中國(guó)江蘇網(wǎng)6月15日訊 昨天下午，南京市政務(wù)服務(wù)中心1238室人氣又一次爆棚。已數(shù)不清這里見(jiàn)證過(guò)多少次土地拍賣(mài)“大戲”，只不過(guò)這一次卻格外特殊，因?yàn)槟暇┦状蝿?dòng)用限價(jià)手段拍賣(mài)4幅地塊，除1幅商業(yè)用地外，3幅住宅用地均設(shè)定最高限價(jià)，報(bào)價(jià)達(dá)到或超越限價(jià)“紅線”，拍賣(mài)即中止，地塊流拍——業(yè)內(nèi)形象地稱之為“地價(jià)熔斷”。

　　南京這場(chǎng)“熔斷大戲”會(huì)怎么“演”？市場(chǎng)各方充滿想象和期待。而現(xiàn)實(shí)，遠(yuǎn)比想象更生動(dòng)。

　　“熔斷”前一分鐘，10家房企同時(shí)舉牌

　　記者先描述一下這場(chǎng)“熔斷大戲”的高潮部分，盡管它出現(xiàn)在最后——

　　“9號(hào)，6.2億；29號(hào)，6.3億�！敝鞒秩嗽捯魟偮�，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)令人訝異一幕——10家參拍房企同時(shí)舉牌，報(bào)價(jià)牌上不約而同寫(xiě)出了“6.4億”，現(xiàn)場(chǎng)頓時(shí)一片“哇”的驚嘆聲以及哄笑聲。此時(shí)，距離6.5億的最高限價(jià)僅有1000萬(wàn)元的距離，而如果再加價(jià)，就意味著將直抵限價(jià)紅線而遭遇流拍。

　　此時(shí)，主持人顯然陷入了難以決斷的糾結(jié)，她不得不來(lái)一句：“還有加價(jià)的嗎？大家都決定報(bào)6.4億？”持29號(hào)牌的房企“安徽新華”快速擦拭掉報(bào)價(jià)牌上的“6.3億”，轉(zhuǎn)而寫(xiě)上了“6.5億”，并將號(hào)牌高舉而起，這一舉，直接“絕殺”了10家房企的拿地念想，就這么1分鐘之間，拍賣(mài)戛然而止，地塊流拍。

　　流拍的這幅地塊是位于六合的G21，它也是南京首幅因超過(guò)限價(jià)而流拍的地塊。

　　看上去，政府“壓制”高地價(jià)的決心在G21地塊上表現(xiàn)明顯。該地塊起始樓面價(jià)2353元/平方米，最高限制樓面價(jià)3059元/平方米，掛牌出讓最高限價(jià)6.5億元。該地塊毗鄰寧天城際六合開(kāi)發(fā)區(qū)站，位置優(yōu)越，但是，這一“優(yōu)質(zhì)地塊”3059元/平方米的最高身價(jià)，并沒(méi)有超過(guò)此前3087元/平方米的“地王”價(jià)�！斑@次政府對(duì)G21地塊限價(jià)太狠，原本最高限價(jià)7.3億元，下調(diào)為6.5億元，超最高限價(jià)直接流拍，這明擺著壓制六合房?jī)r(jià)！”六合一家房企負(fù)責(zé)人拍賣(mài)前“不滿”地評(píng)述。

　　六合在南京被視為“房?jī)r(jià)洼地”之一，然而，伴隨地鐵開(kāi)通及江北國(guó)家級(jí)新區(qū)利好，今年以來(lái)，這一“洼地”的房?jī)r(jià)漲幅不小，5個(gè)月漲幅11.09%，有些樓盤(pán)房?jī)r(jià)漲幅更是超過(guò)了30%。也因此，政府拿六合地價(jià)“開(kāi)刀”不無(wú)道理。

　　G21地塊報(bào)名參拍房企14家，大家都虎視眈眈，拿地心切，方出現(xiàn)10家房企同時(shí)舉牌的奇觀。

　　“想拿G21地塊的各家房企看來(lái)都要白跑一趟�！鄙鲜隽�合房企相關(guān)負(fù)責(zé)人拍賣(mài)前的一語(yǔ)竟命中了結(jié)局。

　　“限”字當(dāng)頭，高價(jià)地依然難退場(chǎng)

　　G21流拍，讓六合暫時(shí)少了一幅高價(jià)地。然而，同場(chǎng)限價(jià)拍賣(mài)的江寧青龍山新城的G18和G19住宅地塊，雖然在房企的謹(jǐn)慎加價(jià)下并未突破最高限價(jià)，但是由于起拍價(jià)及最高限價(jià)的“水平線”本來(lái)就不低，所以即便“限”字當(dāng)頭，拍出的地價(jià)依然創(chuàng)下區(qū)域新高。

