中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

“北京近幾年辦公樓新增供應(yīng)有限，對(duì)市場(chǎng)供需平衡有積極影響。目前18.5%的空置率是我們監(jiān)測(cè)的所有一線和主要二線城市中最低的。”

4月9日，在世邦魏理仕的一季度分享會(huì)上，世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天如是說(shuō)道。他同時(shí)指出，今年北京辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)小高峰，從第二季度開(kāi)始，CBD以及酒仙橋區(qū)域部分體量大、品質(zhì)高的項(xiàng)目將陸續(xù)入市，未來(lái)三個(gè)季度業(yè)主面臨的壓力仍然較大。

內(nèi)生需求溫和修復(fù)

根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)，一季度北京辦公樓市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目入市，為連續(xù)第三個(gè)季度供應(yīng)掛零。受春節(jié)假期及大面積交易活躍度回落影響，全市新租交易總面積環(huán)比與同比分別下降14%與16%，但凈吸納量維持在9.5萬(wàn)平方米的穩(wěn)定水平。全市空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至18.5%，在一線城市及主要二線城市中保持最低。租金方面，業(yè)主以價(jià)換量策略持續(xù)，全市平均租金面價(jià)環(huán)比下降2.1%至每月每平方米223.5元。

從成交結(jié)構(gòu)看，搬遷活動(dòng)以72%的面積占比成為市場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力。與此同時(shí)，擴(kuò)租和新成立企業(yè)的交易數(shù)量錄得環(huán)比增長(zhǎng)，顯示出市場(chǎng)內(nèi)生性擴(kuò)張需求與初創(chuàng)動(dòng)能正處于溫和修復(fù)軌道。

孫祖天分析稱，一季度總新租交易量不如去年同期或上季度，主要因今年春節(jié)時(shí)間較晚、假期跨度較長(zhǎng)，影響了租賃談判進(jìn)度。“一季度能談成的交易并不多，但這不代表市場(chǎng)上沒(méi)有需求�！彼�預(yù)計(jì)，隨著二季度辦公樓招商工作全面展開(kāi)，租賃需求將逐漸釋放，新項(xiàng)目入市也將對(duì)新增需求形成重要帶動(dòng)。

行業(yè)需求方面，TMT板塊以38%的份額穩(wěn)居首位，其中系統(tǒng)解決方案、平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)及人工智能構(gòu)成核心增長(zhǎng)引擎。金融行業(yè)在證券板塊大面積搬遷需求的帶動(dòng)下，新租成交面積環(huán)比有所上升。專業(yè)服務(wù)業(yè)需求主要集中在1000平方米以下的小面積租賃，并持續(xù)滲透于CBD區(qū)域。此外，房地產(chǎn)和建筑業(yè)以及醫(yī)藥生命科學(xué)板塊分別在新興區(qū)域及成熟子市場(chǎng)維持了一定的租賃熱度。

孫祖天補(bǔ)充說(shuō)，金融行業(yè)回暖主要體現(xiàn)在券商、財(cái)富管理等機(jī)構(gòu)的搬遷以及擴(kuò)租。專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑、醫(yī)藥生命科學(xué)等行業(yè)分布較為平均，共同構(gòu)成了一季度的行業(yè)需求格局。

受部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)暴露、資源整合或策略性收縮影響，一季度中關(guān)村、燕莎和東二環(huán)等子市場(chǎng)錄得大面積騰退。其中，中關(guān)村自2023年第二季度以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)吸納量。

孫祖天指出：“中關(guān)村在近三年內(nèi)第一次出現(xiàn)負(fù)吸納，過(guò)去每個(gè)季度都有大面積去化，但本季度有個(gè)別大面積退租，導(dǎo)致短期內(nèi)空置面積增多。”不過(guò)，中關(guān)村仍是全市空置率最低的商圈，稀缺的連層空間為業(yè)主提供了優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升資產(chǎn)韌性的契機(jī)。他預(yù)計(jì)從第二季度開(kāi)始，這些空置面積會(huì)逐漸去化。

與此同時(shí)，望京與奧體子市場(chǎng)憑借成熟的科技產(chǎn)業(yè)集群，合計(jì)貢獻(xiàn)了全市54%的凈吸納量。金融街在大面積金融類租戶新租交易的帶動(dòng)下，吸納亦有階段性改善，有效抵消了前述區(qū)域的負(fù)吸納影響。

新增供應(yīng)激活置換需求

截至一季度末，全市甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，顯示出高品質(zhì)物業(yè)的虹吸效應(yīng)。然而，鑒于年內(nèi)供應(yīng)集中入市的預(yù)期，去化壓力較大的業(yè)主多通過(guò)以價(jià)換量策略提前鎖定優(yōu)質(zhì)租戶，導(dǎo)致全市平均租金面價(jià)持續(xù)承壓下行。

孫祖天解釋說(shuō)：“雖然空置率不算很高，但考慮到今年接下來(lái)三個(gè)季度還有較多新項(xiàng)目，不少業(yè)主提前用優(yōu)惠的租賃條件鎖定優(yōu)質(zhì)租戶，包括在續(xù)租時(shí)挽留租戶。因此租金仍有2%多的跌幅�！�

據(jù)世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租賃交易部負(fù)責(zé)人袁慧介紹：“未來(lái)六個(gè)月，北京辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)約35萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放，且全部集中于CBD區(qū)域。短期內(nèi)核心商務(wù)區(qū)的租賃競(jìng)爭(zhēng)與去化壓力將進(jìn)一步加劇。然而，高品質(zhì)新項(xiàng)目的入市將有望打破成熟區(qū)域連層可租空間匱乏的瓶頸，有效激活置換和整合需求，從而提升市場(chǎng)的交易流動(dòng)性。”

孫祖天進(jìn)一步分析，之前在存量樓宇中，連層大面積空間非常稀缺且分散，對(duì)大面積租戶不友好。過(guò)去沒(méi)有新項(xiàng)目時(shí)，大面積租戶多選擇續(xù)租而非激進(jìn)搬遷。今年高品質(zhì)新項(xiàng)目入市，為大面積租戶騰挪創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，同時(shí)存量樓宇也會(huì)釋放新面積，為其他租戶提供更多選擇。“大概率接下來(lái)三個(gè)季度的租賃活躍度會(huì)比去年進(jìn)一步提升�！�

與此同時(shí)，袁慧指出，政策端亦在釋放積極信號(hào)，《北京市未來(lái)產(chǎn)業(yè)2026年工作要點(diǎn)》、科創(chuàng)金融政策松綁及15億元專項(xiàng)資金等多重利好疊加，將有效提振高精尖產(chǎn)業(yè)信心，激發(fā)科技與金融企業(yè)的增量需求。