新型城鎮(zhèn)化讓房地產(chǎn)基金無用武之地
2014-04-10 11:48 來源：南方日?qǐng)?bào) 說兩句 分享到：
深圳的房地產(chǎn)基金為何舍近求遠(yuǎn)?多位業(yè)內(nèi)人士給出了基本一致的答案:深圳的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈了!“一線城市一有房地產(chǎn)項(xiàng)目推出,都會(huì)成為各家金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相投資的對(duì)象,這導(dǎo)致各金融機(jī)構(gòu)融資成本下降。
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道：在一場(chǎng)關(guān)于城中村和棚戶區(qū)改造的專項(xiàng)資金管理計(jì)劃產(chǎn)品推介會(huì)上,舊城改造的主題和計(jì)劃吸引眾多投資者的目光,認(rèn)購者云集。在很短的時(shí)間內(nèi),產(chǎn)品幾乎被一掃而光,而募集到的1億元將投向某二線城市的舊城改造項(xiàng)目。
近兩年,在中央多層推進(jìn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中,以深圳為代表的嗅覺靈敏的房地產(chǎn)基金開始“下鄉(xiāng)”,城鎮(zhèn)化率的硬指標(biāo)更是釋放了廣闊的空間,讓知冷知熱的基金們信心倍增。據(jù)深圳市私募基金協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),截至去年10月底,無論從機(jī)構(gòu)數(shù)量還是資管規(guī)模來看,深圳房地產(chǎn)基金整體規(guī)模占了全國的1/3。而細(xì)看這些基金的資金投向,更多的是二三線城市的市場(chǎng)。
深圳的房地產(chǎn)基金為何舍近求遠(yuǎn)?多位業(yè)內(nèi)人士給出了基本一致的答案:深圳的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈了!“一線城市一有房地產(chǎn)項(xiàng)目推出,都會(huì)成為各家金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相投資的對(duì)象,這導(dǎo)致各金融機(jī)構(gòu)融資成本下降,而房地產(chǎn)基金面向的客戶對(duì)收益回報(bào)有要求,加上其融資成本比銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)都要高,這就決定了房地產(chǎn)基金在一線城市競(jìng)爭(zhēng)力較弱�！岸�城市融資渠道狹窄,傳統(tǒng)的信貸模式比較盛行,新興的融資模式比較少,這給房地產(chǎn)基金提供了很好的機(jī)會(huì),”深圳吾思基金管理有限公司副總裁楊治表示。
對(duì)于興起才不過5年、仍然青澀的房地產(chǎn)基金而言,放在眼前的城鎮(zhèn)化建設(shè)盡管是塊肥肉,如何識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和掌握尺度卻仍是擺在眼前的考題。
新型城鎮(zhèn)化讓房地產(chǎn)基金有用武之地
對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè),黨的十六大提出“走中國特色的城鎮(zhèn)化道路”;黨的十七大進(jìn)一步提出,按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展;黨的十八大則提出“新型城鎮(zhèn)化(專題閱讀)”概念。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這是在未來城鎮(zhèn)化發(fā)展方向上釋放出轉(zhuǎn)型的新信號(hào)。
3月16日,《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》正式公布,推進(jìn)老城區(qū)、舊廠房、城中村的改造和保護(hù)性開發(fā)依然是推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要一環(huán),這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了極大的發(fā)展機(jī)遇,房地產(chǎn)基金隨之應(yīng)聲而起。
早在兩年前,剛誕生不久的房地產(chǎn)基金已經(jīng)觸摸到城鎮(zhèn)化發(fā)展的脈搏,在盤活現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地、推進(jìn)老舊城區(qū)改造中,房地產(chǎn)大有可為。在小牛資本集團(tuán)副總裁王成祥看來,城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)基金帶來了較大的成長空間,房地產(chǎn)基金業(yè)在泛城鎮(zhèn)化當(dāng)中占據(jù)了比較好的發(fā)展通道。
