央廣網(wǎng)北京2月11日消息（記者王晶）昨天（10日），全國部分地區(qū)迎來春節(jié)后首個工作日。可眼下疫情當(dāng)前，有些企業(yè)無法開工、員工無法正常返工，或無法進入租住小區(qū)，房東或業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)減免租金，或免責(zé)解除房屋租賃合同？針對以上問題，記者專訪了京師律師事務(wù)所、北京康達(dá)（沈陽）律師事務(wù)所的兩位律師。

　　若疫情直接影響合同履行 個人可申請減免疫期租金

　　對于疫情之下個人房屋租賃問題，北京康達(dá)（沈陽）律師事務(wù)所劉嘉熙在接受記者采訪時談到，主要是要著眼于與房東簽訂合同的基礎(chǔ)變化和合同目的的實現(xiàn)。

　　具體而言，劉嘉熙提醒大家，若因疫情導(dǎo)致承租人在疫情期間無法使用房屋的居住功能的，可主張減免租金�！氨热缧�區(qū)封閉，不能隨意進出，或租賃房屋所在的小區(qū)被封鎖，業(yè)主拒絕讓租戶入住等�！彼�還補充道，如果已至租金支付期限，雙方可協(xié)商延期支付，即使未能協(xié)商一致，承租方未能按約定日期支付，而在國家或地方政府規(guī)定的復(fù)工日期支付租金的，可以理解為租金支付時間遇法定節(jié)假日順延，不屬于遲延支付，不構(gòu)成違約。

　　另外，如果因疫情防控需要，被隔離、治療或被采取其他措施致使不能繼續(xù)租住房屋的，如何處理？江蘇寧聯(lián)律師事務(wù)所南京鼎力邦律師團隊張成亮律師認(rèn)為，可據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定解除租賃合同，根據(jù)具體情況，主張部分或全部免除違約責(zé)任。當(dāng)然，此種情形是需要租戶及時通知出租人，通知到達(dá)出租人租賃合同解除，同時需要租戶提供相關(guān)證據(jù)證明（存在因疫情防控被隔離、治療及其他相關(guān)情形）。

　　而對于長租公寓運營方以新冠肺炎為由要求房屋業(yè)主減免1個月房租的情況，劉嘉熙分析稱，根據(jù)《民法總則》和《中華人民共和國合同法》相關(guān)條款，法律上并未規(guī)定發(fā)生不可抗力，就可免除長租公寓支付租金的義務(wù)，長租公寓要求房東免除租金并無法律依據(jù)，拒不支付租金的行為屬于違約。

　　“住房租賃屬于市場行為，不應(yīng)強制要求任何一方減免房租�！弊鳛闃I(yè)內(nèi)人士，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進接受媒體采訪時也表達(dá)了同樣的觀點，疫情同樣會給房東帶來損失，長租公寓不能把這一風(fēng)險完全推給房東來承擔(dān)。若合同無明確約定，應(yīng)由政府、企業(yè)、個人等多方合作共渡難關(guān)。

　　劉嘉熙也建議，其實能否減免租金不能一概而論，需要根據(jù)租賃房屋受疫情影響程度、影響持續(xù)時間等因素綜合考量。法院要兼顧出租方和承租方的利益，如果直接支持免除租金，則相當(dāng)于豁免了承租方支付租金的義務(wù)，反而令出租方承受經(jīng)濟損失等不利后果，過猶不及，也是不可取的。

　　企業(yè)可否要求減免租金 主要看這幾種情況

　　對于企業(yè)而言，京師律師事務(wù)所律師許浩建議，大家應(yīng)該首先關(guān)注一下當(dāng)?shù)卣�策。比如，北京市政府出臺的政策規(guī)定，中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照政府要求堅持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。

　　除去政策因素外，許浩認(rèn)為，企業(yè)可從以下法律角度進行維權(quán)。首先，對于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營，已有明確行政管控政策導(dǎo)致無法實現(xiàn)使用目的的，則應(yīng)當(dāng)免除租金。

　　“比如武漢封城，或政府明令禁止開業(yè)的區(qū)域或場所，如電影院、KTV、健身房等聚集型活動業(yè)態(tài)，直接導(dǎo)致租賃房屋使用的功能嚴(yán)重降低，或房屋不能正常利用”，他認(rèn)為，對此法院亦可酌情減免部分租金。

　　他具體解釋道，這種屬于因政府及有關(guān)部門為防治新冠肺炎，而采取行政措施直接導(dǎo)致租賃合同不能履行的情況。又如，因政府政策延長假期造成無法開工的工廠導(dǎo)致工廠未能用于生產(chǎn)經(jīng)營的，或受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，也可請求減免部分租金。

　　另外，許浩也講到，如開設(shè)藥店或銷售防護用品的房屋獲得了比往常更大的收益，對這種情形，他認(rèn)為，亦不可請求減免租金。而對于承租其他經(jīng)營用房的，在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的業(yè)主或企業(yè)，許浩呼吁更多政府部門給予一定的資金補貼。

　　新冠肺炎疫情屬不可抗力 可視情況免責(zé)解約

　　不管是個人還是企業(yè)，關(guān)于房租減免問題，許浩提醒，要先理解“不可抗力”一詞，《民法總則》第一百八十條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

　　他談到，從目前來看，多省市啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件I級響應(yīng)，世界衛(wèi)生組織將新冠肺炎列為“國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，可見疫情的暴發(fā)，對個體來講具有不可避免、不可克服的特性，參考“非典”疫情期間的司法實踐，認(rèn)定新冠肺炎屬于不可抗力具有正當(dāng)性。

　　他舉例稱，比如受疫情影響，有些房屋承租者，特別是外地務(wù)工者無法正常返還務(wù)工所在地使用已承租的房屋，承租人可依據(jù)“不可抗力”的有關(guān)合同規(guī)定，請求減免部分租金；或娛樂廳、游樂場等營業(yè)性店面租賃，因防疫措施的規(guī)定強制關(guān)閉了門店，確實因不可抗力出現(xiàn)了虧損，影響巨大，無力承擔(dān)租賃合同的責(zé)任，而要求減免租金是合理的。

　　在合同解除的具體實踐方面，許浩具體解釋道，一般來講，不可抗力產(chǎn)生的法律后果有兩個。一是可作為合同的法定解除事由�！逗贤�法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。二是作為民事責(zé)任的免責(zé)事由�！逗贤�法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。

　　但他也提到，對不可抗力的適用應(yīng)謹(jǐn)慎，不能不加區(qū)分全部適用。鑒于疫情的影響，相關(guān)方可按照簽署的租賃合同共同協(xié)商租金減免為宜。