央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京3月7日消息 部分城市房?jī)r(jià)下跌，是真摔還是假摔？離開(kāi)土地財(cái)政，地方政府日子怎么過(guò)？租房還是買(mǎi)房？保障房廉租房自住型商品房？什么樣的地產(chǎn)政策更為合理？經(jīng)濟(jì)之聲特別制作兩會(huì)專(zhuān)欄節(jié)目《三人兩會(huì)》，用智慧分析熱點(diǎn)，用小會(huì)解讀大會(huì)。復(fù)旦大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心主任石磊、民生證券宏觀研究院副院長(zhǎng)管清友、經(jīng)濟(jì)之聲節(jié)目主持人王冠，今天繼續(xù)為您帶來(lái)《三人兩會(huì)》。

　　王冠：二月底的時(shí)候，大家都把杭州當(dāng)成一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，一個(gè)叫做德信北海公園的樓盤(pán)每平米從1萬(wàn)8均價(jià)下降到15800，這個(gè)打折幅度大概達(dá)到了15%左右。常州一個(gè)叫做雅居樂(lè)星河灣平均價(jià)格降到了7000，實(shí)際上在去年年底的時(shí)候，它開(kāi)盤(pán)價(jià)還是11000元，這個(gè)打折幅度就更大，降價(jià)幅度達(dá)到了4成左右，這是真摔還是假摔？

　　石磊：大部分地區(qū)是真摔。如果是由于政府給一個(gè)政策信號(hào)，說(shuō)這個(gè)地方政府再不能控制房地產(chǎn)價(jià)格，將可能采取其他措施，這些地方為了把房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整到政府要求一致的水平，就會(huì)采取強(qiáng)制性措施，甚至在數(shù)據(jù)上作假，這樣就是假摔。但是從目前了解的情況看，這種意義上的假摔不是太多，大多數(shù)還是真摔。

　　王冠：我說(shuō)一句話(huà)您千萬(wàn)別貶我，不是腦殘就是弱智。這不是我說(shuō)的，這是萬(wàn)達(dá)的老板王健林說(shuō)的，他接受媒體采訪的時(shí)候說(shuō)，誰(shuí)要是唱空房?jī)r(jià)不是腦殘就是弱智，因?yàn)橐�看整體的形勢(shì)。

　　石磊：這還是要客觀分析，其實(shí)我是特別不愿意說(shuō)房?jī)r(jià)這事，因?yàn)橛袝r(shí)候說(shuō)實(shí)話(huà)經(jīng)常會(huì)被罵。其實(shí)我們從去年4季度的時(shí)候就已經(jīng)開(kāi)始提示，一些局部地區(qū)由于高利率導(dǎo)致對(duì)需求的影響，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是你借房貸的時(shí)候銀行不會(huì)貸款給你，因?yàn)樽鲞@個(gè)按揭貸款無(wú)利可做，它可以把錢(qián)貸給更高回報(bào)的這些項(xiàng)目。那么這種需求實(shí)際上影響到了局部地區(qū)的房地產(chǎn)需求，而導(dǎo)致它的庫(kù)存逐漸升高，那么杭州也好，溫州也好，在早之前還有貴州的很多地方都出現(xiàn)了這種情況。今年總體判斷一線(xiàn)城市漲幅減緩，三四線(xiàn)城市有漲有跌，有真摔有假摔，一概而論是不客觀的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)區(qū)域性特別強(qiáng)。

　　王冠：萬(wàn)達(dá)老總王健林表態(tài)，說(shuō)誰(shuí)要唱空房?jī)r(jià)不是腦殘就是弱智，經(jīng)濟(jì)之聲互動(dòng)平臺(tái)的很多聽(tīng)眾朋友說(shuō)王老板開(kāi)始罵人了，看來(lái)應(yīng)該是真摔了，應(yīng)該怎么看大家的這個(gè)判斷。

　　石磊：我不對(duì)個(gè)人做出評(píng)價(jià)，今年有很多，特別是一些知名的開(kāi)發(fā)商，他在提示風(fēng)險(xiǎn)。明確說(shuō)第一年強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，主要理由是什么？庫(kù)存太高，房地產(chǎn)的這種庫(kù)存因?yàn)楣┙o需求的變化出現(xiàn)階段性的變化，是正常的。不能說(shuō)房?jī)r(jià)一直往上漲，漲幅越來(lái)越大。房?jī)r(jià)適度的下跌，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，有些地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，這也是正常的。

　　王冠：實(shí)際上我們看在兩會(huì)的舉行過(guò)程中，不斷有代表委員在熱議房?jī)r(jià)，比較犀利的說(shuō)法是土地財(cái)政就是政府的毒癮。面對(duì)不斷上升的地價(jià)，今年前兩個(gè)月北京土地出讓金總額突破了623億元，達(dá)到了去年土地出讓金的1/3，一季度可能就突破一千億，自己收錢(qián)收的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，所以一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)真摔，如何看待這個(gè)地方政府的承受力？

　　石磊：從全國(guó)各地目前財(cái)政不同的壓力表現(xiàn)來(lái)看，土地財(cái)政在它財(cái)政收入當(dāng)中占比很大，現(xiàn)在全部面臨巨大的財(cái)政壓力。比如前面提到的個(gè)別城市，在2010年底的時(shí)候財(cái)政收入當(dāng)中光土地收入直接相當(dāng)于財(cái)政正常稅費(fèi)和其他收入的2.024倍，這就意味著當(dāng)直接來(lái)源于土地收入下降之后，它的財(cái)政肯定會(huì)面臨嚴(yán)重的困難。

