從武漢市提出“紅色物業(yè)”品牌以來，江夏區(qū)積極探索物業(yè)管理創(chuàng)新機制，逐漸走出了一條江夏特色的治理路徑。

2018年之前，江夏區(qū)鳳凰社區(qū)三和光谷道小區(qū)是遠近聞名的“問題小區(qū)”。電梯困人、五百余戶房屋滲漏、消防系統(tǒng)癱瘓、綠化帶淪為“黃土高坡”，業(yè)主與前期物業(yè)矛盾尖銳，物業(yè)費收繳率不足30%，陷入“服務差—不交費—服務更差”的惡性循環(huán)。

今年2月，第二例“酬金制”在江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)育龍灣小區(qū)落地。

改變始于小區(qū)換屆。在區(qū)委組織部、區(qū)住更局和鳳凰社區(qū)黨委的指導下，新一屆業(yè)委會選舉中，一批熱心公益的黨員業(yè)主被推選出來。社區(qū)黨委還推動黨支部與業(yè)委會交叉任職，定期召開三方聯(lián)席會議，為后續(xù)改革搭建了組織基礎。

2018年，在社區(qū)黨委和小區(qū)黨支部的共同推動下，業(yè)委會決定放棄傳統(tǒng)包干制，推行酬金制：所有物業(yè)費、公共收益存入共管賬戶，實行“雙鑰共管”；建立“預算業(yè)主定，決算大家審”的剛性制度，每年預算經(jīng)業(yè)主大會表決通過后方可執(zhí)行；物業(yè)酬金與服務質(zhì)量、業(yè)主滿意度掛鉤，由業(yè)主成立考核小組全程監(jiān)督。小區(qū)每月公布財務報表，所有收支憑證全公示，年度第三方審計報告完全公開。

推行初期，業(yè)委會曾遭遇“業(yè)企勾結(jié)”的謠言質(zhì)疑。破局之舉是一場極致的“透明行動”——業(yè)委會主動召開“澄清會”，將物業(yè)選聘全流程記錄、所有成本測算依據(jù)、財務賬目底稿毫無保留地攤在業(yè)主面前，接受質(zhì)詢與核查�！白屓罕娪醚劬︱炞C”，這場會議成為重建信任的轉(zhuǎn)折點。

酬金制相關問題

八年運行下來，數(shù)據(jù)最能說明問題：物業(yè)費收繳率從不足30%躍升至近100%，基礎設施全面升級，曾經(jīng)癱瘓的消防、電梯系統(tǒng)得到修復，小區(qū)還涌現(xiàn)出“婦聯(lián)小組”“老年協(xié)會”“護花隊”等15支居民自發(fā)組織的社團。小區(qū)先后榮獲“武漢市園林小區(qū)”“中國幸福社區(qū)多元共治范例獎”等多項榮譽。

小區(qū)業(yè)委會副主任、黨員陳紅英總結(jié)：“酬金制不是追趕時髦，而是絕地求生。陽光透明，加上黨組織的居中協(xié)調(diào)，才能重建業(yè)主與物業(yè)的信任。”

如今鳳凰社區(qū)黨委書記裴治國被評為武漢市社區(qū)名書記，同時作為江夏區(qū)“名書記組團”的團長，主動領題“酬金制試點推廣”的課題，帶領區(qū)內(nèi)其他社區(qū)因地制宜推廣小區(qū)治理經(jīng)驗。

共管制：一張考評表讓“十差小區(qū)”一年逆襲

2023年，紙坊街三潭社區(qū)嘉和世紀華庭小區(qū)被列入武漢市“十差小區(qū)”。下水道堵塞返水、電梯故障頻發(fā)、門禁缺失，業(yè)主投訴不斷，物業(yè)費收繳率不足30%。

紙坊街黨工委組織社區(qū)書記赴省內(nèi)外多地學習經(jīng)驗。街道工作人員介紹，酬金制和信托制雖能規(guī)避包干制缺點，但對業(yè)委會能力要求較高，不適合老舊小區(qū)直接套用。最終，在社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)三方反復研討下，2023年底，三潭社區(qū)聯(lián)合小區(qū)業(yè)委會創(chuàng)新推出“共管考核制”，重新選聘佳家興物業(yè)入駐。

