【導(dǎo)讀】統(tǒng)計顯示我國近一半“房奴”房貸期限長達30年，北京54%的購房者貸款百萬以上。

　　央廣網(wǎng)北京11月22日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，走在北京的大街上，可以看到越來越多的住宅樓群。高樓林立的繁華背后，隱藏著人們的焦慮，其實我們中的很多人一生都在為了房子打工。

　　在房價一路攀升的市場環(huán)境下，考慮到通貨膨脹因素，越來越多的“房奴”選擇大額、長期貸款。最新發(fā)布的一份全國重點城市房貸市場調(diào)查報告顯示：通過貸款方式購房的用戶中，有49%的人選擇了還款期限最長的30年。北、上、廣、深四大城市中，深圳選擇30年按揭年限的用戶占比最高，達到75%。在申請額度方面，北京最大，54%的購房者需要貸款100萬以上，其次才是廣州、深圳、上海。

　　我們來看國家的貸款政策：首套房貸利率打折優(yōu)惠，二套房貸上浮不低于10%。對于銀行來說，房貸年限長，而企業(yè)貸款三五年就可收回，無論資金成本還是風(fēng)險成本，房貸都不占優(yōu)勢。況且，房價畸高，導(dǎo)致房貸風(fēng)險日增。在房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈的背景下，房地產(chǎn)市場蘊含的風(fēng)險在不斷加大，房貸對銀行的風(fēng)險也在持續(xù)上升，銀行發(fā)放更多房貸的意愿在下降。

　　接近年底，房貸不好批了，趁著銀行“收緊”房貸的機會，部分小貸公司和擔保公司又躥了出來，不僅頻繁發(fā)送攬客短信，還說可以“以房貸房”。這些公司采用的墊資方式，實際上是利用銀行放款的時間差賺取高額“服務(wù)費”，但對于貸款人來說，風(fēng)險非常大，而樓市的“瘋狂”，又很可能拖垮銀行。

　　經(jīng)濟之聲特約評論員、中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚對此發(fā)表評論。

　　我國有五成房奴要背債30年，其中北京54%的購房者貸款百萬以上，當前的情況是畸形的么？

　　向松祚：如果單純從按揭的比例來看，這是一個正常的狀態(tài)。現(xiàn)在是需要分析的是，三十年按揭貸款里居民個人還款的壓力，也就是每個月還款的數(shù)額與家庭收入的比例，這是個非常引人擔憂的問題。有的家庭按揭貸款每月月供的金錢超過家庭收入的三分之二，國際上可以承受的可持續(xù)比例不應(yīng)該超過三分之一。如果有家庭成員失業(yè)了，或者家庭未來的收入大幅度下降，就有可能讓按揭貸款人還不了貸款，這個風(fēng)險是客觀存在的。另外， 2009年以后買房的人相當多，大部分人是買房投資的，并不是為了自住，這個比例其實在大城市相當高，但是現(xiàn)在沒有一個權(quán)威的數(shù)據(jù)顯示這個比例有多高，有人認為超過了50%，這就會為房價的下調(diào)埋下了巨大的隱患。如果房價下調(diào)，不排除有些地方、有些人會出現(xiàn)負資產(chǎn)的情況，而這個風(fēng)險就必須由銀行來承擔的。

　　對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，一些房地產(chǎn)大佬已經(jīng)感到不安。萬科董事長王石認為，現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)處于泡沫之中。而地產(chǎn)巨頭大連萬達集團已進軍娛樂業(yè)，中國新晉首富、董事長王健林承認，國內(nèi)部分地區(qū)正經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫，不過他認為那些都是“可控的”。香港大亨李嘉誠長期看多中國經(jīng)濟，但最近也開始出售名下的內(nèi)地資產(chǎn)。怎么看待樓市泡沫？

　　向松祚：中國房地產(chǎn)的泡沫是非常嚴重的，這個觀點我從來沒有改變過。如果說過去10年經(jīng)濟政策有巨大失誤的話，這個失誤就是房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟模式。什么是房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟模式？地方政府依靠賣地，依靠推高房價來獲取財政收入，很多企業(yè)，不僅僅是房地產(chǎn)商，包括制造業(yè)企業(yè)也瘋狂進入房地產(chǎn)市場化去賺錢，去彌補他們在其他行業(yè)的虧損。很多人都覺得買房子來保值、增值、來賺錢、投機，這種經(jīng)濟模式怎么可能長期持續(xù)下去？這是一個簡單的常識，其實不需要什么復(fù)雜經(jīng)濟學(xué)原理的論證。

　　同時，很多大城市的房價與家庭平均收入的比例已經(jīng)無法想象了。美國在次貸危機最嚴重的時候，房價與家庭平均收入的比例也沒有超過10倍，一般也就是7-8倍，正常情況下應(yīng)該是4-5倍�，F(xiàn)在我國很多地方已經(jīng)超過30倍、40倍了，平均都20倍以上，這種情況怎么可能持續(xù)下去？

　　很多人可能持有很多套房子，為了變現(xiàn)，大家預(yù)期都不錯，覺得房子還會漲，有些房產(chǎn)商不斷放話，說未來房價永遠不會跌，世界上有永遠不會跌的事嗎？未來一旦房價開始下跌，人們就像失火逃生一樣的，瘋狂奔向出口，這個時候誰來接這個盤呢？

　　國家政策是有巨大的失誤，現(xiàn)在還有可能補救，補救的辦法就是房價能夠平穩(wěn)的回調(diào)，不至于造成劇烈的沖擊。所謂可控，就是未來總有人要承擔損失，只不過承擔損失的方式是非常劇烈的，對經(jīng)濟造成的危機是非常大的，那也可能比較平緩，對于國家，對企業(yè)，對個人的影響就相對要小一點。現(xiàn)在到了大家要從系統(tǒng)性來思考房地產(chǎn)市場的問題的時候了，不能再等了。

　　法興銀行中國經(jīng)濟師姚煒分析說，“如果考慮到產(chǎn)能過剩、中小城市房地產(chǎn)泡沫等潛在因素的負面影響，中國銀行業(yè)不良貸款率可能已經(jīng)接近10%，遠高于官方公布的1%的水平�！� 數(shù)據(jù)有沒有這么悲觀？

　　向松祚：作為一個銀行的首席的經(jīng)濟學(xué)家，我也必須坦率的承認，實際的銀行貸款所面臨的風(fēng)險肯定比目前公布的不到1%的不良貸款率要高。很多人不相信不良貸款率低于1%，但是不是有10%這么高，我覺得也沒有這么悲觀，我個人的判斷可能在2%、3%左右。另外，銀行貸款不良貸款的出現(xiàn)和解決、化解是一個動態(tài)的過程，不會一下子出現(xiàn)。