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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)大河報(bào)報(bào)道：2013年9月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布了升級(jí)版“限購(gòu)令”，采取了“未滿20周歲的鄭州市民不得買房;持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房”等一系列舉措。最重要的是，鄭州市房管局還提出了“房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)”目標(biāo)。根據(jù)這一目標(biāo)，鄭州市每套商品房都要在房管、物價(jià)部門備案，備案價(jià)格不得高于此前售價(jià)，并且今后房?jī)r(jià)不得增長(zhǎng)。如今兩個(gè)月過(guò)去，鄭州樓市出現(xiàn)了哪些變化，飆漲的鄭州房?jī)r(jià)是否被勒住了韁繩?

　　限購(gòu)限價(jià)效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“三連跌”

　　根據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)，鄭州市8月、9月份商品住房?jī)r(jià)格分別為每平方米7589元和7561元，連續(xù)兩個(gè)月下探。而10月份，鄭州商品住宅量?jī)r(jià)齊跌，銷售均價(jià)為7401元/平方米，環(huán)比下降2.12%，相當(dāng)于每平方米降了160元。

　　可以說(shuō)，鄭州的升級(jí)版限購(gòu)令的確起到了限制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的效果，而這與鄭州市房管局提出的“房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)”目標(biāo)限價(jià)不無(wú)關(guān)系。據(jù)了解，目前鄭州市已經(jīng)有200多個(gè)項(xiàng)目按照“零增長(zhǎng)”的要求在房管部門備案銷售價(jià)格。鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱此舉或能卡住開(kāi)發(fā)商的“喉嚨”，9月份，鄭州市又有26家樓盤因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，被約談、停止網(wǎng)簽，并被要求限期進(jìn)行整改。

　　限購(gòu)后，在銷售價(jià)格上官方公布實(shí)現(xiàn)了“三連跌”，但具體到每一個(gè)樓盤表現(xiàn)卻并不相同。記者走訪了方圓經(jīng)緯、升龍城、正商城、德潤(rùn)黃金海岸、財(cái)信圣堤亞納、昌建譽(yù)峰和升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)等7個(gè)項(xiàng)目。這幾個(gè)樓盤都屬于平銷期，并未出現(xiàn)大規(guī)模的開(kāi)盤活動(dòng)。7個(gè)典型項(xiàng)目中2個(gè)項(xiàng)目上漲明顯，2個(gè)項(xiàng)目下降明顯，3個(gè)項(xiàng)目呈上下波動(dòng)走勢(shì)，總體來(lái)講限購(gòu)前后的銷售均價(jià)變化不大，仍然是維持平穩(wěn)的價(jià)格走勢(shì)，小幅波動(dòng)主要是受到推售產(chǎn)品的影響。

　　不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)惠方面，開(kāi)發(fā)商仍少有松口。之前的各種優(yōu)惠逐漸難覓蹤跡，當(dāng)前大部分樓盤僅剩余常規(guī)的為數(shù)不多的認(rèn)籌和開(kāi)盤優(yōu)惠。

　　同致行鄭州公司研究中心總監(jiān)曹慶偉表示，在升級(jí)版限購(gòu)令下，鄭州房?jī)r(jià)年底出現(xiàn)翹尾行情的可能性不大，但一旦限購(gòu)放松，很可能迎來(lái)一波洶涌的房?jī)r(jià)反彈潮。并不排除明年被壓抑。

　　如果真的有調(diào)控樓市的有效手段，按照當(dāng)前的行業(yè)情況看，房?jī)r(jià)短期內(nèi)要想驟降難度很大。原因有三：首先當(dāng)前絕大多數(shù)房企銷售良好，資金流回款也不錯(cuò)，再加上開(kāi)發(fā)成本的上升，開(kāi)發(fā)商降價(jià)難度甚高，因此短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅降價(jià)很難;其次，購(gòu)房者特別是投資客未必會(huì)不買房，剛需族等不起，而投資客在沒(méi)有更好的資金投資渠道時(shí)，房地產(chǎn)仍是首選;再次，地方政府房地產(chǎn)依賴程度較大，新政策未必馬上落實(shí)，在當(dāng)前的財(cái)政制度面前，若不靠賣土地、依賴房地產(chǎn)，地方政府的各項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)以及自身發(fā)展必?zé)o法順利進(jìn)行。

　　銷量：進(jìn)入四季度壓力增大

　　2013年前三季度鄭州市商品房銷售交出一份比較滿意的答卷。數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品房銷售供應(yīng)面積880萬(wàn)㎡，商品房銷售總面積達(dá)到732.6萬(wàn)㎡，月均銷售面積達(dá)到81.4萬(wàn)㎡，相比于2012年月均73.3萬(wàn)㎡/月、2011年月均50.9萬(wàn)㎡/月的銷售量來(lái)講，上升幅度明顯。但是，進(jìn)入本該更旺的“金九銀十”，尤其是進(jìn)入10月份以來(lái)，鄭州樓市成交量出現(xiàn)了相對(duì)萎縮現(xiàn)象。10月份，10月鄭州商品房銷售7250套，其中商品住宅銷售5933套，環(huán)比下降1.58%，較去年同期降幅達(dá)25.82%; 而在2012年10月，鄭州商品房成交達(dá)到8816套，住宅7998套，與去年同期比較，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售頹勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　記者比較了今年各月份成交量走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，今年鄭州商品住宅成交量高點(diǎn)在今年3月份，為成交量是9014套，而此高點(diǎn)是8月份，商品住宅銷售了8351套，而該月正是鄭州房?jī)r(jià)飆漲的月份，此后，隨著升級(jí)版限購(gòu)令的推出，鄭州樓市也難現(xiàn)風(fēng)光，量?jī)r(jià)齊跌，傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”兩個(gè)月成交量分別僅為6028套、5933套。而被稱為銀十的10月份銷量，僅高于有著春節(jié)長(zhǎng)假的2月份。

