央廣網(wǎng)北京8月30日消息（記者 安垚） “經(jīng)營(yíng)提效”，是旭輝控股在過(guò)去的半年以及未來(lái)一段時(shí)間里最重要的關(guān)鍵詞。

8月26日，旭輝控股披露了2021年中期業(yè)績(jī)公告并舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。業(yè)績(jī)會(huì)上，“掌舵者”林中和林峰兩兄弟傳遞出旭輝當(dāng)下的戰(zhàn)略方向，從盤(pán)活資產(chǎn)、提升經(jīng)營(yíng)效益，到布局多元化產(chǎn)業(yè)，旭輝正在擁抱行業(yè)向存量的轉(zhuǎn)型，努力保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)均衡及可持續(xù)發(fā)展。

毛利率明年底觸底反彈

中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年上半年，旭輝控股已確認(rèn)收入約為363.73億元，較2020年同期增長(zhǎng)約58.0%；歸母凈利潤(rùn)為36.03億元，較2020年同期增長(zhǎng)6.94%。

（圖片來(lái)源：旭輝控股2021年中期業(yè)績(jī)公告，央廣網(wǎng)發(fā)）

收益增長(zhǎng)的同時(shí)，旭輝控股盈利能力略有下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年旭輝控股的毛利率約為20.7%，相比2020年同期的25.6%下降近5個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)率為9.2%，去年同期則為13.9%。

對(duì)此，旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，毛利率下跌是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然階段。在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)了土地紅利的時(shí)代以及高杠桿、高盈利的時(shí)代，未來(lái)正逐步邁進(jìn)管理紅利和品牌紅利的時(shí)代，企業(yè)之間全方位高強(qiáng)度的競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)率的進(jìn)一步回落。而在國(guó)家“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”長(zhǎng)效機(jī)制的引導(dǎo)下，地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)走向平穩(wěn)健康的發(fā)展。

他預(yù)測(cè)，可能到明年年底，行業(yè)毛利率會(huì)到達(dá)一個(gè)低點(diǎn)，房企2017年、2018年獲取的價(jià)格較高、利潤(rùn)較低的地塊逐漸消化完后，毛利率會(huì)迎來(lái)觸底反彈，但房地產(chǎn)不會(huì)再回到暴利的時(shí)代。從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)行業(yè)平均毛利率會(huì)在20%左右波動(dòng)，凈利率在8-10%左右。

旭輝控股首席執(zhí)行官林峰則表示，旭輝希望能夠一直在行業(yè)內(nèi)做一個(gè)超越平均數(shù)的優(yōu)秀學(xué)生，也希望在未來(lái)行業(yè)觸底反彈之后，旭輝能夠成為率先提升毛利率和凈利率的企業(yè)。

經(jīng)營(yíng)提效，年內(nèi)“三道紅線”轉(zhuǎn)“綠”

從“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，旭輝控股上半年凈負(fù)債率為60.4%，較2020年末下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比2.7倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，一項(xiàng)指標(biāo)踩線，保持“黃檔”行列。

業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝控股首席財(cái)務(wù)官楊欣表示：“旭輝持續(xù)管理自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，保證財(cái)務(wù)的安全性。目前，旭輝已完成下半年主要到期債務(wù)的再融資，以更厚的安全墊應(yīng)對(duì)行業(yè)的不確定性。上半年我們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是正的，有息負(fù)債僅增長(zhǎng)5.8%，今年的目標(biāo)是‘三道紅線’全部進(jìn)入‘綠檔’。”

對(duì)于如何完成“三道紅線”達(dá)標(biāo)要求，并同步保持旭輝經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過(guò)去地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)方式比較粗放，其實(shí)內(nèi)部有很多潛力可挖，第一個(gè)維度就是要盤(pán)活資產(chǎn)，“包括快速銷(xiāo)售、快速回款，減少庫(kù)存，如果把銷(xiāo)售速度慢一點(diǎn)的項(xiàng)目提升上來(lái)，它就能產(chǎn)生更好的效益” 。

中報(bào)顯示，2021年上半年，旭輝控股實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1361.5億元，同比增長(zhǎng)68.6%，完成全年2650億元銷(xiāo)售目標(biāo)的51%。同時(shí)物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回款率也超過(guò)了90%，為旭輝控股帶來(lái)穩(wěn)健充足的現(xiàn)金流。

