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　　借用16年前成都風(fēng)靡一時(shí)的上河城項(xiàng)目那句經(jīng)典的廣告詞：“這是一座充滿回憶的新城”。對于成都房地產(chǎn)而言，從無到有的20年，同樣充滿回憶。

　　從中國住房制度改革開始，中國住宅產(chǎn)業(yè)的起步發(fā)展都伴隨著城市化而進(jìn)行，這一中國房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，決定了成都的城市化與房地產(chǎn)要緊密前行。

　　20年，成都城市化碩果頗豐，城市化率從不到40%到65%，城市地位從西南龍頭到中國經(jīng)濟(jì)第四級之核，人口從160萬到1400萬……成都完成了快速的城市擴(kuò)張，房地產(chǎn)也從起步到發(fā)展壯大。城市擴(kuò)張之中房地產(chǎn)從1環(huán)到繞城的環(huán)線突圍，房地產(chǎn)開發(fā)對雙楠、桐梓林等區(qū)域的打造，這其中已分不清地產(chǎn)與城市的各自角色�？偨Y(jié)下來，城市與地產(chǎn)在互相改變。

　　但也需注意到，房地產(chǎn)能對城市發(fā)展產(chǎn)生助推，同樣也能產(chǎn)生隱患。一些欠缺長遠(yuǎn)規(guī)劃的房地產(chǎn)超前與滯后開發(fā)對區(qū)域發(fā)展的羈絆，以及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營缺失對城市產(chǎn)生的負(fù)面影響都為城市發(fā)展帶來隱患。因此，在梳理成都地產(chǎn)與城市化20年發(fā)展，總結(jié)城市化和房地產(chǎn)發(fā)展成果之外，探討城市化與房地產(chǎn)的關(guān)系也同樣顯得重要。

　　20年，成都房地產(chǎn)與城市化緊密前行

　　2013年，6月6日，財(cái)富全球論壇即將在成都召開，這被視為成都城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。在此之前，中國僅有上海、香港和北京舉行過這一世界級的財(cái)富盛會。這表明成都的城市化成果及未來發(fā)展?jié)摿σ褳槭澜缢�認(rèn)可，而此次財(cái)富論壇“中國新未來”主題也使得成都的城市定位由引領(lǐng)西南變?yōu)橐�領(lǐng)中國。

　　時(shí)間倒退3年，2010年新任的英國駐中國大使吳思田(中文名)上任后的第一項(xiàng)工作是計(jì)劃“用88天訪問中國八大城市”，成都被作為第二個(gè)目的地城市。而其考察成都的主要目的就是，探究成都這種特別的頗具成效的城市化路徑。的確，頗具成效。

　　今日的成都，這是一座超過1400萬人口的大城，城市規(guī)模從一環(huán)到繞城外，城市化率超過65%，GDP超過8千億。有13座五星級酒店，在建的468米的西南第一高樓，有2條已開通和規(guī)劃中的共10條地鐵以及全國第四大機(jī)場……在2012年仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國新興城市50強(qiáng)》報(bào)告中，成都已被列為“1.5線過渡型城市”，緊跟北京、上海等一線城市。

　　這一切都在20年內(nèi)完成。20年前，當(dāng)成都人站在一環(huán)內(nèi)，環(huán)顧周圍的時(shí)候，或許想不到成都在20年之后將成為一個(gè)具有國際化氣息的城市，而彼時(shí)零星的開發(fā)商也同樣無法預(yù)見現(xiàn)在的群雄并起、割據(jù)紛戰(zhàn)的樓市格局。

　　成都最早的房地產(chǎn)開發(fā)商可追溯至1988年，時(shí)值住房制度改革在全國推廣，很多人甚至不知道商品房的概念。也正是在這時(shí)，成都出現(xiàn)了第一個(gè)真正意義上小區(qū)——棕北小區(qū)。此后隨著2環(huán)路通車，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移至2環(huán)路，在羊西線向西的率先延伸上，房地產(chǎn)開發(fā)又突破3環(huán)，而在成都逐漸擴(kuò)張至繞城的過程中，溫江、華陽等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)也開始蔓延至繞城。在這其中，能清晰的看到，在成都城市擴(kuò)張的重要環(huán)線節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)都是扮演著重要的參與者角色。

