毫無(wú)疑問，整體樓市正在上升、回暖，甚至正在向最熱的2009年看齊。但是從產(chǎn)品角度看，市場(chǎng)正在呈現(xiàn)出不同于往日的趨勢(shì)，剛需市場(chǎng)的主力熱銷戶型正在變小，而高端住宅市場(chǎng)的主力戶型正在變大。

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，11月，北京銷售最集中的價(jià)位是100萬(wàn)-200萬(wàn)元的房子，成交占比45.71%，成交4912套，總計(jì)面積43.91萬(wàn)平方米，平均戶型面積89.39平方米。其次則是50萬(wàn)-100萬(wàn)元的房子，成交占比17.42%，成交1872套，總計(jì)面積13.87萬(wàn)平方米，平均戶型面積為74.09平方米。

　　據(jù)資深業(yè)內(nèi)人士回憶，2009年以前，北京最熱銷的戶型是面積在100平方米左右的三居，其次則是80-90平方米的兩居，現(xiàn)在主力戶型面積明顯變小。

　　北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁也表示，根據(jù)他們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)對(duì)于部分剛需置業(yè)者而言，有能力承擔(dān)的面積正在下降。

　　受這種趨勢(shì)的影響，同樣的戶型，面積正在日益“經(jīng)濟(jì)化”。如果說3年前，90平方米的三居還算是緊湊戶型的話，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)接近80平方米的三居、70平方米左右的兩居。順應(yīng)此趨勢(shì)，萬(wàn)科甚至計(jì)劃推出15平方米的微戶型。

　　11月以來，記者所知的熱銷樓盤，大部分均為性價(jià)比較高的剛需盤，而且，主力戶型均在70-100平方米之間，最先售罄的無(wú)疑均為小戶型產(chǎn)品。

　　在通州某項(xiàng)目售樓處，一位購(gòu)房者坦言：“我也想買大點(diǎn)的戶型，但是錢就這么多，房?jī)r(jià)又漲得這么快，我只能把原來三居的計(jì)劃縮為兩居。”

　　在高端市場(chǎng)上，卻呈現(xiàn)出與剛需產(chǎn)品截然相反的趨勢(shì)，那就是主力戶型越來越大。

　　無(wú)論是剛?cè)胧械耐�京金茂府，還是計(jì)劃推新的瑞安君匯，或者正在銷售的五礦萬(wàn)科如園、西山壹號(hào)院等老盤，主力戶型都在呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，尤其是樓王產(chǎn)品，很少有300平方米以下的戶型，400平方米甚至以上的戶型屢見不鮮。

　　麗茲行高端住宅研究院研究員鄭海燕表示，“限購(gòu)前，小面積戶型由于資金投入小、租金回報(bào)率高、資金回收周期短等優(yōu)勢(shì)，成為高端住宅投資者的首選戶型。但限購(gòu)之后，高端人士的投資需求與自住需求很難分開，既要考慮到自住的功能性，又要考慮未來的升值保值空間，150平方米以上戶型從而成為熱銷主力，200平方米以上稀缺戶型更是供不應(yīng)求�！�

　　□業(yè)界觀點(diǎn)

　　北京萬(wàn)科副總經(jīng)理

　　肖　勁剛需出現(xiàn)兩極化趨勢(shì)

　　總體來說北京的需求非常旺盛，銷售速度正在加快，但經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)了一些不同于以往的情況。同樣是剛需，呈現(xiàn)出兩類趨勢(shì)：一類叫下探型剛需，一類是一步到位型剛需。下探型剛需，意思就是對(duì)總價(jià)的承受能力要更低一點(diǎn)，因?yàn)橛匈Y格購(gòu)房的人群中，隨著不斷的消化，最后總是沒錢的人會(huì)更多一些，我們希望把這部分也給吸納進(jìn)來，因此我們的產(chǎn)品會(huì)做得更小一些。

