問：我是一名昆明的讀者，今年26歲，家庭年收入10萬元左右。手上有20萬元現(xiàn)金，有兩套政府占地補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)（無產(chǎn)證）。孩子2歲，可以在小區(qū)學(xué)校上學(xué)。考慮到教育水平的問題，想讓他到好的學(xué)校去讀書，現(xiàn)在好學(xué)校都是和房子連在一起，必須有房產(chǎn)證才可以入學(xué)。我看上一個(gè)精裝公寓30平方米需30萬元，可以提供孩子名校名額。另一個(gè)是25平方米的商鋪，需50萬元，無名校名額。從長遠(yuǎn)利益來看，我該選擇學(xué)區(qū)房，還是商鋪？

　　在做出一項(xiàng)理財(cái)決定前，我們首先需要弄清楚自己的理財(cái)需求是什么，根據(jù)需求制訂規(guī)劃才不會(huì)陷入盲目理財(cái)?shù)恼`區(qū)中去。而很多時(shí)候，我們的需求并不唯一，而且需求之間可能存在財(cái)務(wù)方面的沖突，面對(duì)這種情況，我們需要對(duì)需求進(jìn)行排序，看看哪個(gè)需求要優(yōu)先滿足。

　　從你的情況看，主要的需求有兩個(gè)，一是子女教育的需求；二是20萬元現(xiàn)金保值增值的需求。那么，哪個(gè)需求的優(yōu)先等級(jí)更高呢？這需要你自己來回答。如果是子女教育的需求優(yōu)先，那么，很簡單，買學(xué)區(qū)房。如果是20萬元現(xiàn)金保值增值更重要，情況就會(huì)比較復(fù)雜，我們需要分析投資學(xué)區(qū)房和商鋪哪個(gè)收益率會(huì)更高，哪個(gè)投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低。最終根據(jù)分析的結(jié)果，做出適合自己的投資選擇。

　　由于不了解昆明的房地產(chǎn)市場情況，我無法給出具體建議，只能給出一些思路供你參考。在中國，投資房地產(chǎn)主要看房價(jià)的漲幅，租金收入基本可以忽略。在昆明，究竟是商鋪漲得快，還是學(xué)區(qū)房漲得快？你可以去房產(chǎn)中介了解一下，但多數(shù)城市是學(xué)區(qū)房漲得快。

　　從投資的成本來看，無論是投資商鋪，還是學(xué)區(qū)房，你都需要使用貸款。而你名下沒有帶房產(chǎn)證的住宅，購買學(xué)區(qū)房可以享受首套住宅的優(yōu)惠政策，首付最低可達(dá)3成，貸款利率最多可以下浮15%，如果你能夠充分享受這些優(yōu)惠，只需要付出10萬元首付，20萬元20年商業(yè)貸款，月還款1384元，占家庭月收入的比重不到17%，還款壓力不大。但要是投資商鋪，情況就不同了，商鋪貸款最高可貸5成，50萬元的商鋪至少要首付25萬元。你手頭只有20萬元現(xiàn)金，不夠支付首付，你還需要另外找5萬元現(xiàn)金來付首付。商鋪貸款按照目前的政策要利率上浮10%，25萬元20年商業(yè)貸款，月還款1970元，約占家庭收入的24%，還款壓力要比學(xué)區(qū)房大，資金成本也高于學(xué)區(qū)房。

　　從投資的風(fēng)險(xiǎn)看，學(xué)區(qū)房有著大量的剛性需求，今后轉(zhuǎn)手出售比較容易，價(jià)格下跌的空間相對(duì)較小。而商鋪的經(jīng)營存在很多不確定性，在電子商務(wù)高速發(fā)展的背景下，實(shí)體店的經(jīng)營越來越困難。這也決定了投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較高，一旦經(jīng)營環(huán)境無法得到改善，商鋪?zhàn)兂衫滗伝蛘咚冷�，想轉(zhuǎn)手都很難，更談不上保值增值了。

　　另外，在土地使用年限方面，商鋪?zhàn)疃嗍?0年，有些還只有40年，而住宅通常有70年，不要小看這20～30年的差距，這將嚴(yán)重限制商鋪的價(jià)格上漲空間。

　　綜合下來，除非商鋪的價(jià)格漲幅能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過學(xué)區(qū)房，否則，還是投資學(xué)區(qū)房為宜。既能解決孩子上學(xué)，又有一定的升值空間，風(fēng)險(xiǎn)還相對(duì)較低。