　　另外，今年6月～8月份鄭州商品房住宅月均去化67萬(wàn)㎡，而9月～10月份月均去化降到了60萬(wàn)㎡，限購(gòu)前后銷售量有所下滑。

　　出現(xiàn)此情形，也讓在7、8月份嘗到甜頭的開(kāi)發(fā)商有種溫水煮青蛙的感覺(jué)。一名開(kāi)發(fā)商告訴記者，他們的樓盤在經(jīng)歷了7、8月份的推盤高峰后，金九銀十反而效果差了起來(lái)，期間也做了一些活動(dòng)，但效果并不明顯，尤其是進(jìn)入10月份以來(lái)，購(gòu)房者觀望情緒又慢慢滋生開(kāi)來(lái)。航海路一開(kāi)發(fā)商告訴記者為了推銷量，采取了數(shù)次開(kāi)盤的措施，但效果都不甚理想。對(duì)此，同致行鄭州公司研究中心總監(jiān)曹慶偉認(rèn)為，金九“退色”，銀十“進(jìn)水”，跟政府推出的限價(jià)限購(gòu)措施不無(wú)關(guān)系，可以說(shuō)政府調(diào)控效果明顯。

　　開(kāi)發(fā)商：

　　由樂(lè)觀重新陷入躊躇

　　可以說(shuō)，9、10月份以前，開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)和銷量一直信心滿滿，而實(shí)際的市場(chǎng)表現(xiàn)也的確達(dá)到了開(kāi)發(fā)商的期望值。由于市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，不少企業(yè)都計(jì)劃在金九銀十加大供應(yīng)量，以期提前完成全年任務(wù)。記者從同致行機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)得到了證實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，在9月份鄭州限購(gòu)升級(jí)后，商品住宅的供應(yīng)不僅沒(méi)有減少，反而明顯增加，9、10月份兩個(gè)月的供應(yīng)量是前三個(gè)月的1.24倍。在剛推出升級(jí)版限購(gòu)令時(shí)，一開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)告訴記者：“我們不僅不會(huì)減少推盤量，還會(huì)在金九銀十加大推盤量，增加市場(chǎng)份額，力圖提前完成銷售任務(wù)。”從側(cè)面也反映出開(kāi)發(fā)商依然對(duì)限購(gòu)升級(jí)后的市場(chǎng)充滿信心。

　　不過(guò)到了11月份，開(kāi)發(fā)商并未交出滿意的銷售業(yè)績(jī)，記者通過(guò)方圓經(jīng)緯、升龍城、正商城、德潤(rùn)黃金海岸、財(cái)信圣堤亞納、昌建譽(yù)峰和升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)這七個(gè)處于平銷期的樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些樓盤在9、10月份的銷量都出現(xiàn)明顯的下滑，其中正商城和天匯廣場(chǎng)在6月份都達(dá)到了將近500套的銷量，而在9月和10月銷售不足100套。方圓經(jīng)緯、德潤(rùn)黃金海岸、昌建譽(yù)峰6月份銷量都在100~200套之間，在9、10月份驟然降至幾套到幾十套不等。而升龍城和財(cái)信圣堤亞納在9月份銷量跌入谷底后在10月份出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)。對(duì)于不如意的銷售狀況，一些開(kāi)發(fā)商為了能否如期完成年度銷售計(jì)劃而著急起來(lái)。一開(kāi)發(fā)商向記者承認(rèn)，限購(gòu)升級(jí)對(duì)項(xiàng)目的影響比較明顯，在銷售過(guò)程中，可以明顯感受到限購(gòu)升級(jí)后部分購(gòu)房者調(diào)整了購(gòu)房計(jì)劃。原先信誓旦旦不會(huì)做出調(diào)整的開(kāi)發(fā)商也被迫改變了銷售策略，為應(yīng)對(duì)政策的變化對(duì)自身的銷售節(jié)奏也作出了調(diào)整。

　　雖然9、10月份鄭州樓市量?jī)r(jià)齊跌，但國(guó)內(nèi)大開(kāi)發(fā)商并未放松開(kāi)發(fā)鄭州市場(chǎng)的步伐，記者了解到，恒大兩個(gè)項(xiàng)目恒大金碧天下和恒大綠洲都取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，而作為萬(wàn)科進(jìn)軍中原后的首發(fā)作品，萬(wàn)科美景龍?zhí)?0月正式推向市場(chǎng)，雅居樂(lè)鄭州首盤--鄭州雅居樂(lè)國(guó)際花園也展現(xiàn)在公眾面前。業(yè)內(nèi)人士稱，隨著眾多大型房企的入駐，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生深刻變化。而眾多的本地中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，在越來(lái)越高的地價(jià)面前已經(jīng)力不從心，在大型房企的快速開(kāi)發(fā)高效運(yùn)營(yíng)、低成本規(guī)模化運(yùn)作面前已顯得心有余而力不足，或是退出房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)行經(jīng)營(yíng)，或是退守三四線城市，前幾年還叱咤樓市的一些本地開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)難覓蹤影，有一些受制于資金仍堅(jiān)守在房地產(chǎn)行業(yè)的本土房地產(chǎn)商則尋求行業(yè)內(nèi)合作開(kāi)發(fā)之路，行業(yè)的分化在加劇，大企業(yè)與中小企業(yè)的分化亦在加劇。