王冠：

　　大家好，我是王冠。

　　吳伯凡：

　　大家好，我是吳伯凡。

　　管清友：

　　大家好，我是管清友。

　　王冠：

　　好，歡迎大家鎖定今天的《三人兩會》，我們今天主題叫股樓爭鳴。不是說北京的鼓樓大街，是說股市和樓市，會議地點在深圳，在深圳南山區(qū)田廈國際中心37樓，也是1月4號克強總理來此發(fā)放了第一筆小額試運營貸款的深圳前海微眾銀行的大廳。那么我們今天要先和大家從克強總理《政府工作報告》說起，咱們先從股市開始說吧，因為我們經濟之聲聽眾，也是股民相當?shù)谋壤�。我們來看看報告的原文�?/span>

　　加強多層次資本市場體系建設，實施股票發(fā)行的注冊制改革，然后發(fā)行服務中小企業(yè)的區(qū)域性股權市場，等等等等。來說說注冊制，從去年到上周的《政府工作報告》，我們至少是第三次聽到注冊制了。我們老說注冊制，又說事不過三，是不是今年清友你覺得我們一定會看到注冊制的出臺？

　　管清友：

　　從我們這個角度來看15年應該是注冊制有實質落地，所以相應很多技術準備、制度修改都在進行當中，因為這個東西是要修法的。

　　王冠：

　　對，那么這對于股民來說意味著什么呢？我給大家再來念一段，這是前兩天全國政協(xié)委員上交所的理事長桂敏杰同志接受采訪的時候說，說大家不要理解注冊制就是你隨便搬一點東西就到市場上開始賣了，不是不審核的意思，而是以信息披露為主導的審核，突出信息披露的作用。中介機構，比如像保薦人、律師、會計師的作用，會進一步凸顯，怎么來理解這段話？

　　管清友：

　　實際上就是把信息充分披露，投資風險自負，這里會產生幾個影響。第一個就是說會有大量的公司上市，上市頻率比原來審批制下要快。

　　吳伯凡：

　　你的意思審批制下投資風險比較小了？

　　管清友：

　　不是審批制下投資風險小。因為原來的設計是什么呢？比如說差的公司我?guī)湍銓�，我給你定價。未來不是，風險自擔是因為建立在定價是市場定價的基礎上。

　　吳伯凡：

　　你的意思是說，發(fā)行股票的人風險自擔？

　　管清友：

　　不是投資者。

　　王冠：

　　我們能不能這么跟大家簡單地匯報一下，就是說注冊制以來，我們最直接的一個感覺就是新股從哪兒來，不再是證監(jiān)會，一個個去審了，改成上交所或者深交所人家自己覺得合適，這個東西就成。

　　管清友：

　　實際上注冊制權力相當于下放，從證監(jiān)會到管理的交易所。這個也是國際通行慣例。

　　吳伯凡：

　　還是有門檻的。

　　王冠：

　　其實我覺得現(xiàn)在有一個很關鍵的問題，就是說對于股民來說，ST之類的，所謂殼資源這就意味著徹底雞肋化了。

　　管清友：

　　就沒有用了，原來需要借殼。

　　吳伯凡：

　　原來是一個攤位，需要一個馬甲。

　　王冠：

　　攤租費。

　　管清友：

　　簡政放權在具體領域的具體表現(xiàn)。而且這也是一個通行的慣例，未來殼資源可能不太值錢了，上市的公司會增加，投資者自己去選擇，因為你選擇這個公司你就要給他定價，而不是證監(jiān)會給你定價。

　　王冠：

　　注冊制之后，可能會導致很多股民朋友直接一個困惑，忐忑，看不懂，注冊制來得企業(yè)，首先海量了，另外一方面因為畢竟之前那個發(fā)行周期還是要長的。

　　管清友：

　　也不是看不懂，注冊制會產生幾個影響，剛才我講到關于風險自擔的問題，關于發(fā)行上市的量，肯定也要排隊，肖鋼主席也說了這件事情。還是要有節(jié)奏的，不是一股腦都上，大家放心好了。第三，很多殼資源不值錢。第四，新上市的很多企業(yè)出現(xiàn)很多所謂仙股。

　　吳伯凡：

　　無人問津。

　　王冠：

　　股民朋友該怎么換腦筋呢？

　　管清友：

　　最后一個影響就是，它會影響普通投資者。我不太愿意用股民這個詞，就是普通投資者投資行為會發(fā)生變化，就是未來專業(yè)化、機構化的投資會越來越多。

　　王冠：

　　就像去年滬港通之后，突然發(fā)現(xiàn)原來香港散戶只占到兩成。

　　管清友：

　　去年四季度以來，已經在出現(xiàn)這種轉化了，機構越來越多，明星基金經理出去發(fā)行私募產品，越來越多的公募基金會干什么？成立事業(yè)部，給優(yōu)秀的基金經理，為了留住人給他機制，讓他自由支配人才、傭金。