核心做法是：小區(qū)所有物業(yè)費、公共收益存入社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)三方共管賬戶；物業(yè)不先拿一分錢，只有通過業(yè)主考評才能領取服務費。業(yè)主滿意度達到80%及以上，物業(yè)可全額領取物業(yè)費；達到90%及以上，還可獲得公共收益10%的獎金；未達標則按比例扣減。

紙坊街三潭社區(qū)嘉和世紀華庭小區(qū)的服務提升。

制度設計并非一蹴而就。三潭社區(qū)網(wǎng)格員許潔潔介紹，初期曾參考酬金制，但考慮到公正性，最終確定由全體業(yè)主參與考評�！按_保考評結(jié)果真實反映居民訴求�！�

入駐后，物業(yè)主動提升服務：每年兩次大型疏通下水道，每月兩次電力維保和電梯維保。68歲的居民劉樂告訴記者，以前電梯隔三岔五停擺，反映也沒人回應；現(xiàn)在物業(yè)及時更換零件、每周維保，“很少再出問題”。去年夏天他家空調(diào)噪聲大，物業(yè)第二天就上門解決�！跋裎覀兛�70歲的老年人，換燈泡都不敢做，物業(yè)事無巨細，值得點贊。”

“以前物業(yè)和業(yè)主是對立的，打電話催繳業(yè)主直接掛�，F(xiàn)在服務做好了，業(yè)主自然認可。”物業(yè)項目主管胡春花說。2025年，該小區(qū)被評為江夏區(qū)優(yōu)秀物業(yè)示范項目，物業(yè)費收繳率從不足30%躍升至95%以上，預繳率超過50%。

國企物業(yè)：混合型社區(qū)的“一老一小”精準解法

作為區(qū)屬國有企業(yè)，除了肩負國有資產(chǎn)的保值增值責任外，還挑起了構(gòu)建和諧社區(qū)的社會責任。

學府社區(qū)花山學府小區(qū)集還建房、商品房、人才公寓于一體，是典型的復合型社區(qū)。還建小區(qū)老年居民多、留守兒童多，人才公寓年輕住戶需求又不一樣。如何精準匹配？社區(qū)與江夏國控集團旗下的國有物業(yè)企業(yè)萬宜合物業(yè)選擇聚焦“一老一小”。

學府社區(qū)花山學府小區(qū)里的青年之家。

社區(qū)牽頭搭建“社區(qū)黨組織+業(yè)委會+物業(yè)”三方聯(lián)動機制，設立紅色議事廳，定期召開黨群聯(lián)席會。萬宜合物業(yè)組建了20余名黨員干部構(gòu)成的“紅色突擊隊”，負責清理樓道雜物、粉刷墻面、走訪慰問孤寡老人。

面向老年群體，物業(yè)常態(tài)化開展免費理發(fā)、健康義診、上門慰問、防詐宣講、電路檢修等服務。面向少年兒童，開設假期托管、課業(yè)輔導、趣味閱讀、安全科普等活動。同時推出免費磨刀、送春聯(lián)、應急維修、代喂寵物等便民小事�！胺�務陣地建在居民家門口�！毙�區(qū)高標準打造了黨群驛站、文化活動中心。

學府社區(qū)花山學府小區(qū)里的圖書角。

針對人才公寓年輕住戶，物業(yè)精準對接需求�！巴ㄟ^摸排，發(fā)現(xiàn)大家的需求集中在節(jié)假日喂養(yǎng)寵物，我們就組織值班人員上門喂養(yǎng)�！比f宜合物業(yè)項目經(jīng)理薛云平介紹。

民營物業(yè)：16年老舊小區(qū)“逆生長”