在對(duì)城鎮(zhèn)化概念和部署的逐步修正中可以看出,最新提出的新型城鎮(zhèn)化不再是以往的土地城鎮(zhèn)化,而是以產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化,也不再是粗放型發(fā)展的城鎮(zhèn)化,而是追求生活質(zhì)量的城鎮(zhèn)化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這給房地產(chǎn)基金帶來的發(fā)展機(jī)遇至少有三點(diǎn):首先,在城鎮(zhèn)化的大范疇里,人口的城鎮(zhèn)化催生了住宅產(chǎn)業(yè)的巨大需求;其次,新型城鎮(zhèn)化的長期建設(shè)過程耗資巨大,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求無疑大大提高,房地產(chǎn)基金大有用武之地;最后,我國達(dá)到發(fā)達(dá)國家70%到80%的城鎮(zhèn)化率水平應(yīng)該需要10年到20年,房地產(chǎn)基金至少還有10年到20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)基金選項(xiàng)目:
先城市,再地段,后項(xiàng)目
一定程度上,房地產(chǎn)基金的動(dòng)向是一個(gè)城市或者區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”,依照其舉動(dòng)和流向能反映城市間發(fā)展的差異和排列出優(yōu)劣次序。當(dāng)前有部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的泡沫,潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,這讓背負(fù)著眾多投資者的資金和公司自身信譽(yù)的房地產(chǎn)基金,在選擇資金投放地時(shí)表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎。
“房地產(chǎn)基金是完全市場(chǎng)化的投資工具,向市場(chǎng)融資再投向市場(chǎng),中間沒有行政干預(yù),依靠專業(yè)的投資判斷能力和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力�！睏钪蔚莱隽诉@張“晴雨表”的精髓所在。
近兩年來,房地產(chǎn)基金比較多的是介入棚戶區(qū)的改造,在談及對(duì)區(qū)域的選擇時(shí),楊治透露了幾大選擇標(biāo)準(zhǔn):“首先選擇城市,再次選擇地段,最后選擇項(xiàng)目�！本唧w而言,首先就是考察城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、總體規(guī)模和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),然后從人口的角度來考察城市的人口規(guī)模和人口流動(dòng)趨勢(shì),而流動(dòng)趨勢(shì)對(duì)資金的走向來說非常重要,因?yàn)橛械某鞘杏泻軓?qiáng)的人口吸附能力,人口呈現(xiàn)凈流入的狀態(tài)�！按笾聛碚f,會(huì)選擇一二線城市,二線城市會(huì)選較發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市,以中東部為主�！�
有業(yè)內(nèi)人士指出,按照新型城鎮(zhèn)化的思路來做項(xiàng)目,對(duì)房地產(chǎn)基金公司而言是巨大的挑戰(zhàn):第一,在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中,是以快進(jìn)快出的投資模式為主,還是以產(chǎn)業(yè)培育、長期發(fā)展的戰(zhàn)略模式為主,這是道路選擇的問題;第二,各類機(jī)構(gòu)或者地方政府熱情較高,但是在政策層面缺少真正落地的配套政策,政策支持不力;第三,在資金募集過程中,對(duì)于產(chǎn)品期限的要求較短,收益回報(bào)相對(duì)較高與城鎮(zhèn)化基金投資期限相對(duì)較長、回報(bào)相對(duì)較低發(fā)生矛盾。
在政策支持方面,楊治認(rèn)為房地產(chǎn)基金是完全市場(chǎng)化的投資工具,對(duì)政策的敏感度較低,暫時(shí)未出現(xiàn)政策上的困擾。而在以產(chǎn)業(yè)為依托的新型城鎮(zhèn)化構(gòu)想中,產(chǎn)業(yè)發(fā)展才是根本,房地產(chǎn)基金是扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融工具。王成祥介紹:“棚戶區(qū)改造、城區(qū)舊改、農(nóng)村土地集約化利用,讓農(nóng)民從散落的村落聚集到一個(gè)區(qū)域,需要一個(gè)產(chǎn)業(yè)的支撐。房地產(chǎn)項(xiàng)目只是這個(gè)過程中的一部分,里面可能還涉及農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等,我們會(huì)找一個(gè)產(chǎn)業(yè)方聯(lián)合起來做這件事情,地方政府對(duì)這種有產(chǎn)業(yè)背景、做實(shí)業(yè)的企業(yè)還是有相應(yīng)政策優(yōu)惠的�！�
出于項(xiàng)目投資周期和收益期限的考慮,王成祥表示,還需要設(shè)計(jì)合理的交易結(jié)構(gòu)和選擇介入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)�！盎鸨容^難在項(xiàng)目前期介入,一般到了中后期規(guī)劃批復(fù)下來,或者拆遷已基本結(jié)束,這個(gè)時(shí)點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)基金來說安全性會(huì)大一點(diǎn)�！蓖醭上樘寡�,舊改類項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)是拆遷,這比開發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)更大。
