上周，北京地產(chǎn)圈猛料不斷，先是“龍頭”萬科在與綠地的“一哥”之爭中暫處下風；而后，執(zhí)掌北京萬科5年之久的“毛大慶-肖勁”組合最終勞燕分飛。還沒等看熱鬧的我們完全回過神來，更大的“意外”就撲面而來。

　　上周末，北京青年報記者在北京市住建委網(wǎng)站上看到，剛剛過去的周末，北京市共有5個項目獲得了預售許可證，從未聽說過的觀瀾嘉苑項目是其中之一。而這個神秘的項目實際上就是去年9月份，由融創(chuàng)中國以43.24億元的實際成交總價斬獲的東三環(huán)農(nóng)展館地塊，最終樓面價高達7.3萬元/平方米，成為去年的全國最貴地王。在住建委給予的預售許可證批復中，觀瀾嘉苑顯示的可售房源為51套，單價為驚人的16.5023萬元/平方米，而這還僅僅是首期。

　　農(nóng)展館地王項目“靜音”入市

　　作為去年標志性的地王，農(nóng)展館項目何時入市，一直是業(yè)內(nèi)尤其是豪宅開發(fā)商關注的焦點。早在今年3月份時，融創(chuàng)執(zhí)行董事兼北京公司總經(jīng)理荊宏曾表示，該項目會在明年正式入市，公司內(nèi)部對于15萬元/平方米的定價也是認可的。但工程上的進度和政府的價格審批可能會制約具體的入市時間。

　　但結(jié)果顯而易見，一向以高周轉(zhuǎn)為傲的融創(chuàng)中國，即便對于農(nóng)展館這樣的頂級豪宅項目，也不能容忍其過于拖沓，并最終在年底前，以16.5萬元的均價成功闖關，輕松超越單價近10萬元/平方米的保利·海德公園，成為今年取得預售證的最貴項目。

　　令人玩味的是，主管部門似乎有意將重大決定放在周五或休息日公布，以減輕其帶來的影響，這次農(nóng)展館地王項目獲批的消息就是上周日才發(fā)布的，而不久前的降息降準消息也是在周五下班后才公布。

　　而作為開發(fā)商的融創(chuàng)中國，也深知“最貴”頂級豪宅入市可能帶來的輿論風暴，非常默契地與主管部門一道采取了“靜音”策略。

　　就在其獲批前，業(yè)內(nèi)甚至普遍認為，拿地更早并且已經(jīng)成為現(xiàn)房的萬柳地王項目——中赫·萬柳書院應該會先一步入市，但事實上，農(nóng)展館地王為了搶在年底前入市，簡化了一切常規(guī)流程。亞豪機構市場研究總監(jiān)郭毅在轉(zhuǎn)發(fā)融創(chuàng)農(nóng)展館項目入市消息時，也用“想不到”來形容。

　　為了加快速度，除了采用期房銷售外，農(nóng)展館地王項目的推廣名稱甚至都沒有確定。雖然有了取證時的名字“觀瀾嘉苑”，但按照北京樓市的通常做法，“觀瀾嘉苑”僅僅是預售證顯示的官方名字，通常情況下開發(fā)商都會給項目起一個用于宣傳推廣的案名。并且，這樣單價超過16萬元的頂級豪宅，居然沒有大張旗鼓地豎起圍擋或貼出廣告，甚至連示范區(qū)(含樣板間)都沒有開放，就這樣靜悄悄地獲批了。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士分析道，豪宅產(chǎn)品往往需要長時間的蓄客，并不斷與客戶溝通完善產(chǎn)品，農(nóng)展館項目的突然入市確實另類。并且，即使獲得了預售許可證，融創(chuàng)農(nóng)展館地王項目也一定不會像一般住宅那樣，取證后三天就開盤銷售， 具體的開盤日期一定會在明年，之所以這么急于入市，很可能帶有某種象征意義。

