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大戶型PK高端豪宅 誰更具競爭力
2012-11-11 17:16 來源：四川在線 說兩句 分享到：
四海逸家、仁恒濱河灣、環(huán)球匯天譽、西派國際、綠地錦天府、華潤金悅灣等一批豪宅項目相繼亮相或推新。與此同時，主打戶型100平米，均價至少萬元的大戶型也集中上市，給市場帶來不小的震動。
高端豪宅
上半年樓市依靠剛需的充分釋放，支撐起樓市小陽春；下半年改善型需求也陸續(xù)入市，市場看上去并不像年初想象的那么悲觀。
在前三季度銷售業(yè)績尚可的背景下，歲末年底，開發(fā)商似乎信心大增，近段時間更是呈現(xiàn)出十余個豪宅項目集中上市的景象，為近兩年來最火爆的豪宅上市熱潮。
如此多的豪宅集中入市，是市場真的已經(jīng)徹底回暖？還是開發(fā)商按耐不住必須放量？面對激烈的競爭，大平層和別墅兩大豪宅產(chǎn)品，誰又更具競爭力？
成都高端豪宅上演“近身肉搏”
銷售走強高端豪宅年底放量
近日發(fā)布的大型房企三季報中，萬科、保利、金地、招商四大房企，營收、凈利皆出現(xiàn)利好趨勢。在分析人士看來，經(jīng)過一年多的調(diào)整，開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)上越來越適應(yīng)限購政策下的市場，另外以價換量仍然是開發(fā)商取得不錯銷售業(yè)績的原因。
在成都市場，保利、萬科、藍光、華潤等大型房企仍然取得了不錯的銷售業(yè)績。保利地產(chǎn)成都公司今年前三季度就完成了80億元的銷售業(yè)績，超過去年全年。銷售走強的背景下，一度銷聲匿跡的豪宅產(chǎn)品開始蠢蠢欲動。
進入四季度，以新河灣聯(lián)手雅居樂打造的超級項目鉑雅苑，以及麓湖的亮相為代表，一批高端豪宅項目紛紛面市。粗略統(tǒng)計，今年第四季度，將有仁恒濱河灣、環(huán)球匯天譽、西派國際、綠地錦天府、華潤金悅灣等一批豪宅項目相繼亮相或推新。
業(yè)內(nèi)人士看來，豪宅的集中爆發(fā)，一方面是由于樓市調(diào)控以來，受到限購限貸影響，高端樓市銷售受阻，在樓市回暖的背景下集中釋放；另一方面開發(fā)商在銷售走強的背景下，也有更多的資金和時間運作豪宅項目，豪宅相比普通項目運作周期更長，更考驗開發(fā)商的資金狀況。
集中上市豪宅項目近身肉搏
對于豪宅項目來說，選擇一個好的地段是豪宅獲得成功的前提。因此，眾多豪宅項目不約而同地選擇了相鄰的地段，在未來的豪宅集中銷售中近身肉搏不可避免。
以攀成鋼為例，目前區(qū)域板塊內(nèi)已經(jīng)聚集了包括成都ICC、泰合國際財富中心、綠地錦天府、仁恒濱河灣、環(huán)球匯天譽在內(nèi)的眾多高端項目。目前成都ICC和綠地錦天府已經(jīng)開盤，成都ICC在一批次推出銷售一空的情況下，如今推出二批次產(chǎn)品，其103—179平米戶型區(qū)間，11000元/平米的均價，無論在品質(zhì)和價格上都是成都高端豪宅的標(biāo)桿。不過，即將入市的環(huán)球匯天譽和仁恒濱河灣，給這個區(qū)域市場的高端項目帶來一定壓力。據(jù)悉，環(huán)球匯天譽首期將推出120-209平米高端精裝房，價格目前并未確定。仁恒濱河灣預(yù)計也將會于近期開盤，主力戶型76-115平米精裝房，只是面積將會比環(huán)球匯天譽要小。
在這一區(qū)域力推精裝房的還有綠地錦天府，目前綠地錦天府正在進行新一輪的產(chǎn)品推廣，其推出的180—300平米精裝大平層，以及城市別墅吸引了眾多高端購房群體。
另一高端板塊麓山大道，今年底迎來兩大高端項目，一個是外來的實力房企新河灣和雅居樂聯(lián)袂打造的超級項目鉑雅苑；另一個則是來自本土的全國知名開發(fā)商萬華地產(chǎn)開發(fā)的麓湖。對于新河灣來說，倚仗的是其全國各地已經(jīng)成功開發(fā)過的數(shù)個星河灣項目和對產(chǎn)品有認同的業(yè)主群體。麓湖開發(fā)商萬華地產(chǎn)，是成都知名的高端別墅麓山國際社區(qū)的開發(fā)商，項目的高端精品奢華屬性已經(jīng)代表了成都的最高水準(zhǔn)，具有極強的競爭力。
