

成都陽光新業(yè)中心是陽光股份進(jìn)入成都后的首個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積逾25萬平方米，是集商場、寫字樓、酒店式公寓、住宅為一體的城市綜合體。作為國內(nèi)第一家引進(jìn)國際戰(zhàn)略投資的A股上市地產(chǎn)公司，此前陽光股份一直把“陽光新業(yè)中心”系列產(chǎn)品當(dāng)作旗下商業(yè)物業(yè)的旗艦品牌。成都項(xiàng)目也是繼北京和天津之后，全國第三個(gè)“陽光新業(yè)中心”系列綜合體，被公司寄予厚望。

2012年8月，該綜合體第一批46~97平方米精裝公寓開盤當(dāng)天銷售率達(dá)到了80%，勁銷1億元，備受客戶追捧。

僅以1.1億元取得成都核心區(qū)47畝的商業(yè)地塊，平均樓面地價(jià)還不足500元/平方米，陽光股份被認(rèn)為是“撿了一個(gè)大便宜”。然而事實(shí)證明，便宜背后風(fēng)險(xiǎn)潛伏。由于該地塊此前存在復(fù)雜的糾紛，直到陽光股份取得土地時(shí)依然沒有建筑工程規(guī)劃許可證，但同時(shí)，由于長期閑置，該地塊又被成都市國土局列入土地閑置限期開發(fā)名單。

一邊是限期開發(fā)，一邊是無證窘境，陽光股份不得不冒著違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)開工建設(shè)。隨后，成都市建委以無證施工為由命令陽光新業(yè)中心暫停施工。

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。

“動(dòng)工前必須先取得施工許可證，走工程質(zhì)量監(jiān)督等程序，但該項(xiàng)目已經(jīng)提前動(dòng)工�！背啥际薪ㄎ�有關(guān)負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報(bào)記者證實(shí)，“考慮到這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的施工進(jìn)度、規(guī)模，以及作為A股上市公司的陽光股份的社會(huì)垂范作用，給予停工和罰金處罰還是比較嚴(yán)厲的�！薄爱�(dāng)時(shí)確實(shí)存在違規(guī)情況，但項(xiàng)目被暫停施工時(shí)，還處于預(yù)埋、搬運(yùn)土石方的階段，因此無證施工的違規(guī)情節(jié)并不十分嚴(yán)重�！背啥际绣\江區(qū)金融街商務(wù)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

同時(shí)，該負(fù)責(zé)人還向記者出示了罰金處罰的收據(jù)，除了暫停施工以外，成都市建委還向成都錦尚置業(yè)處以了10萬元罰款。

除了認(rèn)為錦尚置業(yè)“違規(guī)情節(jié)不十分嚴(yán)重”外，該管委會(huì)還親自為其向成都市建委求情，即上述提到的《關(guān)于“錦尚中心”項(xiàng)目相關(guān)事宜的請示》。在這份請示中，管委會(huì)以歷史遺留問題和國土部限期開發(fā)為由，“懇請協(xié)調(diào)市建委減輕對成都錦尚置業(yè)有限公司的處罰”。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者就該處罰信息向陽光股份成都公司及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人求證，雙方均表示對這一“既成事實(shí)”不發(fā)表任何看法，對于更多細(xì)節(jié)，則以上市公司有嚴(yán)格的規(guī)章制度為由拒絕透露。

翻閱陽光股份2011年的公告及年報(bào)，均未對該停工及罰款事件進(jìn)行披露。

“根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》的規(guī)定，控股子公司發(fā)生的重大事件，視同為本公司發(fā)生的重大事件，上市公司陽光股份顯然有向投資者隱瞞重要信息的嫌疑�！背啥假Y深房地產(chǎn)律師李俊表示。

蹊蹺的是，據(jù)轄區(qū)管委會(huì)出示的相關(guān)資料顯示，該項(xiàng)目實(shí)際取得建筑工程施工許可證的時(shí)間是2012年3月20日，第一批次房屋預(yù)售許可證（成房預(yù)售中心城區(qū)字第9240號）獲批時(shí)間是2012年7月19日，預(yù)售對象為甲級寫字樓。

“甲級寫字樓為高層建筑，僅僅4個(gè)月就從開工到封頂，這根本就是不可能完成的任務(wù)�！鄙鲜鋈耸恐赋�，這意味著，成都陽光新業(yè)中心有在被叫停之后依然“頂風(fēng)”建設(shè)之嫌。

監(jiān)管“選擇性失效”

