【導(dǎo)讀】前11月商品房銷售面積同比漲2成，國(guó)土資源部官員表示，地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整窗口已打開。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京12月10日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天（10日）公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，商品房銷售面積11億零807萬平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，增速比1到10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售面積增長(zhǎng)21.3%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)26.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.1%。

　　此外，11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.38，比上月回落0.5點(diǎn)。

　　從這組數(shù)據(jù)中我們可以看到，雖然房地產(chǎn)行業(yè)增速依然不低，但是增速則逐漸趨緩。

　　而根據(jù)今年三季度國(guó)土資源部ＣＬＩ中地指數(shù)來看，我國(guó)部分城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)“空心化”趨勢(shì)開始扭轉(zhuǎn)，依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型。國(guó)土資源部法律中心主任孫英輝在接受媒體采訪時(shí)說，地產(chǎn)景氣分指數(shù)由紅轉(zhuǎn)綠，表明經(jīng)過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2009年1季度以來不斷膨脹的地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸正常。

　　孫英輝預(yù)計(jì)，考慮地方土地財(cái)政、城市債務(wù)問題、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、三中全會(huì)后改革預(yù)期變化及區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，預(yù)測(cè)全年地產(chǎn)景氣分指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大，降幅會(huì)逐步縮小。我國(guó)地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整窗口已打開。

　　地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的信號(hào)也已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售策略中有所體現(xiàn)。根據(jù)媒體報(bào)道，不少城市樓市成交出現(xiàn)下滑，部分房企開始打折促銷，其中不乏一些實(shí)力房企，業(yè)主的二手房掛牌價(jià)也出現(xiàn)下降。而且部分三四線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，溫州和秦皇島的房?jī)r(jià)在10月份開始下降。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，依照目前市場(chǎng)情況，判斷房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)是否到來還為時(shí)過早。但從今年的數(shù)據(jù)來看，雖然商品房銷售面積依然在上漲，但是增速已經(jīng)逐漸趨緩。應(yīng)該說，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　從增速來看，今年前11個(gè)月，商品房的銷售面積同比出現(xiàn)了2成的漲幅，這個(gè)速度依然不低。不過和前幾個(gè)月的數(shù)字對(duì)比一下，我們也可以發(fā)現(xiàn)，商品房銷售面積的增速正在逐步降低（今年1到2月這個(gè)數(shù)字高達(dá)49.5%，之后逐月降低）。從今天公布的一系列有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)中，可以讀出哪些信息？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此進(jìn)行解讀。

　　楊紅旭指出，全國(guó)商品房銷售確實(shí)出現(xiàn)明顯下滑，因?yàn)槟瓿醯臅r(shí)候最高同比增幅是將近50%，現(xiàn)在逐步回落到20%左右，預(yù)計(jì)明年這個(gè)增幅還會(huì)繼續(xù)回落。我們的房屋成交市場(chǎng)沖高回落，但我們的房屋供應(yīng)端還是在持續(xù)放量供應(yīng)，明年供應(yīng)量可能會(huì)明顯增加。

　　一些數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始降溫，比方說，11月份的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比上月回落0.5點(diǎn)。這是否意味著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來？

　　楊紅旭表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是個(gè)很復(fù)雜的問題，關(guān)系到很多市場(chǎng)的參與者、行業(yè)的參與者。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇回暖，今年比較繁榮，這是一個(gè)短周期的波動(dòng)，目前我們處于短周期波動(dòng)的高峰，盤整之后明年可能略有降溫。楊紅旭強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個(gè)漸進(jìn)的過程，很難說未來幾年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)再重新升溫，再重新繁榮，因?yàn)樗�是周期性波�?dòng)的，不能現(xiàn)在出現(xiàn)降溫的勢(shì)頭就說房地產(chǎn)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型了。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面各地的調(diào)控政策依然非常嚴(yán)厲，另一方面，部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。資金會(huì)不會(huì)逐步從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出？房地產(chǎn)領(lǐng)域是否會(huì)出現(xiàn)新的資金荒？

　　楊紅旭表示，這是一個(gè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)周期的變化。當(dāng)市場(chǎng)見到高位之后，在慢慢降溫的過程中，開發(fā)企業(yè)的融資難度會(huì)進(jìn)一步增加。第二，部分資金就不愿意進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)了，因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)降溫的時(shí)候，很多項(xiàng)目的投資回報(bào)率將會(huì)降低，甚至小樓盤可能還會(huì)賠錢。明年資金進(jìn)入房地產(chǎn)的熱情將不如去年和今年。

　　楊紅旭說，房?jī)r(jià)也是周期性變化的。今年一線城市和少數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)是比較高的，明年將會(huì)是一個(gè)增幅逐步下滑的過程。在未來半年之內(nèi)還看不到全國(guó)性滯脹下跌，但是到明年下半年或者是四季度的時(shí)候，可能會(huì)重新出現(xiàn)部分城市滯脹或者小幅下跌。

　　1-11月，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)26.6%，高于住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積增速。辦公樓銷售增速突出是否意味著商業(yè)地產(chǎn)將成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)？

　　楊紅旭表示，過去兩年辦公樓開發(fā)的量比較大，成交量增長(zhǎng)主要是因?yàn)樗�的供�?yīng)量大了之后，順便把銷量帶起來了。但問題是在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)城市綜合體大量涌現(xiàn)，市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象正在進(jìn)一步顯現(xiàn)，所以很難說辦公樓市場(chǎng)會(huì)因此好于住宅市場(chǎng)，可能也會(huì)出現(xiàn)所謂的區(qū)域性供大于求，甚至出現(xiàn)三線資產(chǎn)的泡沫，這是值得我們警惕的。