　　16.5萬元/平方米只是首期 未來單套價格可能破億

　　在農(nóng)展館地王項目入市前，北京樓市的期房項目是很少有超過15萬元/平方米的。同樣是頂級豪宅的朝陽區(qū)霄云路8號和海淀區(qū)的釣魚臺7號院，是少有的兩個賣出過 16萬元每平方米天花板價的樓盤，但這兩個項目當時也都是準現(xiàn)房或現(xiàn)房成交的。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的預售許可證信息來看，融創(chuàng)農(nóng)展館項目此次批準的7號樓是住宅和商業(yè)混合的樓座，共計51套房源，其中35套為住宅，16套為商業(yè)。住宅的最高擬售價達到了190821元/平方米，而最高總價的一套房源則為7107萬元。

　　并且，這還僅僅是一期的價格，去年10月，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就公開表示，如果項目售價是15萬元/平方米，利潤并不高，臨湖的部分房源售價將超過30萬元/平方米。

　　如今看來，這并非癡人說夢。根據(jù)規(guī)劃，融創(chuàng)農(nóng)展館項目，將建設7棟樓，地上部分為7-8層。其中1號樓、2號樓、6號樓為純住宅，4號樓是配套樓，3號樓、5號樓是辦公商業(yè)樓，7號樓是商業(yè)住宅混合。

　　這意味著已經(jīng)獲得預售證的7號樓是位置相對較差的一個，而其他幾棟純住宅樓的位置更好。也同樣意味著7號樓住宅16.5萬元/平方米、商業(yè)18.2萬元/平方米的售價或許并不是該項目的最高價格，未來30萬元/平方米的價格也許真的會出現(xiàn)。

　　此外，一位曾經(jīng)在霄云路8號負責銷售、如今已經(jīng)跳槽的業(yè)內(nèi)人士向北青報記者透露，按照他的經(jīng)驗，頂級豪宅市場不同于普通住宅，有實力的買家并不在意一套房子是七八千萬還是一個億，反而對于戶型設計的要求一定要跟頂級豪宅相配，像霄云路8號，主力戶型都是450-520平方米的超大平層，給予了這類買房人很大的滿足感，而融創(chuàng)農(nóng)展館項目獲批部分的主力戶型則是350平方米，實際使用面積甚至不足300平方米，明顯還有很大的提升空間。

　　照此估算，上述人士預計，未來融創(chuàng)農(nóng)展館項目最高房源的售價很可能是單價接近30萬元/平方米，總價也可能因為加入大戶型，而輕松突破1億元/套。

　　就此，北青報記者也聯(lián)系了融創(chuàng)中國方面，但對于該項目具體的入市時間和未來可能銷售的價格及戶型，融創(chuàng)中國相關人士并未予以回復。

　　明年近20個頂級豪宅項目搶20多個買房人

　　雖然頂級豪宅的價格已經(jīng)高不可攀，但由于這類項目與普通購房人關系并不大，因此并不會對樓市整體產(chǎn)生過多影響。

　　不過，隨著融創(chuàng)農(nóng)展館地王加入戰(zhàn)局，無疑將推高北京頂級豪宅項目的整體價格水平，早已做足功課、隨時準備入市的北京萬柳書院、北京佳兆業(yè)廣場同樣被認為將輕松突破10萬元/平方米。

　　而這還僅僅是開始，真正的競爭則是在明年，除了上述三個項目，目前北京市場上，接近或超過10萬元/平方米的在售項目還有北河沿甲柒拾柒、霄云路8號、保利·海德公園、泛海國際(樓盤資料)、中信國安府等。

　　另外，今年拿地的地王項目如遠洋劉娘府地塊、龍湖西局地塊、泰禾西局地塊等也都可能在明年入市，再加上夏家胡同項目、保利東壩項目、中央公園廣場(樓盤資料)等鐵定單價過10萬元的純新盤項目，對于本就屬于小眾的頂級豪宅市場，明年的供應量將極其龐大，頂級豪宅之間“刺刀見紅”的競爭也將在所難免。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉的研究，2011年-2014年，北京均價10萬元以上的項目，年成交均量只有20多套，2011年最高，為28套，2014年到11月份只有21套；均價8萬-10萬的項目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。

　　可以看出，如果按照之前4年平均20多套的去化速度來看，明年售價超過10萬元或在10萬元左右的項目就有近20個，而隨著這些頂級豪宅項目的扎堆入市，很可能出現(xiàn)20多個項目搶20多個豪宅買房人的殘酷場面。

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　　(北京青年報)