【導讀】國家統(tǒng)計局最新公布9月份70個大中城市新建商品房價格環(huán)比全面停漲，環(huán)比最大降幅1.9%，同比最大降幅7.9%。

　　央廣網財經北京10月24日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，國家統(tǒng)計局今天上午公布了9月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據。和上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市達到69個，持平的城市有1個。也就是說，70個大中城市新房價格環(huán)比全面停漲。環(huán)比價格變動中，最小降幅是0.4%，最大降幅是1.9%。

　　而和去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有58個，持平的城市有2個，上漲的城市有10個。9月份，同比價格變動中，最高漲幅出現在廈門，上漲4.9%；降幅最大的城市是杭州，下降7.9%。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，房地產業(yè)的發(fā)展經過了十幾年黃金時期的高速增長，形勢發(fā)生了很大的變化，房地產行業(yè)高速增長的時期已經過去了，告別了基數低、增速快的時期，進入到了基數大、增速低的時期。過去市場以絕對的新房交易為主，未來將變成新房和二手房市場同步發(fā)展。這對房地產投資意味著即使我們的需求仍然很大，甚至需求有增長，但是對新房的需求有所降低。

　　經濟之聲：9月份70個大中城市新房價格環(huán)比全面停漲，房價從環(huán)比漲幅趨穩(wěn)，到穩(wěn)中有降，這個現象傳遞出什么樣的信號？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此作出解讀。

　　楊紅旭：整個樓市還在進行短周期的波動，從房價來看今年5月份70個城市平均房價出現環(huán)比下跌，我們稱它為短周期的房價拐點，到目前已經連續(xù)跌了5個月。但是從整個跌幅來看，9月份的跌幅是1%，而8月份是1.2%，也就是說9月依然在跌，跌幅相比8月略有受窄，反映出市場還在降溫，但是這種降溫加速度有慢慢企穩(wěn)的態(tài)勢。同比來看，9月份首次由漲轉跌，經歷了大概2年左右上漲增幅由漲變跌，去年9月份出現1.2%的下跌。同比和環(huán)比整個情況來看是這樣一個態(tài)勢。

　　經濟之聲：您首先定義這輪房價的趨勢是一個短周期的房價波動，這個短周期一般是什么樣的時間空間，一般是幾年？

　　楊紅旭：據我的觀察，過去短周期大概2、3周持續(xù)一輪，持續(xù)3年左右，再經歷一次上行和下行周期，比如我們上一次下行周期是2011年，一直下行到2012年初，2012年和2013年下行周期。去年是一個房價的頂峰，今年房價開始進入到下行通道，5月份房價由環(huán)比由漲變跌作為一個關鍵節(jié)點，標記著市場目前已經入冬。我預期明年房價可能由環(huán)比下跌轉為上漲，明年市場有可能會進入到另一輪短周期的上行周期，目前還是處于下行周期當中。

　　經濟之聲：這一輪您預測一下，明年主要觀察哪幾個變量？

　　楊紅旭：短周期的因素分為四個方面，宏觀經濟、宏觀政策、貨幣資金、還有庫存情況。目前就我觀察宏觀經濟偏穩(wěn)，而貨幣政策偏松，樓市調控趨于放松，資金面是中性略偏松，而庫存比較高，但是在未來3個月到5個月之間，庫存和去化周期會見頂。所以目前一線城市市場已經見底了，第二期量會增，價格慢慢企穩(wěn)之后往上增。全國整體來看，我認為在明年會見到一個底部，然后往上走，這個往上走的節(jié)點很可能會出現在明年的春季，也就是3月份之后。

　　經濟之聲：您在判斷房地產趨勢的時候，有沒有可能這一輪短周期的調整變成長周期，可能性大不大？

　　楊紅旭：這次的樓市變化跟前面2、3次有點不一樣，就是中國經濟轉型，中國經濟由高增長轉為中高增長，中國樓市也由黃金10年轉變?yōu)榘捉?0年。所以短周期其實疊加了部分長周期的因素，這個長周期不僅是房地產長周期的變化，而且還有外部經濟，包括行業(yè)轉型和貨幣政策的變化。所以短周期跟長周期有所疊加，但是總體上短周期這樣一個規(guī)律還會呈現，只不過是相比之前有所弱化。所以這次短周期的底部盤整的時間可能比上兩次要長，而且底部結束之后，往上走的時候也會磨磨蹭蹭，增幅和高度要比上次要稍微低一點。

　　經濟之聲：長周期的哪些變化影響了目前這樣一個短周期見頂的形成？

　　楊紅旭：不妨分為外部因素和內部因素。外部因素就是中國應該由高增長轉為中高增長，告別了10%的增幅。另一個就是中國的經濟在轉型，很重要的一點就是中國房地產也要轉型，告別過去盲目粗放式的發(fā)展，增長的速度可能要進一步降低。從行業(yè)內部看，主要是庫存量的變化，庫存反映了供和求博弈的結果。目前來看，全國庫存2011年快速往上走，目前去化周期回到了2003年的水平，大城市目前庫存量還是往上走，去化周期還沒有見頂。所以外部的經濟轉型和中國樓市庫存量的增加是制約下一次樓市短周期調整的時間，包括幅度的一個主要的變量。

　　經濟之聲：是不是我們目前上一輪人口高峰的適婚年齡包括購房這樣一個周期已經漸漸的進入尾聲了？

　　楊紅旭：人口是影響樓市很關鍵的因素，中國紅利接近頂峰，現在已經開始走下坡路了，一個最核心的就是購房制定人口，人口當中25歲到49歲這樣一個比例也快見底了。全國來看，因為中國的城鎮(zhèn)化水平偏低，房地產主要在城鎮(zhèn)地區(qū)在開展，城鎮(zhèn)地區(qū)這樣一個購房制定人口可能要延續(xù)到2025年以后才會見底，所以我是對城鎮(zhèn)地區(qū)房地產的需求并不太悲觀。

　　經濟之聲：結構性的問題一直在提，這種結構性的問題目前來看，經過這一輪調整有沒有出現哪些變化？

　　楊紅旭：結構主要是區(qū)域結構，從2011年下半年開始，很多中小城市，就是三四五線城市，市場供應量偏大，庫存量比較高，所以導致價格基本上漲不動，或者漲幅非常之小，部分地區(qū)價格是跌的，但是一線和少數二線，類似廈門、南京、福州、武漢、合肥、長沙包括鄭州的幾個城市相當不錯。所以中國的一線和二線城市市場是持續(xù)向好的，所以區(qū)域分化主要是按照需求和庫存量的變化來劃分成兩類城市，主要就是強的一線、二線，和比較弱的三線、四線、五線。

　　經濟之聲：出臺了限貸政策取消之后，目前來看銷量的放的量怎么樣？

　　楊紅旭：限貸放松之后，到最近兩三個禮拜商業(yè)銀行開始出細則落實，目前來看10月份的量還是不錯的。10月份全國城市的銷量相比9月份應該有百分之十幾的環(huán)比正增長，但是商業(yè)銀行落實的并不是特別給力，很多地區(qū)的首套房貸利率基準還要上浮，不僅是離7折非常遙遠，甚至離8、9折都非常遙遠。這樣的話，我認為商業(yè)銀行落實的程度不夠大，可能會制約接下去的一個釋放。所以我認為11、12月的量還要觀察一下，不宜樂觀。

　　經濟之聲：還有可能出臺哪些新的政策？

　　楊紅旭：分三步走，第一步限購放松，第二步是限貸放松，第三步是稅收可能會有一些調整，稅負有所下降，我主要是集中在二手房交易房企。