今年以來,珠三角部分城市出現(xiàn)了地價(jià)走高的現(xiàn)象。日前,有房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國前十名總價(jià)“地王”中,珠三角占了三席,其中深圳兩個(gè),佛山一個(gè)。在地價(jià)的影響下,房價(jià)也水漲船高,深圳房價(jià)進(jìn)入“6萬字頭”,佛山、東莞也紛紛向“萬元”、“2萬元”邁進(jìn)。記者通過對(duì)比發(fā)現(xiàn),一線城市地價(jià)高漲,品牌房企紛紛往二三線城市“圈地”,助推二三線城市區(qū)域“地王”的出現(xiàn)。不過,業(yè)內(nèi)人士提醒,雖然“地王”支撐著房價(jià)上漲,但是房企不宜貿(mào)然定高價(jià)賣房,以免嚇跑購房者。

　　珠三角3宗土地出讓總價(jià)擠進(jìn)全國前十

　　根據(jù)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)億翰智庫發(fā)布的資料,今年上半年,深圳光明新區(qū)一宗地塊以140.6億元成交總價(jià)排名全國第一,深圳龍華“地王”以82.9億元總價(jià)排名第四,珠三角上榜的還有佛山南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)桃花地“地王”,總價(jià)達(dá)64.056億元。在今年上半年溢價(jià)率排行榜TOP10當(dāng)中,珠三角同樣有三宗地塊入榜,分別是位于珠海的橫琴新區(qū)地塊,溢價(jià)率達(dá)700%,珠海富山工業(yè)園地塊,溢價(jià)率達(dá)542%,東莞橫瀝鎮(zhèn)半仙山村地塊,溢價(jià)率達(dá)423%。而廣州的地價(jià)和房價(jià)是珠三角區(qū)域最平穩(wěn)的,沒有地塊進(jìn)入相關(guān)排名當(dāng)中。

　　土地少、地價(jià)高,是今年上半年土地市場、樓市異常火熱由深圳蔓延至珠三角其他城市的重要原因。而近日深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告顯示,8月深圳土地供應(yīng)多達(dá)15宗,幾近上半年成交總和,且14宗是商業(yè)用地。深圳增加土地供應(yīng),是否會(huì)暫時(shí)改變深圳樓市現(xiàn)狀,甚至影響到整個(gè)珠三角樓市的局勢,引起許多人關(guān)注。

　　對(duì)比

　　土地成交總金額:深圳高于佛山東莞之和

　　據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年深圳土地招拍掛市場共成交18宗地塊,土地出讓金額高達(dá)364.15億元,樓面價(jià)高達(dá)24024元/平方米,是2015年平均樓面地價(jià)的近3倍。

　　今年上半年佛山也是珠三角土地供應(yīng)大戶,使出渾身解數(shù)吸引開發(fā)商。上半年佛山成功出讓土地71宗,總金額達(dá)312.71億元,同比大漲216%。其中,上半年佛山商住用地成功出讓39宗,收入金額302.42億元,與去年同期相比,今年上半年商住地塊量價(jià)齊升。

　　相比之下,忙著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的東莞就低調(diào)得多,土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主。據(jù)合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年東莞上半年地塊成交46宗,成交金額約47.5億元,同比上漲了10%。其中商住地僅成交8宗,成交總金額23.6億元;樓面地價(jià)創(chuàng)近幾年來最高,約3347元/平方米,同比上漲8%。

　　雖然深圳土地成交僅18宗,但以土地成交總金額來看,深圳土地成交總金額相當(dāng)于佛山加上東莞土地成交金額總數(shù)還多。

　　最高地價(jià)都出現(xiàn)在熱點(diǎn)區(qū)域

　　說到“地王”單價(jià),佛山、東莞和深圳相比,就不是一個(gè)重量級(jí)別的了。深圳今年共誕生兩塊“地王”,一塊被中國電建集團(tuán)以及廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以82.9億元拿下,樓面價(jià)高達(dá)56781元/平方米,成為龍華新“地王”,僅次于去年泰禾集團(tuán)拍下的尖崗山深圳單價(jià)“地王”。6月8日下午,深圳市凱豐實(shí)業(yè)有限公司(龍光地產(chǎn)馬甲)以140.6億元摘得光明(A646-0059)商住地使用權(quán),樓面地價(jià)達(dá)27623元/平方米,成為深圳總價(jià)“地王”,也是今年上半年全國總價(jià)“地王”。

　　佛山和東莞也在今年上半年拍出多宗區(qū)域“地王”。今年上半年佛山連續(xù)3宗地塊單價(jià)破萬,把佛山土地市場推向了新高度。其中一塊是時(shí)代地產(chǎn)拿下的金沙洲桃花地,另兩塊則是6月28日美的和合景泰富分別拿下的北滘新城地塊。這3宗地塊都具備突出的廣佛同城概念。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),上半年佛山成交單價(jià)超過7000元/平方米的地塊一共有7宗,無一例外都屬于廣佛熱點(diǎn)區(qū)域。其中有4宗都位于傳統(tǒng)的廣佛置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域——南海大瀝,另外3宗則位于順德的北部片區(qū),就是時(shí)下炙手可熱的北部一體化區(qū)域——樂從和北滘。