新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路比以往更強(qiáng)調(diào)規(guī)劃性和功能性,這意味著傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)以行業(yè)為王的粗放型發(fā)展模式顯然已不合時(shí)宜,房地產(chǎn)行業(yè)亟須轉(zhuǎn)型升級(jí)。在楊治看來,這是未來房地產(chǎn)行業(yè)是否能在新型城鎮(zhèn)化當(dāng)中分得一杯羹的關(guān)鍵�！艾F(xiàn)在要靠產(chǎn)品說話,要靠管理吃飯�！睏钪握J(rèn)為,在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程中,房地產(chǎn)基金起到一定的引領(lǐng)作用。“在資本密集型行業(yè)中,房地產(chǎn)基金占據(jù)了產(chǎn)業(yè)鏈的最上端,能起到產(chǎn)業(yè)價(jià)值構(gòu)成和產(chǎn)業(yè)鏈資源整合的作用。更重要的是,在資源整合過程中,房地產(chǎn)基金輸出了專業(yè)化管理�！�
二三線城市給房地產(chǎn)基金提供機(jī)會(huì)
據(jù)深圳市私募基金協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),截至2013年10月底,全國房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家,管理規(guī)模超過6000億元人民幣,深圳本土的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約210家,管理規(guī)模接近2000億元人民幣。無論從機(jī)構(gòu)數(shù)量還是資管規(guī)模來看,深圳房地產(chǎn)基金整體規(guī)模占據(jù)了全國的1/3。然而,細(xì)看這些基金的資金投向,更多的是二三線城市的市場(chǎng)。
深圳的房地產(chǎn)基金為何舍近求遠(yuǎn)?多位業(yè)內(nèi)人士給出了基本一致的答案:深圳的競(jìng)爭(zhēng)太大了!“北上廣深這四個(gè)一線城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的持續(xù)活躍和人口流入的良好狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)整體被看好,風(fēng)險(xiǎn)也比較小,一有房地產(chǎn)項(xiàng)目推出,都會(huì)成為各家金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相投資的對(duì)象,這造就了一線城市金融機(jī)構(gòu)或資金激烈競(jìng)爭(zhēng)的格局�！睏钪伪硎�,這種競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果便是直接導(dǎo)致各金融機(jī)構(gòu)融資成本的下降,這對(duì)房地產(chǎn)基金來說卻很為難�！胺康禺a(chǎn)基金面向的目標(biāo)客戶是高凈值人群,他們對(duì)收益回報(bào)是有要求的。加上特定的融資渠道導(dǎo)致整體的融資成本比銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)都要高,這就決定了房地產(chǎn)基金在一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,以債權(quán)投資的模式競(jìng)爭(zhēng)力是比較弱的�！比欢�,目前房地產(chǎn)基金主要還是以債權(quán)投資為主,已經(jīng)鎖定了融資成本。但是二三線城市由于融資渠道狹窄,傳統(tǒng)的信貸模式比較盛行,新興的融資模式比較少,加上某些城市如南寧、昆明等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r比較好,因此給房地產(chǎn)基金提供了很好的機(jī)會(huì)。
然而,受訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,今年房地產(chǎn)基金在一線城市發(fā)展的機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)比較多,因?yàn)榻衲赉y行資金的流動(dòng)性比較緊張,對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開始謹(jǐn)慎,房地產(chǎn)信托業(yè)同樣非常謹(jǐn)慎,將會(huì)有越來越多一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目從銀行、信托機(jī)構(gòu)里拿錢變得困難,所以會(huì)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)移方向。王成祥也透露,今年公司關(guān)注的項(xiàng)目基本都在一線城市。
編輯：耿倩
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