央廣網(wǎng)北京3月2日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道,沈陽市昨天宣布房產(chǎn)新政，畢業(yè)未滿5年大學(xué)生可以“零首付”買房。新政出臺(tái)不足24小時(shí)，沈陽市委宣傳部官方微博“沈陽發(fā)布”稱，相關(guān)“零首付”還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件。

　　在地方政府新政中，“零首付”還是第一次出現(xiàn)。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)去化壓力巨大，政府出臺(tái)此舉意圖刺激購房。

　　沈陽市庫存一直處于高位。今年，沈陽要實(shí)現(xiàn)商品房銷售同比增長(zhǎng)10%，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房?jī)r(jià)運(yùn)行保持平穩(wěn)，力爭(zhēng)用2-3年時(shí)間使沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡。

　　房產(chǎn)專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)此分析指出，公積金管理?xiàng)l例是國家的條例，從行政權(quán)限來說已經(jīng)越權(quán)，另外零首付存在風(fēng)險(xiǎn)，合法性和合理性上都有問題。

　　丁建剛：公積金管理?xiàng)l例是國家的條例，第7條是明確規(guī)定國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門，中國人民銀行擬定住房公積金政策并且監(jiān)督執(zhí)行，這是在國家層面上，省一級(jí)政府就是省、自治區(qū)、人民政府、建設(shè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門以及中國人民銀行的分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住房公積金管理法規(guī)和政策執(zhí)行情況的監(jiān)督，所以沈陽這樣一個(gè)市級(jí)政府沒有這個(gè)權(quán)限。那省級(jí)政府要會(huì)同當(dāng)?shù)刂袊�人民銀行分支機(jī)構(gòu)來和財(cái)政部門來監(jiān)督執(zhí)行，政策掌握尺度不在省級(jí)政府，應(yīng)該是在國務(wù)院，所以從行政的權(quán)限來說就已經(jīng)越權(quán)。

　　第二從合理性來說，大家都知道美國在次貸的時(shí)候曾經(jīng)有過零首付，零首付還是非常危險(xiǎn)的，昨天沈陽發(fā)布的是公積金的政策，公積金政策實(shí)際上也存在著風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)有較大幅度的波動(dòng)，零首付如果下跌了20%、30%，那么購房人已經(jīng)失去還款能力，風(fēng)險(xiǎn)可能就要由公積金承擔(dān)，所謂公積金承擔(dān)實(shí)際上是由眾多的公積金繳存人來共同來承擔(dān)，那誰能承擔(dān)起這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？所以從合法性和合理性上都有問題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：美國次貸危機(jī)前，為了刺激房地產(chǎn)，實(shí)行零首付，導(dǎo)致領(lǐng)取失業(yè)金的人都買房，雖然刺激了美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但最后導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤。前車之鑒是不是告訴我們，零首付的做法并不可取？    

　　丁建剛：至少在我們國家這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)還比較大的國家，和這樣一個(gè)階段來說，零首付是肯定是不可取的，這個(gè)毫無風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大了，就是我指的是放貸的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在是太大了，所以我認(rèn)為會(huì)構(gòu)成系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：過去十年的房地產(chǎn)牛市，使得房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國家庭最大、最重要的資產(chǎn)配置，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年中國家庭總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%，這比美國的兩倍還多。我們可不可以理解為，過去的繁榮其實(shí)已經(jīng)透支了未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力？

　　丁建剛：這個(gè)話題可能要分幾方面來說，第一中國的國情，我們國家的住房自有率城鄉(xiāng)都超過了90%，都達(dá)到90%，甚至超過90%，歐美國家一般都是50%、60%，西歐國家甚至是40%、50%的自有率，這個(gè)國情不太一樣，也之所以成為大家過去多年一直追逐的投資或者置業(yè)的目標(biāo)。第二剛才說房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，這個(gè)事情也得分兩方面說，房?jī)r(jià)是不是合理，實(shí)際上是動(dòng)態(tài)的合不合理，還要跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入的提高，或者貨幣本身的價(jià)值，假設(shè)我們現(xiàn)在貨幣大放水，稀釋一倍的話，那可能就合理了。所以我認(rèn)為，我們現(xiàn)在很難討論這個(gè)問題是不是已經(jīng)失去了上漲動(dòng)力。

　　但是有一點(diǎn)是明確的就是中國現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市已經(jīng)結(jié)束了住房的短缺時(shí)期，這已經(jīng)過去了，在過去的10多年，從1998年市場(chǎng)化以來，特別在2011年以前，在這樣的一個(gè)十幾年的時(shí)間內(nèi)，中國住房實(shí)際上一直處在一個(gè)短缺階段，現(xiàn)在短缺階段已經(jīng)結(jié)束了，這一點(diǎn)可以肯定。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果說零首付不是去庫存的一劑正確的藥，從一線城市和二三線城市分別來說，去庫存這一塊應(yīng)該如何來做呢？

　　丁建剛：除了要給這個(gè)購房者免稅，減輕負(fù)擔(dān)等等這樣一些措施激發(fā)它們的需求等等以外，庫存是一個(gè)動(dòng)態(tài)的庫存，它既有出水量也有進(jìn)水量，請(qǐng)注意其中有一個(gè)管子是完全掌握在地方政府手里的，就是往池子里注水的管子，也就是土地出讓。

　　如果我們把這個(gè)管子出水加大了，但是進(jìn)水也加大了，那么水位照樣還會(huì)上升，如果進(jìn)水快于出水的話，那邊去庫存去掉了，看似去掉了，但是你又往池子里邊大灌水，也就是土地大量的出讓，所以我們說考驗(yàn)地方政府真去庫存還是假去庫存，其中一個(gè)重要的指標(biāo)你就看它出地是多少，如果迫不及待的去庫存是為了迫不及待的賣地，那我認(rèn)為是假去庫存，所以這一點(diǎn)是非常重要的，去庫存是動(dòng)態(tài)的一個(gè)命題。