高端項目對地段的苛刻要求，使得能做豪宅的土地資源極為金貴，因此豪宅都具有相鄰的特征。雖然豪宅在產(chǎn)品定位上有一定的差異，但是其高端客群的重合度仍然很高，在豪宅集中上市的背景下，未來競爭將會十分激烈。
大平層PK別墅誰比誰更具競爭力
縱觀高端豪宅市場，主要分為精裝大平層和別墅兩種。隨著“禁墅令”的出臺，別墅近年來略有勢微，而高端大平層隨著城市中產(chǎn)階層的擴大而日益壯大。
目前，成都市場上將有包括鉑雅苑、環(huán)球匯天譽、西派國際、綠地錦天府、華潤金悅、望今緣等高端大平層推出。相比于別墅，大平層在價格上雖然接近，但仍有優(yōu)勢。另外，大平層項目在區(qū)位上往往位于城區(qū)，各項配套相比別墅更好，生活的便利性更有優(yōu)勢。
與此同時，別墅項目實際上也在發(fā)生著變化。如綠地錦天府等項目采取了混搭的方式，既有高端大平層又有獨立的別墅住區(qū)，而中海城南1號包含了城市頂級豪宅、CBD別墅與成都最大甲級商務(wù)旗艦，以及從90平米公館到255平米的純板式平層大宅，滿足富貴階層的不同需求。
“從長期看，市場上會有越來越多的大平層項目，這些項目將以毛坯為輔精裝為主的風(fēng)格出現(xiàn)，定價將在一萬元到兩萬元之間，面積超過200平米�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，為了滿足更多的高端客群的住宅需求，未來將有更多的大平層項目涌現(xiàn)出來與別墅爭奪高端市場。 大戶型
自9月以來，大戶型房源頻頻亮相成都樓市。
與剛需房源的持續(xù)熱銷所不同，大戶型房源的集中入市并沒有形成“一搶而空”的局面。然而，卻也給市場帶來不小的震動。
進入第四季度以來，全國多個城市也出現(xiàn)了大戶型房源集中入市的銷售局面。為何近期樓市頻現(xiàn)大戶型身影？市場趨暖是否開始顯現(xiàn)？成都樓市上的大戶型房源銷售狀態(tài)如何？帶著這些疑問，華西都市報記者對近期入市的大戶型房源進行了實地探訪。
主打戶型 100 平米 均價至少萬元
高端客戶有限 大戶型需搶客源
大戶型集中入市
主打戶型100平米以上
自9月以來，成都樓市上已有不少大戶型房源亮相市場。例如，位于攀成鋼區(qū)域的成都ICC，ICC此次推出的二批次，128平米的兩房和158平米的三房房源備受青睞。位于城南的長城半島城邦推出的3期大戶型也是聚集了許多城市精英置業(yè)者的目光。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，整個9月，成都樓市上有近20個樓盤推出大戶型房源，除了前面所提到的成都ICC和長城半島城邦，還有仁和春天國際花園、四海逸家、保利·貝森公館、保利·心語花園、炎華置信·西江月、珠江·御景灣等樓盤。
本次上市熱潮中，大戶型房源的推盤區(qū)域從城區(qū)到郊區(qū)，大有全城覆蓋之勢。例如，位于溫江的珠江·御景灣推出二期二批次190平米臨河大戶型，羊西線上的炎華置信·西江月3期推出115-129平方米三房戶型等。
進入第四季度以來，大戶型房源集中上市的勢頭依然強勁。10月初，雅居樂和星河灣首度聯(lián)手打造的“超越以往所有雅居樂星河灣”的鉑雅苑正式亮相。產(chǎn)品設(shè)計上，鉑雅苑打造的“全大戶型”成為樓市熱議焦點，最小的戶型也是200多平方米。
來自四川中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，上周，成都主城區(qū)供應(yīng)共23個預(yù)售證，其中16個為住宅項目預(yù)售證。其中，不少為大戶型房源，包括吉寶·凌云峰閣、世茂·玉錦灣、華潤金悅灣、譽峰、中建·桐梓林壹號等高端項目。 均價至少破萬
大戶型房源銷售或?qū)⒕徛?
