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　　【導(dǎo)讀】融創(chuàng)集團(tuán)以每平米7.3萬元摘得北京農(nóng)展館地塊成新地王，售價每平米可能超15萬。9月5日10點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)之聲評論：一線城市土地市場高燒難退，房產(chǎn)調(diào)控遭遇尷尬。

　　央廣網(wǎng)北京9月5日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，7月份，北京豐臺花鄉(xiāng)夏家胡同地塊被懋源以17.7億元的總價獲得，成為新的地王。不過，才剛剛過去兩個月，地王歷史又被刷新了。

　　昨日，北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以總價21億元及異地建設(shè)醫(yī)院面積27.8萬平方米競得北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路一個地塊，折合樓面價超過每平方米7.3萬元，成為北京新地王。此前，業(yè)內(nèi)預(yù)計樓面價將超過每平米5萬。不過，最后的成交價比預(yù)測價位還要高出一大截，不知道讓多少人驚呆了。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前來看，這個地塊已經(jīng)超過周邊在售物業(yè)價格，按照每平方米7.3萬元的單價，未來可能將賣到每平方米15萬元。很明顯，地王的出讓將助推北京的豪宅市場。

　　地價居高不下，并非只存在于北京，一線城市大多遭遇這樣的尷尬。上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《2013年8月份典型城市土地成交報告》說，8月，一線城市土地成交建筑面積超過1000萬平方米，環(huán)比增長24.1%，同比增長38.9%；成交均價是每平方米5335元，雖然環(huán)比下降24.1%，但同比劇增198.4%。

　　報告分析認(rèn)為，8月一線城市土地成交量上升明顯，一線城市土地由于具有稀缺性和高價值性，一直是房企關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，今年4月以來，一線城市土地成交量整體上行，都顯示出一線土地市場的居高難下的熱度。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此發(fā)表評論。您覺得目前來看短期地價調(diào)轉(zhuǎn)方向的可能性有嗎？

　　楊紅旭：地價最近幾個月包括年內(nèi)還會保持上漲態(tài)勢，因為地價的變化滯后于房價變化的，現(xiàn)在房價依然還在漲，環(huán)比漲幅，像北京地區(qū)還算不小，所以地價還會維持正常態(tài)勢。其實(shí)今年地價相比去年已經(jīng)漲了不少了，但是在房屋市場真正降溫之前，地價是不會出現(xiàn)明顯降溫的，因為只要開發(fā)商老板對于房屋市場，沒有由所謂樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，那么它拿地的時候就不會轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，這就是有個推拉關(guān)系。

　　這次北京出讓地塊的競價方式，叫做“限房價競地價”,北京國土局人士表示，未來北京將加大差別化供地的探索，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”。對于北京這樣一種探索的方式，您怎么看？

　　楊紅旭：“低端有保障”，基本上就是一個保障房。限價房有點(diǎn)像中端，就是一些中間的階層，享受不了純粹的保障房，購買純粹的中高端的商品房又吃力，限價房就是中低價位的普遍商品房的概念，政府給予一些扶持我覺得也是應(yīng)該的。但是一定要分清楚市場的界線和政府職守的界線。因為限房價，其實(shí)就是讓企業(yè)競地價的時候，它想到了未來賣房的時候不能超過什么價格，這樣拿地的時候這個價格應(yīng)該是比沒有限房價的這種地價同等的要低，這個地價低的部分其實(shí)就是政府讓利的一部分，政府把這部分讓利其實(shí)是讓利給了未來的購房者，那么未來什么人能夠買這種房子，到時候要有一個篩選，假如有政府補(bǔ)貼的房子全部面向全社會，這樣就不公平了。

