【導(dǎo)讀】央行降息后廣州深圳周末重現(xiàn)搶房熱潮，廣州底價拍出今年新地王。經(jīng)濟之聲評論：樓市“全面回暖論”言之尚早。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)北京11月25日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，央行兩年多來首次降息，受到降息直接影響的樓市自然成為街頭巷尾熱議的焦點。在9月央行推出首套房優(yōu)惠政策后，降息又在房地產(chǎn)市場掀起一陣熱潮。

　　就在昨天，也就是央行宣布降息后的首個工作日，廣州就以底價產(chǎn)生“地王”——規(guī)劃建筑面積46萬平方米的白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠地塊，以64.5億元的總價成交，折合樓面地價每平方米1.4萬元。在成功地把這塊巨無霸地塊賣出后，廣州市今年的土地出讓金賬面收入已經(jīng)達到826億元，超額完成全年800億元的土地出讓金收入任務(wù)。

　　央行降息，市場做出的反應(yīng)已經(jīng)不僅僅是暗流涌動，一些購房者已經(jīng)利用房貸“打折”的機會積極入場。上周六，深圳三個新開盤項目總計1500套新房入市，看房者超過5000人，銷量過千套。廣州也有9個項目加推，吸引5000名購房者到場。

　　在降息的背景之下，樓市會借機出走“冰封期”嗎？有市場人士做出了樂觀的判斷，認(rèn)為降息會對樓市形成重大刺激，是絕對利好。不過，考慮到樓市目前正焦灼于如何去庫存，開發(fā)商即使大力推盤，賣個紅紅火火，也未見得必定賺個盆滿缽滿，回籠資金才是眼下的著意點。而降息對樓市的刺激作用能否持續(xù)，還有待觀察。從這個角度來分析，說樓市就要全面回暖，恐怕言之尚早。

　　今年以來，許多地方樓市成交萎縮、庫存高企，多個大中城市房價出現(xiàn)持續(xù)環(huán)比下行。不過，隨著取消限購、放松限貸等一系列提振樓市的政策執(zhí)行，10月以來樓市跌勢已經(jīng)有所放緩。降息算得上“錦上添花”的一筆嗎？資深房地產(chǎn)專家韓世同分析，這次降息更多的意義在于促進成交。

　　韓世同：降息的確對市場的成交帶來非�；鸨�的情形，現(xiàn)在輿論把2009年還有2012年降息之后房價大幅上升作為一個依據(jù)，但是實際上2008年我們有4萬億大規(guī)模的投資，再加上10萬億新增貸款的規(guī)模，大規(guī)模放貸，穩(wěn)增長時期地方政府也有大規(guī)模投資，降息只是一個輔助手段。目前經(jīng)濟形式和金融環(huán)境跟當(dāng)年的情形不可同日而語，采取的措施，應(yīng)對的策略也不太一樣�，F(xiàn)在降息當(dāng)然被市場廣泛接受，包括股市很多地產(chǎn)股的下行，這種表現(xiàn)的確對促進成交有很大的幫助。但如果要開發(fā)企業(yè)借機抬升價格，反而會錯過降息所帶來促進成交的機會。

　　成交量上去了，開發(fā)商拿地的積極性可能水漲船高。眼下正值冬季，樓市的春天會比以往時候來得更早一些嗎？韓世同認(rèn)為，眼下不應(yīng)該夸大降息對樓市的影響。

　　韓世同：在目前這種勢頭的鼓舞下，開發(fā)企業(yè)在拿地的這個勢頭上可能會更加好一點。事實上，央行的降息來的比較突然，它表明經(jīng)濟形勢下行的壓力還是很大，金融環(huán)境并不是這么平穩(wěn)。在這種情況下，房地產(chǎn)會不會一枝獨秀？就因為降息和新政就觸底反彈？需要進一步觀察，如果這些狀況能夠得以持續(xù)，顯然是可以達到一定的目的。但是據(jù)我的判斷，如果沒有伴隨大規(guī)模的放貸和投資，單靠降息，效果不一定能夠持續(xù)當(dāng)長時間。

　　經(jīng)濟之聲：在放松“限貸”、降低住房公積金門檻、取消限購等一系列提振樓市的政策之后，央行宣布降息，又給樓市打了一針催化劑。按照以往的經(jīng)驗，貨幣手段是刺激樓市需求最有效的工具之一，這次降息可能會加速樓市去庫存。那么能不能判斷，主要城市房價將會止跌企穩(wěn)？經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此作出解讀。