　　王冠：

　　那另外一個關鍵詞克強總理在《政府工作報告》里也談到了，深港通。深港通今年之內會不會，因為我們就在深圳跟大家《三人兩會》討論這個問題，會不會也看到實質性的進展？

　　管清友：

　　我覺得這個事情既然在《政府工作報告》里提到了，那么應該是會有實質性的進展，而且它有滬港通前面的經驗，也有教訓。

　　吳伯凡：

　　但有一個問題，滬港通當時有一個概括，剛出來的時候叫南熱北冷。就是說香港人很感興趣，更積極，而在上海這邊非常的冷清。

　　管清友：

　　這個很正常，因為投資者有一個自我選擇、適應、熟悉的過程。

　　王冠：

　　用APEC的熱詞還是先要互聯(lián)互通，先聯(lián)著通上。我們來看看剛才說了半天都是大家比較關心的股市，再看看克強總理報告里原文，在說到金融改革和工作后半部分，可能有的朋友沒太注意，發(fā)展服務中小企業(yè)的區(qū)域性股權市場，推進信貸資產的證券化。這該怎么理解呢？

　　管清友：

　　這件事我覺得應該先講一個大的前提，我們這次重新或者是更加強調建立多層次資本市場體系，它其實很重要的一個背景是什么呢？就是要通過資本市場激活降低融資成本，從原來間接融資變成直接融資。

　　王冠：

　　別老求銀行去，是吧。

　　管清友：

　　對。另外一個是降融資成本。同時它也是我們大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，企業(yè)做技術創(chuàng)新商業(yè)模式創(chuàng)新上一個非常重要的金融支持。再往大了說，一個大國，一個大的經濟體，必須是要有一個強大的金融體系支撐的，而其中很重要的一塊就是資本市場。包括股票市場，股票市場有主板、創(chuàng)業(yè)板、三板、新三板，除了股票市場還有債券市場，它是一個多層次的。

　　王冠：

　　咱們來過渡一下，我覺得投資選擇多了之后，一方面剛才清友說是健康的金融體系和經濟體制的運轉。另外一方面也是說投資渠道的問題，大家別老盯著房地產。

　　吳伯凡：

　　那肯定啊，房地產猛漲，從07年到12年、15年的時間里頭，有一個數(shù)字，我看到了是4.8倍，漲勢，也就是說接近于五倍。這樣的一個漲幅原因就是渠道太少，所有的水都涌向那兒，當然可不是猛漲嗎？如果全部分流以后，融資渠道多了，那就意味著老百姓選擇也就多了，那就肯定會導致原來的唯一千軍萬馬過獨木橋的那個渠道不可能猛漲了。

　　王冠：

　　來，我們再請大家和清友一塊看看《政府工作報告》原文。說到房地產市場，很多普通的老百姓或者說很多的機構都盯住了克強總理這段話的最后一句，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，和之前14、13年的地產的基調都是有一些變化的。促進，一個是促進，一個是平穩(wěn)健康，這三個詞怎么理解？

　　管清友：

　　我想做這樣幾個解釋和判斷吧。第一，中國整體房地產行業(yè)確實從黃金時代過渡到白銀時代。第二，我們整體上個人或者居民在資產配置上實際上已經在經歷了叫做去房地產化的過程。大家開始減少自己的房產配置，增加金融資產和其他資產的配置，也包括海外資產，這也是一個非常明顯的趨勢。第三，從國家房地產政策來講呢，應該說現(xiàn)在思路是明確的。房地產應該回歸它作為普通產業(yè)的位置。它就是一個產業(yè)。

　　王冠：

　　金融產品化了或者妖魔化了。

　　管清友：

　　不要把它神化了。

　　吳伯凡：

　　讓房子回歸它的消費品屬性，而不是那么濃厚的投資屬性。

　　王冠：

　　第一用來住。

　　管清友：

　　有這樣幾個含義，我覺得。第一個就是常態(tài)化，它是一個普通行業(yè)，沒有必要神化妖魔化。第二，過去有很多不合理的管制，要松，要松綁。

　　吳伯凡：

　　它自己能健康的成長，用不著那些硬手段。

　　王冠：

　　大道至簡了。

　　管清友：

　　第三個就是本身房地產行業(yè)整體我們剛才講，金融危機之后經歷一個大機遇，現(xiàn)在又開始回落一個過程。本身我們的庫存非常高，在建面積也非常高，銷售增長情況也不好，它本身現(xiàn)在也不是一個打壓不是收縮，它只能放，不可能停。

　　王冠：

　　但是今年有兩個特殊性。一是本月開始實行《不動產登記暫行條例》，這是一個，有數(shù)的，有數(shù)之后意味著有的人就要見光的，這是大家一個很自然的想象。同時，包括賈康同志也在說，房地產稅是不是已經越來越接近了？大家都要考慮房地產稅這一系列的變化。另外一方面，我看清友的專欄里也談到就是人民幣目前來看比較清晰貶值趨勢。這一系列的疊加讓今年的房地產顯得稍微有點撲朔迷離了？

