任志強

　　2014年7月14-17日，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第14屆年會將于海南三亞海棠灣萬達希爾頓逸林度假酒店隆重舉行。年會將以：“回歸‘新常態(tài)’：結(jié)構(gòu)化調(diào)整與經(jīng)濟再平衡”為主題，邀請政界、地產(chǎn)界、金融界及學術(shù)界權(quán)威人士出席會議。

　　以下為演任志強講實錄

　　任志強：鐘偉先生雖然不同意我上漲的觀點，但是城鎮(zhèn)是不可避免的觀點，中國是否有泡沫，我認為是沒有的。我們可以看看其他的國家，已經(jīng)發(fā)生的城鎮(zhèn)化的過程，從50%到70%的比較過程中，在非公有化的過程中，他們用了40到50年的時間，但是我們可以看一看日本和韓國的情況，他們在工業(yè)化迅速提高的過程中，把城鎮(zhèn)化的人口從50%提高到70%之間的速度和時間大大的縮短中國會是怎樣的情況，城鎮(zhèn)化的速度和進展過程，跟我們要討論的方法論是密切相關(guān)的。中國1978年到現(xiàn)在，從20%的比例提升到30%，大概是15年的時間，這是非常緩慢的過程。1995年的時候是20%左右，中國在此之前改革的速度比較慢，因此十一屆三中全會讓農(nóng)民工解放出來，讓大家開始進城，或者是以農(nóng)業(yè)為主的行業(yè)。40%的城鎮(zhèn)化我們用了六、七年，45%到50%我們用了二、三年，超過50%到60%我們用了9年的時間，每年增加3%的城鎮(zhèn)化。2020年中央要求達到60%的城鎮(zhèn)化，我估計2018年就可以實現(xiàn)，2030年城鎮(zhèn)化率達到70%，我估計2025年就會實現(xiàn)，會提前5年，現(xiàn)在的經(jīng)濟學家也在說，中國的城鎮(zhèn)化率因為改革的問題而逐漸放緩。

　　因為農(nóng)村的勞動力在目前的階段，就業(yè)人口出現(xiàn)了下降，農(nóng)村剩余勞動力減緩，我不太同意這樣的觀點。城市化發(fā)展的過程是總體經(jīng)濟發(fā)展的過程，如果我們能夠保證6%到7%的增長速度，無疑這種城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度是不可避免的，不要認為10%才是增長的，我們看看德國、美國等發(fā)達國家，他們每年2%到3%也是迅速的增長，差別在于，大城市的城鎮(zhèn)化率超過了60%，二線城市達到了50%，三線城市的城鎮(zhèn)化率是30%左右，為什么說房地產(chǎn)在一、二線城市之間出現(xiàn)了分化，這跟城鎮(zhèn)化率有關(guān)。城鎮(zhèn)化率不斷提高的時候，持有的物業(yè)不斷的提高，買賣物業(yè)比例不斷的下降。城鎮(zhèn)化率逐漸提高的時候，持有物業(yè)不斷的提高，以持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主。人口增長的過程中，持有物業(yè)也是不斷提高。

　　有一種觀點說，人口不斷的增長，我們無法在城市中生存。我們發(fā)現(xiàn)北京的人口不斷的增加，人口密度處于全國第一，北京還有很大的余地，即使上海也是這樣的情況。陜西只有西安一個城市，因此城市人口密度是最高的，如果詳細的分析的話，只是認為一、二、三線城市人口密度最高，為什么這些城市人口如此的擁擠，因為核心區(qū)的人口密度很高，北京的情況遠遠超過倫敦、紐約、東京，甚至超過了香港，達到了4萬/平方米，除了核心區(qū)之外，不是這樣的形成，因為北京有天安[簡介最新動態(tài)]門、中南海、故宮等等，大型阻礙交通的建筑，核心區(qū)出現(xiàn)了一些問題。

　　是不是城鎮(zhèn)化的過程中，所有的城市都是這樣的，不是的。從我們國家來看，1990年的時候，城鎮(zhèn)建設(shè)率是1.9萬平方公里，現(xiàn)在是4萬平方公里，農(nóng)村宅基地大概是17萬平方公里，是城市的4倍以上，尤其是90年后，城市人口不斷的增加，農(nóng)村人口不斷的增加，但是農(nóng)村的宅基地不斷的增加，從12萬平方公里增加到17萬平方公里，增加的速度比城市所有建筑發(fā)展的速度還要快，因為我們的戶籍制度和土地制度不合理造成的。

　　我們可以看到從1990年開始，城市建城區(qū)增加了3.5倍，但是人口增加了2.2倍。遠遠超出了城市建城區(qū)的需要，如果將建城區(qū)的情況改善會是怎樣的，所有討論的問題，包括十年來房地產(chǎn)存在的問題不存在了。1960年的時候，全世界城市中居住的人口不到10億，1950年是7億人口，現(xiàn)在是多少人口，到1980年我們看到千萬以上的城市不斷的增加，現(xiàn)在城市的人口是39億，中國還要增加3億，印度要增加4億，尼日利亞要增加2億，三個國家就要增加9億的城市人口。在1990年的時候，我們看到，世界上超過1000萬的人口是10個，到了2000年達到了28個，為什么增加了18個千萬以長的城市人口，全球來說，亞洲最多，占了16個。其他洲分別是一、二個。