（圖片來(lái)源：旭輝控股2021年中期業(yè)績(jī)公告，央廣網(wǎng)發(fā)）

第二個(gè)維度則是盤(pán)活土地儲(chǔ)備，林中表示，未來(lái)旭輝會(huì)加快土儲(chǔ)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減少資金的占用量，減少土地儲(chǔ)備的年份，將周期保持在2年左右。

同時(shí)，旭輝還會(huì)緊抓經(jīng)營(yíng)效率的提升，利用數(shù)字化、智能化的手段改善整個(gè)公司的業(yè)務(wù)和運(yùn)營(yíng)體系。

另外，林中指出旭輝還會(huì)對(duì)投資策略進(jìn)行一些修正，希望在市場(chǎng)比較好的城市拿更多周轉(zhuǎn)快、去化快的中型項(xiàng)目，避開(kāi)市場(chǎng)不好的城市，減少拿大型項(xiàng)目，以此在拿地銷(xiāo)售比不超過(guò)40%的要求下，實(shí)現(xiàn)未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

對(duì)于推遲的第二批集中供地，林中認(rèn)為，在新的政策下土地市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn)，下半年應(yīng)該會(huì)有更多的投資機(jī)會(huì)，旭輝會(huì)針對(duì)不同的城市采取不同的策略，并且在22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市以外的一些基本面較好的城市考慮投資機(jī)會(huì)。

未來(lái)幾年孵化兩、三家公司上市

多元化是近年來(lái)房企發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。對(duì)此，旭輝制定了“同心圓戰(zhàn)略”，中心圓是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，外層圓則是地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)，包含商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、代建、長(zhǎng)租公寓等等多個(gè)領(lǐng)域。

“旭輝在做的多元化，它不是一個(gè)分散風(fēng)險(xiǎn)的投資，是圍繞著旭輝的核心能力，對(duì)這些業(yè)務(wù)的認(rèn)知以及旭輝擁有的資源，來(lái)做一些和我們的業(yè)務(wù)發(fā)展或經(jīng)營(yíng)上能有協(xié)同效應(yīng)，雙方能夠增效共贏的產(chǎn)業(yè)�！绷种性跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示。

他以物業(yè)板塊的旭輝永升服務(wù)為例，物業(yè)服務(wù)好可以帶來(lái)更好的品牌口碑，讓旭輝地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更好；而旭輝發(fā)展好，又可以給旭輝永升服務(wù)持續(xù)不斷地輸送優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，用以壯大規(guī)模，并提升未來(lái)做社區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的密度。

同理，旭輝正在發(fā)展的長(zhǎng)租公寓、地產(chǎn)科技等業(yè)務(wù)，也是能與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)協(xié)同增效和共贏的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型。林中認(rèn)為，這樣的地產(chǎn)相關(guān)的多元化，對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)成功把握更大。

目前，旭輝旗下的多元化業(yè)務(wù)公司包括旭輝商業(yè)、旭輝永升服務(wù)、旭輝瓴寓、旭輝建管、旭輝健康等。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，旭輝商業(yè)租金收入同比大漲79%，出租率保持在94.3%的高位，下半年將有4個(gè)新項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)；而旭輝永升服務(wù)上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)53.1%至20.6億，在管面積則較2020年末增長(zhǎng)68.4%，達(dá)到1.3億平方米。

林中指出，旭輝把這些產(chǎn)業(yè)都當(dāng)作一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，并且希望未來(lái)每一個(gè)多元化板塊都能成為行業(yè)的龍頭企業(yè)。其中，旭輝永升服務(wù)已在2018年成功登陸港交所，他表示，未來(lái)幾年旭輝會(huì)持續(xù)推動(dòng)兩到三個(gè)成熟的多元化業(yè)務(wù)企業(yè)獨(dú)立上市。

談及未來(lái)的收并購(gòu)計(jì)劃，林中表示下半年可能有更多的收并購(gòu)?fù)顿Y機(jī)會(huì)，但企業(yè)級(jí)收并購(gòu)比較少，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)相對(duì)較多。在物業(yè)賽道上預(yù)計(jì)會(huì)有戰(zhàn)略性的收并購(gòu)，比如通過(guò)收并購(gòu)開(kāi)拓醫(yī)院、環(huán)衛(wèi)、城市服務(wù)等新的業(yè)態(tài)，或者幫助提升區(qū)域滲透率、提升在社區(qū)增值服務(wù)方面的經(jīng)營(yíng)能力。另外，旭輝未來(lái)還會(huì)圍繞著地產(chǎn)科技領(lǐng)域開(kāi)展收并購(gòu)，增加在數(shù)字化方面的投入。