　　另一種則是一步到位的趨勢(shì)。因?yàn)楸本┑南拶?gòu)政策，我們現(xiàn)在主力客戶就是四個(gè)字“新北京人”，他們只有一次購(gòu)房資格，這使得他們很難有條件通過賣了再買的方式改善居住條件，所以他只能一步到位。我們就針對(duì)這部分客戶，把戶型做得大一些，讓他們買一次就能住很長(zhǎng)時(shí)間。

　　不管是下探型也好，還是一步到位型也好，這些客戶都屬于首置剛需的，都是萬(wàn)科主要面對(duì)的客戶群。因此，我們也做了相應(yīng)的調(diào)整，下探到70、80平方米的兩居，一步到位到110多平方米的三居。

　　東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)

　　賈玉鵬公司未來繼續(xù)開發(fā)中小戶型

　　整體來看，目前剛需市場(chǎng)的主流戶型是80-90平方米的兩居室以及110-130平方米的三居室，這類產(chǎn)品走得比較好，但是80平方米以下兩居室和100平方米以下三居比以上兩種主流產(chǎn)品銷售得更快，如果同一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)了以上產(chǎn)品，則銷售時(shí)最先售罄的就是80平方米以下的兩居和100平方米以下三居。以東亞·臺(tái)湖印象為例，該項(xiàng)目六七十平米的兩居室和七八十平米的三居室賣得非�？欤�一期開盤就全部售罄，最后又加推了90多套房源，這批房源是沒有蓄客做準(zhǔn)備的，但一個(gè)周末就賣掉了30多套，可見，剛需更偏愛實(shí)用的戶型。與此同時(shí)，典型的小戶型產(chǎn)品東亞·首航國(guó)際、東亞·五環(huán)國(guó)際、東亞·馬賽公館等均持續(xù)熱銷，一般都保持在周末兩天消化30多套的速度。其實(shí)，性價(jià)比高的產(chǎn)品自然好走量，中小戶型一般能滿足剛需的生活需要，同時(shí)，價(jià)格也是剛需置業(yè)者可以承受的，因此較為熱銷。鑒于此，公司未來還將繼續(xù)開發(fā)滿足剛需的中小戶型產(chǎn)品，為剛需購(gòu)房者提供更多選擇空間。

　　凱德錦繡銷售經(jīng)理

　　鄭琳

　　164m戶型瞄準(zhǔn)CBD改善人群

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　　凱德·錦繡是凱德置地在北京CBD區(qū)域建造的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，對(duì)于在CBD這樣一個(gè)位置的物業(yè)，我們一直認(rèn)為好的房子要從可居住、可投資、可升值的角度去衡量，這種考慮在凱德·錦繡3號(hào)樓更加明顯。

　　目前CBD區(qū)域在售項(xiàng)目多以大戶型為主，總價(jià)基本都在千萬(wàn)量級(jí)，然而，低總價(jià)優(yōu)勢(shì)且兼顧舒適宜居的中小戶型一直是高區(qū)域的空白。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著今年央視新大樓正式投入使用，由此帶來高端傳媒人士與各公司商務(wù)高管成為需求主力，在CBD工作的金融、傳媒人士或致力于在CBD扎根改善的高端人群，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和細(xì)節(jié)要求更高。這部分客群多是年齡在30-40歲之間的三口之家。他們常常行走于世界各地，不管是因?yàn)槭聵I(yè)，還是在求學(xué)，這種經(jīng)歷，就是對(duì)高端公寓居住空間創(chuàng)作的親身體驗(yàn)。為此，我們今年主推64平方米小戶型和164平方米三居樓王戶型，獲得市場(chǎng)青睞。

　　金融街控股副總經(jīng)理

　　王志剛

　　快速消化在售房源

　　目前金融街控股在售主要房源為位于昌平區(qū)北七家的金色漫香苑和大興天宮院的金融街融匯，金色漫香苑僅剩下為數(shù)不多的180-190平方米五居，由于總價(jià)相對(duì)較高，銷售速度略遜于此前推出的97平方米兩居和138平方米的三居。此外，目前正在熱銷的金融街融匯項(xiàng)目，主打微公館概念，二期已于本月初開盤，主力和熱銷戶型仍以二居為主，戶型面積在70平方米左右。融匯主要面向剛需類客群，戶型區(qū)間包括54-57平方米一居、71-84平方米兩居以及98-100平方米三居。此次新推房源除了兩居外，還加推了部分100平方米左右的三居。對(duì)于明年市場(chǎng)，金融街控股的住宅項(xiàng)目仍以快速消化在售房源為主。