物業(yè)行業(yè)蓬勃發(fā)展離不開行業(yè)主管部門監(jiān)管指導，江夏區(qū)住更局充分發(fā)揮物業(yè)行業(yè)黨委黨建引領作用，運用物業(yè)行業(yè)“紅黑榜”機制、正反面典型案例通報等，充分發(fā)揮激勵約束和警示教育效應，一批民營物業(yè)企業(yè)逐漸脫穎而出。

走進江郡華府小區(qū)，一塊紅色展板格外醒目，上面清晰寫著東原物業(yè)2025年促成水改完成、提升綠化品質(zhì)等工作總結(jié)，2026年計劃也全部公示。

閑置涼亭被改造為黨群服務驛站。

說到水改，業(yè)委會副主任趙曉英拉開話匣子：“小區(qū)2010年建成，老物業(yè)管理后期綠化荒蕪、停車混亂，更麻煩的是原管道材質(zhì)差導致頻繁爆管，夏天停水停電是家常便飯，最多一周沒水用，不少人熬不住直接賣了房�！�

轉(zhuǎn)機從2021年東原物業(yè)入駐、業(yè)委會深度聯(lián)動開始�！拔覀兒臀飿I(yè)幾乎每天都在‘找茬’：白天巡場查設施，晚上摸黑找路燈問題，業(yè)主群里收集訴求，每月開三方聯(lián)動會匯總解決�！睒I(yè)委會主任戚瑞光介紹，業(yè)委會7名成員中有2名黨員，牽頭發(fā)動小區(qū)黨員業(yè)主參與監(jiān)督，形成“業(yè)主提問題、業(yè)委會匯總、物業(yè)落實整改”的閉環(huán)機制。

水改是困擾業(yè)主十余年的“頭號硬仗”。業(yè)委會、物業(yè)多方奔走、向政府部門申訴后，江夏區(qū)將小區(qū)納入老舊小區(qū)惠民改造工程，前年啟動施工，去年下半年全面完工，從市政管網(wǎng)直連入戶，徹底告別停水困擾。

改變一點點發(fā)生：小區(qū)新增100余盞高桿燈，實現(xiàn)夜間全亮燈，更換數(shù)十個單元門、翻新電梯轎廂，補植綠化超千平方米。11號樓架空層被改造成專業(yè)乒乓球場，成立小區(qū)乒協(xié)，20余名業(yè)主免費教孩子打球。閑置涼亭被改造為黨群服務驛站�！耙郧耙�打乒乓球找不到地方，現(xiàn)在小區(qū)里就有專業(yè)場地，周一周三周五是未成年班，周二周四周六是成人班，運動氛圍可好了�！睒I(yè)主張女士說。

“以前業(yè)主是‘用腳投票’賣房走，現(xiàn)在是‘用腳投票’買房來。”趙曉英說，采訪當天還有業(yè)主到物業(yè)咨詢購房，稱贊小區(qū)環(huán)境好、交通便利。

11號樓架空層被改造成專業(yè)乒乓球場，幾乎每天滿臺。

今年2月，第二例“酬金制”在江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)育龍灣小區(qū)落地；“共管制”也已在紙坊街道多個社區(qū)。在前不久召開的江夏區(qū)“紅色物業(yè)”工作推進會上，印發(fā)了《江夏區(qū)“紅色物業(yè)”提質(zhì)增效三年行動計劃》和包保聯(lián)系點安排。區(qū)住房和城市更新局相關負責人表示，將常態(tài)化開展紅色物業(yè)建設，實現(xiàn)物業(yè)服務領域突出問題專項整治和深化紅色物業(yè)工作的協(xié)同聯(lián)動，加快“陽光夏”透明化物業(yè)服務品牌的打造和“酬金制”、“共管考核制”、“信托制”等創(chuàng)新做法的復制推廣，實現(xiàn)居民投訴量穩(wěn)步下降和群眾滿意度同步提升。

區(qū)委組織部相關負責人表示，“紅色物業(yè)”是黨建引領基層治理的生動實踐，下一步將以三年行動計劃為綱領，聚焦群眾急難愁盼，推動紅色物業(yè)從“試點出彩”向“全域精彩”轉(zhuǎn)變。（記者楊曉雨 通訊員龍丹 樊建飛）