　　而在組成城市的重要熱門板塊上，房地產(chǎn)項(xiàng)目也往往是先驅(qū)與拓荒者。如置信對雙楠的拓荒從而使得雙楠板塊的形成，錦繡花園的落地最終推動桐梓林的興起，以及中海名城對神仙樹的開拓，甚至連聲名赫赫的南延線板塊也因房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃而受益。除此之外，商業(yè)綜合體匯聚而成的新商圈，也使成都得以演進(jìn)成多中心的城市格局。

　　在多數(shù)資深業(yè)內(nèi)人士的記憶中，自己所處的城市與房地產(chǎn)是共同成長的，甚至難以對二者進(jìn)行明確區(qū)分。而在普通民眾的印象，那些聳立的不斷增高的建筑其實(shí)就是城市發(fā)展的標(biāo)志。

　　地產(chǎn)改變城市，城市改變地產(chǎn)

　　專家習(xí)慣從定量角度看待城市化水平與房地產(chǎn)發(fā)展的正相關(guān)性，但在更多人眼中，二者的關(guān)系更像是“孿生兄弟”。

　　就成都而言，從1991年開始房屋僅滿足居住功能，到后來的戶型空間合理化，到精品住宅的出現(xiàn)，再到房屋居住環(huán)境和配套的打造，在房地產(chǎn)本身的不斷演進(jìn)成熟這條脈絡(luò)上，房地產(chǎn)對城市居住提升和板塊形成的推動清晰可見。

　　如今，一個(gè)項(xiàng)目改變一個(gè)區(qū)域往往被看作是開發(fā)商的夸張說辭，然而實(shí)際上目前成都一些耳熟能詳?shù)臒衢T居住板塊在最初都是一個(gè)項(xiàng)目所帶動形成的。在二環(huán)路通車的1992年，錦繡花園在桐梓林落成，不僅帶給成都真正意義的豪宅，同時(shí)在其帶動下，銀都花園、中華園等眾多高端樓盤相繼進(jìn)入該區(qū)域，最終形成成都第一個(gè)富人區(qū)桐梓林，定調(diào)了成都的“南富”形象。

　　另一個(gè)城南的重要板塊雙楠板塊的形成，則是源起1997年年輕的置信在成都的第一個(gè)項(xiàng)目——雙楠誼苑的打造。彼時(shí)雙楠片區(qū)仍然是荒蕪的農(nóng)田，雙楠誼苑的帶動使得大批項(xiàng)目跟進(jìn)，不僅為成都人植入了全新的置信生活方式，也使得后來的雙楠板塊得以形成，同時(shí)也帶動了房產(chǎn)開發(fā)從一環(huán)到二環(huán)的集中轉(zhuǎn)移。

　　其后，跨入2000年之后的萬科城市花園對城東的拓荒，炎華置信柳城誼苑對光華大道的開拓，森宇森宇音樂花園對華陽房產(chǎn)開發(fā)的帶動，以及房地產(chǎn)開發(fā)在青城山、牧馬山等遠(yuǎn)郊開發(fā)所扮演的先驅(qū)者角色都值得在房地產(chǎn)推動城市發(fā)展的篇章上添上濃重的一筆。

　　除此之外，城市綜合體的興起也真正帶動了成都城市發(fā)展的多中心格局形成。如龍湖三千集之于建設(shè)路，萬達(dá)金牛廣場之于人民北路，龍湖時(shí)代天街之于高新西區(qū)，以及綠地中心之于成都東村，無不詮釋著商業(yè)地產(chǎn)對城市多中心格局形成的價(jià)值。而在城市標(biāo)識上，無論是蜀都大廈、時(shí)代廣場、ICC以及西南第一高度468米的綠地中心，這些代表著不同時(shí)代和區(qū)域的改變城市形象的城市地標(biāo)，又何嘗不是在參與成都城市化？