成都當(dāng)?shù)厝耸空J(rèn)為，陽光新業(yè)中心違規(guī)開工，成都市錦江區(qū)金融街商務(wù)區(qū)管委會(huì)難辭其咎，其不僅未能履行監(jiān)管職責(zé)，甚至為錦尚置業(yè)的違規(guī)行為開脫求情，理由僅僅是因?yàn)椤霸擁?xiàng)目為歷史遺留問題項(xiàng)目和市、區(qū)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目”。

“作為一個(gè)政府派出機(jī)構(gòu)，本來其行政主體地位就備受質(zhì)疑，即使按一般政府機(jī)構(gòu)職能考量，招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)固然重要，但是企業(yè)已經(jīng)違規(guī)違法了，還要替它們出面求情就太荒謬了�！鄙鲜鋈耸繉χ袊�房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

然而前述管委會(huì)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，管委會(huì)也有自己難言的苦衷。

“企業(yè)是我們招進(jìn)來的，（陽光新業(yè)中心）被列入市、區(qū)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目也是事實(shí)，我們一邊要為開發(fā)商服務(wù)，如果項(xiàng)目遲遲不能開工或者中途停滯了，那么另一邊對上級政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)就無法兌現(xiàn)，我們自己也要受到處罰。施工許可證辦不下來，時(shí)間拖長了沒開工，土地還會(huì)被政府無償收回，這對我們、對企業(yè)都是很大損失�！边@位負(fù)責(zé)人稱。

據(jù)悉，陽光股份在2011年1月取得該項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后，錦尚置業(yè)于當(dāng)年3月份就展開了清場工作。知情人士稱，因?yàn)橹�前還存在未處理完的拆遷問題，使得清場工作尤為艱難，甚至因此跟被拆遷戶鬧上了法庭。

“誰也沒我們這么倒霉，官司沒扯清楚，國土局又強(qiáng)令限期開發(fā)，許可證審批流程繁復(fù)，不提前開工，恐生變故。處罰是小事，等到國土局把地收回去，那幾十億的投資都泡湯了。”陽光股份成都公司一位負(fù)責(zé)土地拓展的內(nèi)部員工解釋稱。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈本來就長，再加上行政審批手續(xù)繁瑣，許可證申辦過程中需要反復(fù)聯(lián)系規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等各部門，拿到證的時(shí)間少則半年、多則一年。根據(jù)硬性規(guī)定，開發(fā)商進(jìn)場開工建設(shè)要持有建筑工程施工許可證，但辦理此證的條件是依次辦理好建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等一系列手續(xù)，完成一環(huán)接一環(huán)的審批程序，中間任一手續(xù)辦理的遲延都會(huì)造成開發(fā)商無法按時(shí)進(jìn)場開工�！鄙鲜鲫柟夤煞輧�(nèi)部員工稱。

“最重要的是，（陽光股份）剛接手項(xiàng)目，成都市國土局就將這塊地列入了限期開發(fā)名單，這可能是開發(fā)商無奈提前施工最主要的原因�！鄙鲜龉芪瘯�(huì)負(fù)責(zé)人分析稱。

對于被國土局強(qiáng)令限期開發(fā)的具體細(xì)節(jié)，成都市國土局相關(guān)部門未予核實(shí)，管委會(huì)負(fù)責(zé)人表示并不知情。不過據(jù)知情人士透露，該幅土地在陽光新業(yè)地產(chǎn)取得開發(fā)權(quán)之前，因權(quán)屬糾紛和拆遷難問題導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)長期擱置，已經(jīng)閑置長達(dá)8年之久，“早已經(jīng)突破了法律規(guī)定的2年期限開發(fā)的底線，應(yīng)該說政府部門已經(jīng)作出最大妥協(xié)，陽光股份接手項(xiàng)目后，受到強(qiáng)令限期開發(fā)是必然的”。

據(jù)陽光股份內(nèi)部員工透露，“要求限期（開發(fā)）的時(shí)間可能是在2011年年底”。

“每個(gè)部門都有自己的辦事流程和要求，這是行政法所要求的，所以行政部門不愿意越雷池給自己找麻煩。但是，這樣就把問題和麻煩留給了開發(fā)商。另一方面，許多開發(fā)商為了盡快盡多拿地，把有遺留問題的土地也拿來。所以，看似各部門在依法行政，實(shí)際上打開了方便之門，行政監(jiān)督常常處于‘選擇性失位’的狀態(tài)。在現(xiàn)有審批流程繁冗的情況下，這種案例還會(huì)持續(xù)�！币晃毁Y深房地產(chǎn)律師對記者表示。