　　G18、 G19地塊分別吸引了19家、14家房企參拍。與此前政府下調(diào)G21地塊限價(jià)所不同的是，拍賣(mài)前，這兩幅地塊的限價(jià)“紅線”均進(jìn)行了上調(diào)，G18最高限價(jià)由原來(lái)的17.7億元上調(diào)至24億元，最高樓面價(jià)限定為19558元/平方米；G19最高限價(jià)由原來(lái)的9.3億元上調(diào)至12.6億元，最高樓面價(jià)19461元/平方米。與起拍樓面價(jià)相比，兩地塊最高溢價(jià)率分別為98%和97%，競(jìng)價(jià)空間并不小。

　　記者還注意到，G18、G19所處江寧上坊區(qū)域此前最高樓面地價(jià)為16389元/平方米，毗鄰樓盤(pán)綠地遠(yuǎn)洋云峰公館5月售罄時(shí)房?jī)r(jià)為19500元/平方米，可以看出，地塊最高樓面價(jià)水平實(shí)已超過(guò)此前區(qū)域最高地價(jià)，與新房售價(jià)也相差無(wú)幾。如此“限價(jià)”，與G21形成反差。

　　好在，地方政府在“抬”的同時(shí)也做了一些“壓”的彌補(bǔ)性舉措：原先所設(shè)置的最高限價(jià)改為競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)資金起始價(jià)，也就是說(shuō)G18地塊報(bào)價(jià)一旦達(dá)到17.7億、G19地塊報(bào)價(jià)一旦達(dá)到9.3億，那么此后的競(jìng)價(jià)就是競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)資金，地塊一旦成交，競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)資金的這一部分資金，并不列入未來(lái)房?jī)r(jià)成本核算。

　　“請(qǐng)大家理性競(jìng)價(jià)！”G18、G19開(kāi)拍前，主持人都進(jìn)行了提醒。一眾房企也表現(xiàn)自覺(jué)，經(jīng)過(guò)58輪競(jìng)拍，G18地塊以23.9億元成交�！昂秒U(xiǎn)！差1000萬(wàn)就要‘熔斷’了。”伴隨一陣掌聲，觀“戲”人群中飄出了這樣的聲音。不過(guò)，這一地塊的成交樓面價(jià)達(dá)到19476元/平方米，距離最高限價(jià)僅82元之差，按地價(jià)計(jì)算，未來(lái)房?jī)r(jià)或直逼4萬(wàn)。

　　G19地塊競(jìng)價(jià)更為理性，經(jīng)過(guò)35輪競(jìng)拍，以11.3億元成交，成交樓面價(jià)17453元/平方米，距離最高限價(jià)還差2008元。

　　加價(jià)不瘋了，政策效力仍有待觀察

　　南京是全國(guó)第二個(gè)執(zhí)行土地限價(jià)政策的城市，5月27日出臺(tái)政策、6月3日明確首批限價(jià)地塊、6月14日試水首拍。而在此之前，蘇州已成為土地限價(jià)的“首吃螃蟹者”，于5月23日、24日分兩場(chǎng)拍賣(mài)10幅限價(jià)地塊，首場(chǎng)拍賣(mài)時(shí)兩幅限價(jià)地塊均因報(bào)價(jià)超最高限價(jià)而流拍，但次日拍賣(mài)時(shí)，8幅限價(jià)地塊均成功出讓。觀察加價(jià)過(guò)程可以看出，不少房企在臨近最高限價(jià)時(shí)加價(jià)十分謹(jǐn)慎。

　　昨日南京的土拍似乎也證實(shí)了這一點(diǎn)。如此看來(lái)，限價(jià)，還是讓房企豪舉加價(jià)的心態(tài)有了較為明顯的轉(zhuǎn)變。

　　寧蘇兩地是省內(nèi)房?jī)r(jià)的標(biāo)桿之地，并領(lǐng)漲國(guó)內(nèi)二線城市，今年三四月房?jī)r(jià)漲幅甚至超越一線城市，在此背景下，地方政府承受了極大的穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期壓力。寧蘇兩地先后出臺(tái)土地限價(jià)政策，也是“承壓”下的無(wú)奈之舉。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前地方財(cái)政收入渠道狹窄，對(duì)土地拍賣(mài)收入仍頗為倚重。如此現(xiàn)狀也讓地方樓市調(diào)控顯露“兩難”心態(tài)，既不希望地價(jià)、房?jī)r(jià)大漲，也不希望過(guò)于壓制。所以，無(wú)論蘇州還是南京，限價(jià)拍地時(shí)，都出現(xiàn)了地價(jià)“限而不低”的情況。好在，目前看來(lái)，瘋狂舉牌畢竟因“限”而不再，也算起了效用。

　　在昨日南京舉行的這場(chǎng)土拍前，當(dāng)?shù)貟斐隽私衲暌詠?lái)第五批次土地預(yù)公告，一口氣推出11幅地塊，總用地面積近百萬(wàn)平方米。供應(yīng)放量，信號(hào)意義不言而喻。本報(bào)記者汪曉霞

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