　　人口最多的東京已經(jīng)達到了3800萬人，東京在20年前就已經(jīng)開始出現(xiàn)了的房產(chǎn)泡沫，當時的城市人口是2000萬，現(xiàn)在變成了3800萬人，東京開通高鐵的時候，希望將東京的人口轉(zhuǎn)移到大阪，結(jié)果大阪的人口到了東京，因此東京開始嚴格的限制，就像中央提出的大城市的人口要嚴格的限制，結(jié)果東京的人達到了3800萬人。我們認為中央政府有政治的能力，全力限制人口。沒有看到經(jīng)濟自然增長的過程中，城市在不斷的發(fā)展，如何想禁止都止不住，有60億人口會進入城市的，到2025年的時候，中國的城市化率超過70%的時候，世界的大城市也會增加很多個，中國千萬人口城市也會不斷的增加，盡管我們不想這樣發(fā)展，實際上人口調(diào)查也是這樣的。人口增加的過程中，房屋蓋得更加的多，人口不變的情況下，家庭小齡化，三口以上的人口占到了70%，過去只有40%，在五口到六口之前，十年間增加了很多，三口以上的家庭數(shù)量增加很多，家庭的總數(shù)量迅速的增加，不是人口數(shù)量，而是家庭數(shù)量，例如二個人的家庭，離婚后就變成了兩家，基數(shù)增加了一倍，這個因素是未來房地產(chǎn)發(fā)展過程中導(dǎo)致住房增加和存量關(guān)系的條件。

　　經(jīng)濟學家討論存量的時候常常忽略了一個問題，認為現(xiàn)在新建的面積中有巨大的存量，因此將2009年到2013年銷售面積和竣工面積列了出來，可以讓鐘偉先生重新的認識一下。銷售面積是55億平方米，竣工面積是43億平方米，銷售面積比竣工面積多了10億平方米。注意，竣工面積不是都可以銷售的面積，15%到30%是不可以銷售或者是沒有列入銷售的面積，比如說車庫、人防、機房，送給街道辦事處的各種配套住房等等。如果扣除了15%后是怎樣的，我們又多出了6億平方米，我們再進行計算，竣工面積還有一部分是不賣的房屋，例如將大量的房屋用于出租�，F(xiàn)在我們出租的面積大概有12億平方米，大連萬達[簡介最新動態(tài)]有多少，竣工面積有多少是已出租面積。再扣除以后我們可以看得到，鐘偉先生現(xiàn)在講現(xiàn)在有5、6億平方米的新開工面積，按照去年的存量計算有56億平方米，現(xiàn)在預(yù)售的面積超出了24億，還剩下不到30億，再扣除15%不可銷售的面積和已出租的面積，因此不用，這里面還包括保障性住房的面積。50多億平方米的面積需要賣五、六年才銷售完嗎，可能早就賣完了，安徽合肥最近有一個報告，你們可以在互聯(lián)網(wǎng)查詢到。安徽政府說，我們不取消限購，因為沒有房可以賣，所有的在建房屋都已經(jīng)銷售完了。這個數(shù)字告訴我們，為什么歷年竣工面積不斷的下降，過去30%的面積是竣工面積，現(xiàn)在如果扣除了當年新開工的面積，從34%下降到24%，如果計算當年新開工的面積，只有15%的話，只有900萬套，新開工面積有很多，或者是新開工或者是沒有建設(shè)，意味著大部分面積是停工的，例如一個開發(fā)商報了30萬，可能分3年開發(fā)，因此無論如何都無法計算出竣工率的。如果只有15%的竣工率，說明這個樓要六、七年才可以建成。因此從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說，我們無法找得到有如此多的竣工面積，否則我們的投資怎么會下降了。

　　今年的銷售到底減少了多少，銷售額大概減少了8.5%，相當于2000億，你們再看看，貸款增加了16.5%，也是2000多億，銷售面積下降了7.8%，相當于2800萬平方米，去年銷售了13億平方米，2800萬平方米就難住我們了嗎？我不覺得。我也不像大家認為的那樣，2000多億大家就沒有錢了嗎。有一些想在房地產(chǎn)撈一把的非房地產(chǎn)公司，迅速的進入，現(xiàn)在想迅速的退出。這一比例是相當大的，我認為接近總量的25%，為什么有這么大的量，他們在大量的轉(zhuǎn)讓，他們沒有公司，只有幾個投資人，弄一塊地和一個項目，就想趁機發(fā)財。導(dǎo)致去年我們的開工數(shù)量很大，也導(dǎo)致去年投資的增長很快，占比是非常大的。