　　金地集團(tuán)北京公司營(yíng)銷部經(jīng)理

　　王東博

　　面向剛需以小戶型為主

　　目前金地集團(tuán)北京在售項(xiàng)目中，主要以面向剛需群體的小戶型產(chǎn)品為主。以本月底即將面市的金地格林格林為例，全部為55平方米至90平方米的一居至三居產(chǎn)品，包括55平方米一居、75平方米和80平方米兩居以及89平方米三居。未來金地集團(tuán)在京推出的產(chǎn)品類型仍將以此類剛需性中小戶型為主，金地格林格林的二期也仍將全部為90平方米以下戶型。雖然市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)局部性回暖趨勢(shì)，但是調(diào)控政策依舊，對(duì)于未來市場(chǎng)我們保持謹(jǐn)慎樂觀，與大戶型相比，面向首置及首改客群的中小戶型，會(huì)保持一定的市場(chǎng)熱度。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部

　　張旭

　　兩居戶型為當(dāng)下市場(chǎng)成交主流

　　從目前新房和二手房成交情況來看，兩居占比最高，占整體市場(chǎng)成交量的45%左右。由于價(jià)格和區(qū)位的不同，新房市場(chǎng)中三居占比高于一居，而二手房市場(chǎng)中一居的占比高于三居。一居和相對(duì)低總價(jià)的兩居室，主要客群為首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者，而改善型購(gòu)房者的主要置業(yè)目標(biāo)則是三居和部分高總價(jià)的二居室。與前期相比，四季度剛需購(gòu)房者的增加比較明顯，90平方米以下的小戶型成交占比又有所上漲，也是年末市場(chǎng)出現(xiàn)暖冬的重要推動(dòng)因素。預(yù)計(jì)未來限購(gòu)和限貸政策仍會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，因此能夠進(jìn)入市場(chǎng)的需求還是以自住類剛需首置和首改購(gòu)房者為主，這樣的市場(chǎng)需求決定了未來市場(chǎng)上的主流戶型仍會(huì)以兩居為主。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁

　　胡景暉

　　中小戶型是熱銷主力

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，12月上旬全市新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽2632套，其中一居室、二居室占比合計(jì)達(dá)到55.66%，比上月上漲7.49個(gè)百分點(diǎn)。并且在12月上旬熱銷項(xiàng)目中，成交套數(shù)排名前十的項(xiàng)目全部位于五環(huán)以外、成交均價(jià)均在17500元/平方米以下。由此可以看出首次置業(yè)需求迎來新一輪釋放高峰，12月將延續(xù)暖冬格局。事實(shí)上，十八大以來，房地產(chǎn)政策維持相對(duì)穩(wěn)定之格局，加上房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期不再，雖然部分開發(fā)企業(yè)完成年度銷售業(yè)績(jī)，但由于政府在開工、投資方面的壓力依然存在，部分企業(yè)也在年底選擇“乘勝追擊”的策略，以換取足夠多的現(xiàn)金流，為來年繼續(xù)發(fā)展做充分準(zhǔn)備，多重因素疊加使得年底迎來剛性需求抄底的好時(shí)機(jī)。

　　麥田房產(chǎn)石佛營(yíng)區(qū)炫特二店店長(zhǎng)

　　周　瓊

　　90平以下小戶型受年輕白領(lǐng)偏愛

　　上周石佛營(yíng)商圈成交較為活躍，由于周邊6號(hào)線開通在即，再加上該項(xiàng)目主打90平以下小戶型，近期咨詢客戶明顯增多，且主要是在周邊工作的“80后”白領(lǐng)，該類群體由于是首次置業(yè)，除了有使用公積金貸款這一特征之外，還有將小戶型作為過渡房源，十分注重周邊生活、交通便利度的特點(diǎn)。