　　楊紅旭：我的觀點很明確，樓市最冷的時候已經(jīng)過了。接下來市場會復(fù)蘇和回暖，但是復(fù)蘇和回暖有區(qū)域差異和結(jié)構(gòu)差異。區(qū)域差異就是一線城市先回暖，部分二線城市后回暖，然后是三線、四線城市全國性出現(xiàn)復(fù)蘇。按照時間和成交量而言，9月以來一線城市已經(jīng)回暖了，二線、三線四季度到明年上半年成交量都會慢慢趨于回暖。所以就成交量的觀點而言，一線三季度是最低迷的時候，四季度成交量會上一個臺階，全國的成交量在未來半年之內(nèi)就會見到底部。關(guān)于房價的話，現(xiàn)在看全國的房價還在跌，尤其全國70個城市的房屋價格指數(shù)，環(huán)比下跌。我預(yù)計明年二季度，全國平均房價會由跌轉(zhuǎn)漲，出現(xiàn)拐點，區(qū)域分化。第二就是節(jié)奏，我認(rèn)為目前全國各個城市庫存比較大，一些二線城市壓力比較大，庫存壓力大就意味著供求關(guān)系關(guān)系不太容易發(fā)生由供大于求，到供不應(yīng)求的逆轉(zhuǎn)。這需要一個比較慢的節(jié)奏，因此這輪市場的復(fù)蘇和回暖，將比2012年還要慢一點，比2009年更慢，它的復(fù)蘇反彈是一個慢節(jié)奏的。

　　經(jīng)濟之聲：這一次降息很明顯加速樓市去庫存，成交量會放出來。另外您也談到房價會止跌企穩(wěn)，應(yīng)該會告別下跌，這是對于房地產(chǎn)整體影響。您看之前市場比較冷，大家說這也是一個擠泡沫的過程，是一個必須要經(jīng)歷的過程，經(jīng)過這一翻擠泡沫，您覺得現(xiàn)在這個樓市健康嗎？

　　楊紅旭：我和很多人的觀點不太一樣，我一直認(rèn)為全國基本上沒泡沫，少數(shù)地區(qū)和個別地區(qū)有，像鄂爾多斯、溫州，包括有些資源性的城市，房價曾經(jīng)大跌過，炒作投機比較熱的城市是有泡沫的。但是全國整體和絕大部分城市基本上沒有明顯泡沫，經(jīng)過2014年樓市降溫之后，大部分的城市樓市溫度，房價水平有了一個下滑，所以更加沒有什么泡沫了。所以我認(rèn)為中國樓市既然沒有大泡沫，就沒有所謂的崩盤，這是我跟很多人不一樣的觀點。

　　經(jīng)濟之聲：您覺得樓市一直是比較健康的，是嗎？

　　楊紅旭：不能說一直是比較健康的，只能說目前全國房價水平并沒有脫離全國收入的基本面。但是個別地區(qū)房價過熱，投資、投機需求過于旺盛，而全國這幾年都是以自住需求為主，無論是手續(xù)置業(yè)還是二次改善，買房子導(dǎo)致需求旺盛、導(dǎo)致房價上漲，這是一個合理的需求釋放，并沒有使供求關(guān)系發(fā)生惡化，并沒有使房價大幅脫離中國樓市的基本面，包括人們收入的基本面。

　　經(jīng)濟之聲：基于您的判斷，對于購房者而言，現(xiàn)在是否是介入比較好的時期呢？

　　楊紅旭：從短周期波動規(guī)律來看，現(xiàn)在就是一個購房的最好時期。我9月份就已經(jīng)喊出了，至少一些大城市可以關(guān)注一下。今年的購房季正在來臨，因為去年房價熱，今年降溫了，降溫之后目前政策是在救市、脫市，導(dǎo)致市場出現(xiàn)復(fù)蘇的苗頭。目前房價還在下跌，部分樓盤還在打折促銷。但是后面幾個月，房價趨穩(wěn)，明年會趨于上漲，所以目前就是一個比較好的構(gòu)房時機，尤其針對很多資助客，主要是一線城市和大城市。至于中小城市，到明年再入手也不晚，中小城市主要面臨高庫存，需要把庫存撬到一定程度之后，房價才會由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)，然后才會由穩(wěn)轉(zhuǎn)漲。

　　其他觀點：

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率對大部分開發(fā)商來說是利好消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。房企最困難的時間已經(jīng)過去。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，從宏觀來看，在9月底出臺房貸新政之后，央行時隔52天的降息將與此前政策形成疊加效應(yīng)。對已經(jīng)還清購房貸款的改善性需求來說，將大幅降低按揭貸款成本，形成雙重的利好影響，促使這部分需求的持續(xù)入市，形成對樓市進一步的“托舉效應(yīng)”。從目前起到2015年春節(jié)前，改善性需求的持續(xù)入市將可以預(yù)期。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林說，降息會使開發(fā)商資金鏈緩和，使部分剛需入市，會穩(wěn)住房價，但考慮到北京等一線城市還沒有退出限購政策，加上樓市低迷態(tài)勢已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)時間，預(yù)計本輪降息并不會像以往刺激房價大漲。

　　還有專家預(yù)計，未來一手與二手房的價格可能要“區(qū)別對待”。由于二手住宅價格對于市場形勢及預(yù)期較為敏感，不排除未來這類房價伴隨著成交回暖可能緩慢上漲，但在新房市場，因為整體庫存壓力依然較大，短期內(nèi)還不具備漲價動力。