3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、財(cái)政部等五部委發(fā)布多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)政策，住房貸款利率、購(gòu)房首付、二手房出售營(yíng)業(yè)稅等多方面做出調(diào)整。此前，就在3月25日，國(guó)土部、住建部已發(fā)文要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)供給，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　 聯(lián)系2015年的全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)沒(méi)有再使用“調(diào)控”、“抑制”等相關(guān)表述，取而代之的是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。有分析人士認(rèn)為，曾經(jīng)以“調(diào)控”為主基調(diào)的房地產(chǎn)宏觀政策風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　 信貸、稅收政策“組合拳”力度超預(yù)期

　　 經(jīng)過(guò)本次調(diào)整，在商業(yè)貸款方面，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　 在住房公積金方面，使用住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房最低首付款比例為20%；對(duì)1套房已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　 同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，從2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此前，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家曾多次調(diào)整二手房交易稅，在2009年12月，免征期限由“兩年”調(diào)整為“五年”。

　　 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，信貸政策被認(rèn)為是影響最大的經(jīng)濟(jì)手段，而財(cái)稅政策的調(diào)整，則明確傳遞著宏觀政策調(diào)整的信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這次住房組合政策力度超過(guò)預(yù)期。

　　 有助喚醒剛需購(gòu)房 投資反彈遙遙無(wú)期

　　 目前，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售2014年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下，全國(guó)整體銷(xiāo)量仍未企穩(wěn)，庫(kù)存居高不下。

　　 亞豪機(jī)構(gòu)分析，降低首付比例，提高購(gòu)房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)，緩解三、四線(xiàn)城市的高庫(kù)存壓力，對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，更成為拉動(dòng)購(gòu)房需求提升的利器。預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將會(huì)在4月明顯升溫，三四線(xiàn)城市的樓市也將逐步回暖。

　　 民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。”

　　 管清友說(shuō)，房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松-銷(xiāo)售反彈-庫(kù)存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷(xiāo)售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無(wú)期，這也限制了制造業(yè)投資的空間以及地方政府的公共收入和支出。所以?xún)H靠地產(chǎn)放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。

　　 樓市短期內(nèi)成交量或企穩(wěn)

　　 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積為8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%；商品房銷(xiāo)售額為5972億元，同比下降15.8%。

　　 分析人士認(rèn)為，在一系列樓市刺激政策的影響下，活躍的購(gòu)房人群將會(huì)不斷壯大，從而促進(jìn)樓市成交量不斷上漲，3月份成交量有望創(chuàng)新高。此外，隨著庫(kù)存量不斷消耗，開(kāi)發(fā)商將改變“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略，一線(xiàn)城市及部分熱門(mén)二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)或現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲回暖局面。

　　 中原所監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，最近兩周的成交量并列位于今年第二高位，僅次于今年第五周的成交量，新增盤(pán)源量及新增客源量近期逐周環(huán)比增加，顯示市場(chǎng)活躍度持續(xù)攀升。此次政策的出臺(tái)，勢(shì)必引發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步反彈。

　　 中金公司指出，后續(xù)地產(chǎn)成交量的走勢(shì)成為關(guān)鍵。政策明確以后，地產(chǎn)成交能否復(fù)蘇繼而投資和新開(kāi)工能否有所恢復(fù)，成為值得關(guān)注的趨勢(shì)。如果成交量復(fù)蘇帶動(dòng)投資和新開(kāi)工企穩(wěn)復(fù)蘇，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇做出正面貢獻(xiàn)，這也將改變目前市場(chǎng)對(duì)于增長(zhǎng)相對(duì)悲觀的預(yù)期。

　　 “因地施策，分類(lèi)指導(dǎo)” 樓市改革趨向市場(chǎng)化

　　 2014年10月29日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，要求推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)�！胺�(wěn)定住房消費(fèi)”時(shí)隔多年后被重新提及。作為推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)的第三點(diǎn)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　 在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的基調(diào)下，地方政府正在根據(jù)中央指導(dǎo)思想“因城施策”，加大調(diào)整力度。

　　 “這一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整舉措，對(duì)于應(yīng)對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)都具有積極作用。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

　　 本次五部委聯(lián)合出手，從信貸和稅收兩個(gè)角度給樓市“松綁”，表明在當(dāng)前環(huán)境下，過(guò)嚴(yán)、從嚴(yán)的樓市政策已經(jīng)回歸到正�；�、長(zhǎng)效化、市場(chǎng)化。發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳表示，本輪政策調(diào)整是一種向市場(chǎng)化回歸的政策，符合當(dāng)前市場(chǎng)化改革方向。

　　 住房消費(fèi)作為中國(guó)消費(fèi)領(lǐng)域的重要組成部分，既事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又關(guān)乎百姓利益，告別暴漲暴跌，回歸平穩(wěn)健康，以加大保障房建設(shè)為依托，因城因地分類(lèi)進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，政府調(diào)控的思路與決心并未改變。

　　 倪鵬飛說(shuō)，目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動(dòng)的間接需求，在市場(chǎng)總需求中占比仍十分高，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著今年宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定，也可為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取時(shí)間。同時(shí)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中，長(zhǎng)期看房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。（高暢綜編）

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