　　今年上半年,東莞拍出四宗區(qū)域“地王”,分別位于清溪、麻涌、南城、橫瀝,上半年最高的樓面地價(jià)為8135元/平方米,7月8日,東莞莞城又拍出一宗新“地王”,樓面地價(jià)達(dá)12661元/平方米,是東莞史上第二高樓面地價(jià)。

　　如果分別用今年上半年深圳、佛山、東莞三地拍出“地王”的最高單價(jià)對(duì)比,深圳≥(佛山+東莞)2,一線城市與二三線城市地價(jià)存在著巨大的價(jià)差,這也令得開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)到二三線城市“圈地”。

　　現(xiàn)象

　　品牌開發(fā)商在二三線城市“圈地”

　　面對(duì)一線城市動(dòng)輒三四十億元的土地成本,即使是大型品牌開發(fā)商“吃”下去都相當(dāng)吃力。因此,品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市排兵布陣,成為今年上半年土地市場的顯著特點(diǎn),從而推動(dòng)了二三線城市土地市場的不斷高漲。佛山、東莞等二三線城市迎來“地王年”。

　　自去年11月開始,東莞截至目前拍出了9宗區(qū)域“地王”,而佛山在今年上半年就拍出了3宗超萬元/平方米單價(jià)地塊。上半年,約有14家品牌房企在佛山拿地。其中不乏許多新面孔,如融創(chuàng)中國首次進(jìn)入佛山,一舉拿下2地塊,其以佛山為據(jù)點(diǎn),布局華南的意圖明顯。陽光城也在大瀝鹽步拿地,單價(jià)7533元/平方米的地價(jià),顯然瞄準(zhǔn)的也是廣州客源。碧桂園今年上半年在佛山一共取得了5宗地塊,分別位于南海丹灶、南海西樵、順德龍江和順德倫教,總計(jì)面積達(dá)到了27.52萬平方米,耗資16.48億元。

　　東莞“地王”熱潮由去年11月份開啟,至今為止東莞共產(chǎn)生9宗單價(jià)區(qū)域“地王”,僅一宗麻涌“地王”為東莞開發(fā)商智宇實(shí)業(yè)拍下外,其他8宗由外來品牌開發(fā)商拍下。碧桂園同樣在東莞大刀闊斧地開拓疆土,共拍下三宗“地王”,其他區(qū)域“地王”分別由萬科地產(chǎn)、天麟地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、陽光城、廣州時(shí)代地產(chǎn)拍下,分別位于東莞的大嶺山、大朗、清溪、南城和橫瀝。

　　受到一線城市地價(jià)高漲的影響,品牌房企紛紛在二三線城市“圈地”。合富輝煌東莞市場研究部介紹,除了拍地進(jìn)入東莞的品牌開發(fā)商,通過合作或收購方式曲線進(jìn)駐東莞還有中海地產(chǎn)、泰禾、星河集團(tuán)等。

　　專家

　　樓盤價(jià)格趨于穩(wěn)定

　　后市需防金融風(fēng)險(xiǎn)

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開發(fā)商拍“地王”是出于整體市場策略的考慮,拍高價(jià)地來抬高整體市場房價(jià),多拍地以獲得對(duì)市場價(jià)格的話語權(quán),在“地王”影響下,房價(jià)快速下降有點(diǎn)難。

　　不過,也有項(xiàng)目因“地王”出爐貿(mào)然高價(jià)開盤而受挫,部分項(xiàng)目則借“地王”反其道而行,特價(jià)促銷并獲得成功。合富輝煌東莞發(fā)展研究部副總經(jīng)理李興旺認(rèn)為,“地王”能否賣出高價(jià),還需要看上市時(shí)的市場情況。深圳鏈家市場研究中心在6月月報(bào)中分析認(rèn)為,后市價(jià)格預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定。

　　深圳中原地產(chǎn)公司總經(jīng)理鄭叔倫也表示,客戶對(duì)價(jià)格的敏感度仍非常高,新盤的定價(jià)尤為重要,開發(fā)商也不可因“地王”效應(yīng)在定價(jià)上貿(mào)然激進(jìn),否則只會(huì)打擊客戶入市的積極性,市場回暖之路將更加漫長。但值得注意的是,目前信貸仍保持在歷史最寬松的水平內(nèi),樓市仍要防范背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　鏈接

　　7月23日,財(cái)政部部長樓繼偉在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上談及稅制改革,表示將義無反顧推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革。他稱,解決收入分配問題,是推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵,這是一個(gè)難題,并且需要付出長期的努力。