并購后遺癥

資料顯示，成都陽光新業(yè)中心的前身是四川省重點(diǎn)項(xiàng)目“錦江歐尚購物中心”，幕后操盤的是世界500強(qiáng)零售巨頭法國歐尚。據(jù)知情人士稱，該項(xiàng)目曾被列入2005年四川省級重點(diǎn)項(xiàng)目名單之中。

然而，這個(gè)地段、操盤手都無可挑剔的明星項(xiàng)目卻在隨后陷入了漫長的難產(chǎn)之中。在2003年~2011年長達(dá)8年的時(shí)間內(nèi)，成都錦尚置業(yè)的股東和實(shí)際控股人如走馬燈般變換，其間屢次興訟。

上述知情人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，2010年，來自四川宜賓的永競公司與成都錦尚置業(yè)的股權(quán)所有人簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，取得99%的股權(quán)。而永競公司著手開發(fā)時(shí)，數(shù)年前政府遺留的拆遷難題凸顯，“一是無法成功和拆遷戶協(xié)商，二是拆遷費(fèi)用高出了預(yù)算。永競公司中途反悔了，欠成都錦尚置業(yè)的剩余款項(xiàng)停止支付，最后雙方只能對簿公堂。”該人士稱。

“在大多數(shù)土地拍賣后閑置時(shí)間較長的項(xiàng)目中，沒有幾塊是‘熟地’，這意味著開發(fā)商拿到地后，還需和住戶談判拆遷事宜。但是開發(fā)商喜歡這種類型的土地，一是出讓時(shí)價(jià)格低廉，二是未來有綠色通道的空隙可鉆。”成都某房企負(fù)責(zé)人對記者坦言。

2011年1月，在全國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展開并購戰(zhàn)略的陽光股份向成都錦尚置業(yè)拋出了橄欖枝，隨后就成功“迎娶”了這個(gè)背景復(fù)雜卻“錢景”無窮的爭議項(xiàng)目。同時(shí)，陽光股份在上述公告中還披露，該項(xiàng)目收購前一部分土地因牽涉權(quán)屬糾紛曾遭到法院查封，該項(xiàng)查封截至2010年11月18日仍未解除。“轉(zhuǎn)讓方保證在本公司第二筆交易價(jià)款支付前將上述查封解除。不會(huì)對項(xiàng)目土地權(quán)屬及后續(xù)開發(fā)建設(shè)帶來不利影響。”至此，陽光股份成為最終的大贏家，成都錦尚置業(yè)卻在成都地產(chǎn)圈背上了“一地兩賣”的名聲。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者在梳理陽光股份近幾年數(shù)宗并購案后發(fā)現(xiàn)，其獨(dú)特的商業(yè)模式為合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了重要作用。自2007年以來，陽光股份在全國范圍內(nèi)持有和管理的項(xiàng)目中，80%以上都是通過收購再經(jīng)營物業(yè)而來，其中最著名的就是整體并購家世界18個(gè)資產(chǎn)包，從而形成其特有的擴(kuò)張模式。

陽光股份總裁萬林義在之前接受媒體采訪時(shí)曾表示，這種模式的最大好處是改造周期會(huì)比較短，收購改造項(xiàng)目因其前身具有一定商業(yè)氛圍，養(yǎng)商期相對較短，能夠盡快地實(shí)現(xiàn)盈利。

“雖然價(jià)格低，開發(fā)快，但是也應(yīng)該看到，這種通過股權(quán)并購捷徑復(fù)制出來的商業(yè)項(xiàng)目，必然隱藏著一些不可知的風(fēng)險(xiǎn)和問題，開發(fā)商應(yīng)該對此類并購項(xiàng)目提高警惕�！鄙鲜龀啥挤科筘�(fù)責(zé)人對記者分析稱。

在上述人士看來，陽光新業(yè)地產(chǎn)成都項(xiàng)目“早產(chǎn)”的內(nèi)因，除了來自于監(jiān)管與審批兩面夾擊下的“無奈選擇”外，很大程度上也歸咎于上述并購模式的不健全，從而導(dǎo)致了類似“后遺癥”的產(chǎn)生。

“在這個(gè)問題上，陽光股份不能再將風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任交給控股子公司去承擔(dān)，上市公司有義務(wù)對投資人進(jìn)行信息披露，就項(xiàng)目是否存在安全質(zhì)量問題，也迫切需要向公眾做出合理解釋。”上述資深房地產(chǎn)律師李俊強(qiáng)調(diào)。