　　管清友：

　　我一般不愿意在公眾場合說房價，因為一說這事吧肯定挨罵，我們還是有一些數(shù)據(jù)，還是有非常嚴密的支持，不是信口開河說這件事。

　　先說人民幣匯率，人民幣今年還是有小幅貶值的壓力吧。當然我們對人民幣還是要有信心的，一個是對黨中央國務院所謂維護金融安全這種信心。第二個就是我們擁有4萬多億外匯儲備，有強大的基礎可以維持。

　　王冠：

　　有本。

　　管清友：

　　這個我覺得倒不用太擔心。當然在這種情況之下配置一點海外不動產，配置一點海外的，特別是美元，我覺得也是可以考慮的。

　　再一個就是說對房地產選擇，我覺得我剛才講從黃金時期到白銀時期，我們這些年實際上是在消化過去這些年大投資導致的庫存，包括很多房子實際上產品質量不高。

　　王冠：

　　去產能。

　　管清友：

　　但是我也需要看到，盡管人口結構變化，盡管剛需人口絕對數(shù)量下降，但是中國人我們前面講的我們是有創(chuàng)業(yè)夢想的，而且夢想經常實現(xiàn)。改善型需求這塊還是比較大的，對高品質居住產品的需求是比較大的。所以未來房地產行業(yè)可能會出現(xiàn)大的洗牌。你像這種洗牌已經在金融行業(yè)出現(xiàn)了，那么很多公司提供優(yōu)質產品，提供好的居住產品。

　　王冠：

　　我就想說優(yōu)質的問題。在1月份的時候，你看北京開兩會，兩會一個重要的成果和發(fā)力點就是立法推動居家養(yǎng)老，通過《北京市居家養(yǎng)老服務條例》。那么北京的思路叫9046，90%都居家養(yǎng)老，6%有一些社會相應的投入吧，比方說是相應的上門的家政服務的投入，4%才是去養(yǎng)老院。我想請老吳幫著分析分析是什么問題，我們從98年房改到現(xiàn)在長達至少15年的時間，瘋狂野蠻生長式房地產建立在招拍掛之后的統(tǒng)一模式或者說去個性化的這種，撐死我的地段特別好，我在三環(huán)里我在二環(huán)邊上等等，真正像很細分養(yǎng)老的配套或者說是更細分的受眾需求啊，基本是非常模糊的，因為不需要，我本身怎么都已經賣得非常好了，那么當現(xiàn)在已經是大盤的起舞沒那么重，看各股本身的品質了。你覺得未來的房子什么樣的好賣？

　　吳伯凡：

　　質量本身存不存在問題，還有一個就是軟的東西。一個房子的價值，它不是在窗戶里頭，而是在窗戶外頭。

　　王冠：

　　墻體之外的東西。

　　吳伯凡：

　　將來那樣的這些產品，它能夠賣得好。還有一個就是你最重要的就是你剛才說的，隨著人口老齡化的出現(xiàn)，都沒有太想到自己會老的。尤其我們所在的深圳，它將來是中國將來最嚴重齊步進入老齡化，因為人口沒有階梯的，一幫懷揣著夢想的年輕人，整個城市都是一群年輕人，但是很快的，在20年之內整個城市都是一批老人，年輕人會特別少，這個時候很重要的問題就是養(yǎng)老的問題。養(yǎng)老和住賓館一樣，蓋一個賓館物業(yè)是很容易的，但是你要是能夠管理一個賓館，我們中國還沒有出現(xiàn)一家能夠管理賓館能夠做出品牌來的公司，全部是被國外的酒店管理公司所管。將來那軟件的管理養(yǎng)老的能力，這是將來巨大的競爭力，那樣的房子才會好賣，才會好住。

　　王冠：

　　今天散會之前讓清友同學整點干的。把民生證券內部有含金量給我們大家分享一下，互聯(lián)網(wǎng)思維咱們免費分享一下。我們今天投資弄點啥好？老百姓總得有一點多余的錢我得投資嘛，弄點啥好？

　　管清友：

　　現(xiàn)在我覺得根據(jù)不同的人，他有不同的選擇吧，比如說像王老師這種高凈值客戶。

　　王冠：

　　我不是高凈值，我是長得帥。開玩笑。

　　管清友：

　　就是為你們這些任性的人。從國內的角度來講也是根據(jù)每個人不同，房產多的，其實可以稍微往金融資產上配置一下。

　　王冠：

　　減持一下也可以。

　　管清友：

　　沒有房產在北上廣深配置房產沒問題。因為這些地方，我們不說升值潛力，需求還是有的，盡量選適合自己的有品質的，吳老師說得那一點我是很同意的，我們購買居住產品更多是購買它的服務。

　　王冠：

　　沒錯。

　　管清友：

　　不是說買一個坑就進去住。從金融資產的角度來說也有很多，股票，債券，外匯，都可以，看你的抗風險能力和風險偏好，因為對著廣大觀眾，我不能說只說一種，因為每個人的選擇是不一樣的。

　　王冠：

　　好，今天《三人兩會》就到這兒，然后明天同一時間我們再會。