央廣網(wǎng)北京4月14日消息（記者佟亞濤）據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，今年以來，部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象：二手房成交放量、地價(jià)止跌。不過業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)前部分地區(qū)樓市復(fù)蘇與剛需購房有關(guān)。今年樓市運(yùn)行依然以穩(wěn)為主，要警惕少數(shù)企業(yè)過度炒作。

　　3月部分城市樓市迎來“小陽春”

　　“金三銀四”是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，部分城市樓市也迎來“小陽春”。數(shù)據(jù)顯示，3月，北京二手房網(wǎng)簽量超過1.6萬套，環(huán)比增加164%；上海二手房網(wǎng)簽量達(dá)到2.6萬套，環(huán)比增加142%；廣州、深圳的二手房成交量環(huán)比增幅都在100%以上。

　　不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，樓市難言火爆，更多的是一種恢復(fù)。成交回暖，更多是市場需求積壓、信貸政策微調(diào)等多重因素疊加的結(jié)果。2018年，全國一二線城市的房價(jià)是明顯調(diào)整的，很多城市的房價(jià)跌幅是肉眼可見的，一些性價(jià)比較高的房源出現(xiàn)。一些剛需購房者在春節(jié)后入市，也是每年都會(huì)有的現(xiàn)象。再疊加上從去年10月開始信貸政策，特別是按揭利率的輕微松動(dòng)，也都給購房者一些信號。

　　部分城市個(gè)人房貸利率下調(diào) 剛需購房者和改善住房群體受益

　　今年以來，部分城市的個(gè)人房貸利率有所下調(diào)。在天津，多家銀行的首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些銀行首套房貸款利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率上浮10%。全國二套房貸款利率回歸到6%以下水平，連續(xù)4個(gè)月回落，一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴記者，受益更多的是首套房等剛需購房者和改善住房群體。從交易數(shù)據(jù)來看，今年一季度，剛需購房者是市場的主力，投資客占比很低。市場還是以剛性需求自發(fā)形成為主，在北京和一些重點(diǎn)城市，過度加杠桿的情況很難出現(xiàn)，借助炒房獲利的行為也比較少見。

　　房企融資環(huán)境改善 多地拍出溢價(jià)率超過20%的地塊

　　信貸政策的調(diào)整也導(dǎo)致了房企融資環(huán)境的改善，反映在土地市場上，3月下旬，杭州的一幅地塊溢價(jià)率達(dá)到50%后封頂；沈陽、合肥、成都、南京等地都拍出了溢價(jià)率超過20%的地塊。

　　對此，張大偉分析說：“推動(dòng)市場出現(xiàn)復(fù)蘇的重要原因是一月份信貸出現(xiàn)松動(dòng)。表現(xiàn)在開發(fā)商這一端，就是他們的融資成本降低了，融資難度降低了。部分城市特別是像無錫、蘇州和一些三線城市，也處于溢價(jià)率比較高或者快速恢復(fù)的階段�！�

　　也有分析認(rèn)為，這些城市近期拍出的較高溢價(jià)率地塊的價(jià)格，只是在去年地價(jià)下跌兩三成的基礎(chǔ)上回歸正常水平。張大偉認(rèn)為，市場的投機(jī)炒作動(dòng)能已經(jīng)基本消退，“房住不炒”依然是大方向。

　　多地放松落戶限制 要警惕部分企業(yè)對房地產(chǎn)市場的炒作

　　進(jìn)入4月以來，多個(gè)城市放松了落戶限制，引發(fā)了“炒房團(tuán)”伺機(jī)而動(dòng)。在杭州，不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提前進(jìn)入了旺季的工作狀態(tài)。對此，許小樂認(rèn)為，放寬落戶短期內(nèi)刺激需求釋放，但是影響會(huì)被逐漸消化。因?yàn)檫^去像天津、西安這兩個(gè)城市做了一些嘗試，樓市在復(fù)蘇一個(gè)月后又回歸到了正常水平。市場的購買力才是關(guān)鍵性的決定因素，只要短期內(nèi)的信貸政策、房貸政策、貨幣政策保持平穩(wěn)，市場也不會(huì)因?yàn)閼艏�政策的放開大起大落。保持市場的平穩(wěn)運(yùn)行，才是今年房地產(chǎn)政策的基本走向。

　　他認(rèn)為，要警惕部分企業(yè)對房地產(chǎn)市場的炒作，防止傳遞出錯(cuò)誤和虛假的供求信號。如果這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)一些力量去炒作房地產(chǎn)，讓大家失去理性地進(jìn)入市場，對于短期市場的波動(dòng)也會(huì)造成比較大的影響。