2012年的攀成鋼區(qū)域吸引了樓市目光，這個區(qū)域也成為高端產(chǎn)品的集中釋放地，今年下半年以來，大戶型房源紛紛亮相。9月，成都ICC推出的二批次天曜均價在11000元/平米左右，同樣位于該區(qū)域的吉寶·凌云峰閣即將正式亮相，目前處于蓄客階段，據(jù)了解，該項目的最大戶型面積在140多平米左右。消息稱，該項目的價格也將達15000元/平米左右。
10月，由中國鐵建在城南打造的高端精裝豪宅西派國際的亮相也吸引不少高端置業(yè)者。該項目主推160-270平米的精裝大戶型。日前，記者在西派國際的銷售中心看到，雖然該項目的銷售價格還未正式出來，不過前來咨詢的客戶仍不在少數(shù)。在高新區(qū)上班的曹先生告訴記者，“我還是比較關(guān)注項目的，今天特地過來看看�！弊鳛槎沃脴I(yè)，曹先生將自己的目標(biāo)房源還是鎖定在工作地點附近，“城南的房源是首選，不過價格也是重要的考慮因素�！辈芟壬嬖V記者，大戶型房源的面積偏大，城區(qū)的均價大部分都在萬元以上，因此，一套房子的總價幾乎都在200萬左右，除了考慮產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、入住人群以外，區(qū)域未來的升值潛力也是不得不考慮的因素之一，“畢竟是屬于改善需求，肯定要比第一套房謹慎些。”
在記者走訪的幾個大戶型房源的樓盤中，或許是由于工作日的緣故，前來咨詢的客戶也較為有限�！坝捎谑芸們r的限制，大戶型高端房源肯定不會像剛需市場那樣，出現(xiàn)排隊瘋搶的局面。”華西城市與房地產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽說，在大戶型集中上市的局面下，不少開發(fā)商仍然面臨競爭大、銷售難的困境。
高端客戶有限
多管齊下破局銷售難點
“可以說，大戶型房源的高端客戶畢竟有限，相對于剛需產(chǎn)品而言，去化慢也是大戶型房源不得不面對的一個問題�！睖乩栒J為，除了突出項目自身的特色之外，還需要在緊抓潛在客戶、打造居住的“圈層感”等方面努力，善用多管齊下的創(chuàng)新營銷手段將是破局大戶型房源銷售難的重要應(yīng)對措施。
緊抓潛在客戶，注重“老帶新”來加強與高端客戶之間的感情聯(lián)系，是目前大部分高端項目所善于采用的營銷方式。日前，華新·錦繡尚郡為恭賀百位業(yè)主入住，特邀千名城市高端人士參加了一場在四川川投國際酒店舉辦的峰層盛宴。據(jù)了解，當(dāng)日參加活動的除了錦繡尚郡的業(yè)主之外，還有許多是業(yè)主的親戚、同事和朋友，以及慕名錦繡尚郡的準(zhǔn)業(yè)主。據(jù)項目負責(zé)人介紹，塑造“錦繡生活方式”，打造圈層人士的歸屬感是華新一直以來努力的方向，而此次活動也進一步加強了華新與更多高端人士之間的感情。
溫利陽說，按照市場營銷的理論，一部分客戶入市帶動了市場，就會有更多的客戶跟進。目前，新入市的大戶型房源還是帶動了一批改需們?nèi)ベ徺I，畢竟這部分需求已經(jīng)壓抑很久了，有一定程度的爆發(fā)亦屬必然。
不過，從目前的市場表現(xiàn)來看，大戶型房源還沒有出現(xiàn)如剛需般的“瘋搶”局面。原因主要有以下三個方面：一是當(dāng)前的大戶型房源的總價都比較高；二是多數(shù)“改需們”手里都不只一套房，受政策所限暫時沒有購房的資格；三是“改需們”由于有房住，所以需求也并不急迫。
華西都市報記者肖倩
編輯：李宏博
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