　　今年前8個月，北京市土地出讓金總額已經(jīng)高達(dá)1036億元，比去年全年總額還超出388億元，同比大漲313%。其中，住宅地塊成交44宗，已經(jīng)超過去年全年成交宗數(shù)，也就是說目前的住宅用地供應(yīng)已經(jīng)超過了去年。我們一直在說，調(diào)控房價必須要加大住宅供應(yīng)、遏制地價。但是現(xiàn)在，土地供應(yīng)上去了，地價并沒有遏制住。這是不是又加大了調(diào)控的難度？

　　楊紅旭：這個其實(shí)正反映出調(diào)控房價一個非常復(fù)雜的過程。因為房地產(chǎn)生產(chǎn)，由賣地到建成房子去賣需要一個過程，這個過程一般是由賣地到可以預(yù)售，需要一年左右，這個就等于房屋的供應(yīng)和房屋的需求之間在結(jié)構(gòu)上是不匹配的。房地產(chǎn)就是這樣一個特性，它的供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)上不匹配，導(dǎo)致目前土地供應(yīng)量很大，但是地價也很高、房價也很高，因為這個土地供應(yīng)量還沒有形成房屋供應(yīng)。

　　地王現(xiàn)象也不斷出現(xiàn)，未來的調(diào)控政策有沒有變化的空間？如果出現(xiàn)變化，您對于明年的政策和房價的趨勢如何預(yù)測？

　　楊紅旭：明年政策看兩個方面。第一還是要看宏觀方面，宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在不是很好，但是經(jīng)濟(jì)有企穩(wěn)的跡象。假如明年經(jīng)濟(jì)是往上走的，另外通脹也會起來，所以導(dǎo)致明年的貨幣政策我認(rèn)為比今年還要略緊一點(diǎn)，貨幣政策緊的話對樓市有負(fù)面影響，至于房地產(chǎn)政策我認(rèn)為基本上保持平穩(wěn)，不會發(fā)生大的變化，因為明年市場的供求關(guān)系會慢慢好轉(zhuǎn)，供應(yīng)量會上來，抑制房價的漲幅，再加上貨幣政策方面的話不會太寬松，所以我認(rèn)為明年的市場會出現(xiàn)一個降溫的過程，所以樓市調(diào)控沒必要進(jìn)一步升級和加碼。

　　三、四線城市，像溫州這樣已經(jīng)出現(xiàn)放棄貸款的現(xiàn)象，還有哪些城市可能會出現(xiàn)這種房地產(chǎn)調(diào)控的政策松一些的可能？

　　楊紅旭：因為中國樓市區(qū)域差異比較大，我們政策回暖還是說一線、少數(shù)二線，像溫州這種三、四線的話，是供應(yīng)量比較大，所以中國大部分的地級市和縣級市是供大于求的，市場其實(shí)比較平穩(wěn)，價格基本上漲，但是漲幅比較小。溫州是一個極端案例，它一直在跌，所以像這種城市我認(rèn)為地方政府沒有任何的壓力去調(diào)控政策或者進(jìn)一步升級，應(yīng)該可能會或明或暗的會放松某些政策，比如說限購，但是限購在地級市數(shù)量比較少，其他我認(rèn)為可能會在人才政策、補(bǔ)貼方面有動作，比如像蕪湖，對大學(xué)生有購房補(bǔ)貼，這可能會使地方政府是一個主流，就是基本上沒限購，但在信貸、稅收上可能會有一些減免或者抵扣，這樣刺激所謂的一些剛需和人才類的需求。

　　如果這種地價不斷漲，從另外一個角度看，是不是地方政府的地方債可能就在未來不是問題？

　　楊紅旭：這個也是有差異的，因為去年上半年土地市場比較低迷，今年土地市場，一線城市，部分二線比較火爆，大部分的二線和一線已經(jīng)超過去年，或者超過去年前八個月的。但是其實(shí)很多的三線、四線今年跟去年差不多，甚至說還低于去年同期，所以說地方債壓力三線、四線城市依然比較大，一線、二線壓力可能會因為今年賣地賣得特別好有所緩解。