　　王冠：對(duì)于地方政府6成以上的錢(qián)全部都是賣(mài)地賣(mài)出來(lái)的。

　　石磊：是，還有一些地方已經(jīng)把地就賣(mài)光了，包括近兩年來(lái)，國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要控制漲價(jià)速度，但是有些城市總是降不下來(lái)，不是這些地方政府有意跟中央政府叫板，而是是土地沒(méi)有供給。當(dāng)土地的基本生產(chǎn)要素供給為零的時(shí)候，或供給遞減的時(shí)候，社會(huì)資本還在增加，剛性需求還在上升，面對(duì)土地供給為零的情形，價(jià)格就肯定上漲。問(wèn)題是賣(mài)地賣(mài)了很多錢(qián)，取之于地必須用之于地、用之于房就對(duì)了。所以，一定要矯正一下，就是批評(píng)地價(jià)高不能簡(jiǎn)單說(shuō)土地政府把它賣(mài)了，重點(diǎn)是在賣(mài)了之后這個(gè)錢(qián)用來(lái)干什么。如果這些年每年從賣(mài)地收入當(dāng)中拿出一定比例指數(shù)化的增長(zhǎng)用于公共基本住房的提供，現(xiàn)在即使價(jià)格比較高也不會(huì)導(dǎo)致公眾對(duì)房?jī)r(jià)如此敏感，尤其不至導(dǎo)致低收入階層在房地產(chǎn)上的壓力轉(zhuǎn)換成政府的壓力。

　　管清友：我完全同意石教授剛才的說(shuō)法。這些年來(lái)有一件事情是疏忽了、擱置了，也是這次政府工作報(bào)告里為什么著力強(qiáng)調(diào)的是住房保障的工作。地價(jià)在升高，房?jī)r(jià)在升高，政府可以把部分的稅費(fèi)收入，除去土地開(kāi)發(fā)收入當(dāng)中那一大塊用來(lái)進(jìn)行住房保障工作，不是分廉租房。所以這個(gè)思路不扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，大家對(duì)于土地財(cái)政的深?lèi)和唇^還會(huì)延續(xù)，這些年像一些城市土地開(kāi)發(fā)支出的比重很高，不是說(shuō)賣(mài)了地之后錢(qián)就不發(fā)了，我們關(guān)心的問(wèn)題是，這個(gè)土地開(kāi)發(fā)收入在住房保障上做了什么工作，這是老百姓真正關(guān)心的問(wèn)題。

　　王冠：說(shuō)到這兒，某種程度上我們會(huì)想到積重難返，冰凍三尺非一日之寒�？藦�(qiáng)總理在政府工作報(bào)告上說(shuō)，抑制投機(jī)和投資性需求，后半句叫做促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，那么這種健康持續(xù)的發(fā)展應(yīng)該是什么？

　　石磊：這個(gè)健康持續(xù)發(fā)展主要是針對(duì)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，不單針對(duì)價(jià)格來(lái)講。因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格要看可比價(jià)格，作為正常健康就是負(fù)債率是適度的，杠桿率是適度的，人們能夠通過(guò)自己的努力在一定的房?jī)r(jià)收入比之下，現(xiàn)在的問(wèn)題典型的反映了現(xiàn)在收入分配差距和財(cái)富分配收入差距極度擴(kuò)大的問(wèn)題。比如有一些工薪階層，奮斗一輩子都不可能買(mǎi)得起北京的房子，這是個(gè)很?chē)?yán)肅的問(wèn)題，得讓大家看到希望。除了號(hào)召監(jiān)管部門(mén)、商業(yè)銀行去加強(qiáng)杠桿管理，加強(qiáng)個(gè)人信用記錄管理之外，還得著力的去從房?jī)r(jià)之外，房地產(chǎn)之外去解決這個(gè)問(wèn)題。

　　管清友：健康與否這個(gè)問(wèn)題就是要在住房市場(chǎng)上，大部分消費(fèi)型住房還沒(méi)有滿(mǎn)足，有限的土地供給所建起來(lái)的房子被很多有錢(qián)人買(mǎi)去當(dāng)資產(chǎn)去做。資本的靈魂在于流動(dòng)性，所以反復(fù)流進(jìn)流出，反復(fù)銷(xiāo)售、反復(fù)漲價(jià)、反復(fù)產(chǎn)生增量的收益。有房地產(chǎn)消費(fèi)性需求的這些人沒(méi)有能力來(lái)反復(fù)通過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)增加自己的收入。這就導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍在這兩個(gè)階層當(dāng)中，由于不同的用途，不同的屬性，導(dǎo)致一部分收入水平持續(xù)上升，另一部分越來(lái)越困難，這就違背了健康發(fā)展的要求。

　　王冠：說(shuō)到這兒可能歸根結(jié)底四個(gè)字，跟大家強(qiáng)調(diào)一下，就是頂層設(shè)計(jì)。我們現(xiàn)在需要更高的智慧，站在更高的層面，去拿出關(guān)于整個(gè)地產(chǎn)發(fā)展思路的頂層設(shè)計(jì)。今天的三人兩會(huì)就到這兒，散會(huì)。