　　時(shí)至今日，城市與地產(chǎn)的交織發(fā)展中，已經(jīng)很難分清誰在改變著誰。府南河的改造讓沿河居住一度興起，而沿河樓盤又在改變著城市布局；成都南遷政策讓南延線樓市開發(fā)飽嘗利好，而南延線的樓市也在加速著成都的向南擴(kuò)張；成都198區(qū)域給開發(fā)商提供了絕佳的開發(fā)環(huán)境，而保利198等大盤同樣讓城市居住向外邁了一大步……糾纏的背后，地產(chǎn)與城市已融為一體。

　　地產(chǎn)能改變城市，也能摧毀城市

　　“水能載舟，亦能覆舟”，荀子之言論在君民相處之利害，但于房地產(chǎn)與城市化之關(guān)系同樣適用。房地產(chǎn)改變城市，同時(shí)也能給城市造成發(fā)展隱患，體現(xiàn)在住宅和商業(yè)上，這種隱患對城市而言都是致命的。

　　成都而住宅而對城市產(chǎn)生負(fù)面影響的最早可追溯至1992年的五大花園。彼時(shí)五大花園的風(fēng)靡引發(fā)購房者哄搶，房源的短缺讓開發(fā)商錯(cuò)誤的將原本用于打造配套的用地用來開發(fā)建筑，導(dǎo)致建筑密度增加，加上“先建設(shè)后規(guī)劃”不成熟的開發(fā)理念，最終導(dǎo)致了這一片區(qū)在后來區(qū)域發(fā)展中的落伍，而形成成都最大的“城中村”，成為區(qū)域發(fā)展癥結(jié)。

　　同樣是城市區(qū)域發(fā)展問題，光華大道睡城的形成波及的范圍更大，負(fù)面影響更為持久。在缺少商業(yè)、城市資源等配套的前提下，光華大道蜂擁而至的開發(fā)商先于配套開發(fā)的巨大住宅供應(yīng)量最終壓垮了光華大道這個(gè)救命稻草，使得光華一大一度成為睡城，不僅使得光華大道區(qū)域價(jià)值受損，整個(gè)城西發(fā)展也因此受租。

　　如果將視野放至更大，整個(gè)目前成都最熱的板塊南延線都處在“商業(yè)過�！钡膿�(dān)憂之中，業(yè)內(nèi)人士將南延線對政策和資源利好的“過度”透支而形成的天量商業(yè)的消化，看做是城南商業(yè)生死劫，而在普遍的觀點(diǎn)中，一旦處理不好商業(yè)消化，對整個(gè)城南發(fā)展將是致命性的。

　　“只有運(yùn)營成功才能算作商業(yè)地產(chǎn)的成功，賣的好并不代表這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是成功的�！痹诙啻蔚牟稍L中，成都新巢地產(chǎn)總經(jīng)理蔣鵬一直強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營的重要性，“如果不能有效運(yùn)營，政府就要為此買單，這將影響整個(gè)城市的發(fā)展建設(shè)”。

　　正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對于城市化存在的雙刃劍效應(yīng)，所以協(xié)調(diào)性顯得尤為重要。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一一針見血的指出，房地產(chǎn)業(yè)作為一種先導(dǎo)性的、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，對滿足居民居住需要、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城鄉(xiāng)面貌，推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有不可替代的作用；但它的開發(fā)建設(shè)必須要與百姓的需求、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會的發(fā)展相適應(yīng)。超前或滯后開發(fā)，都將影響區(qū)域和城市的發(fā)展。

　　而這種協(xié)調(diào)的價(jià)值，將在下一個(gè)城市與地產(chǎn)的20年里彰顯。