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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道：近日，度假歸來的吳梅(化名)再去看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己曾青睞的幾個(gè)項(xiàng)目已然售罄。而包括新入市的項(xiàng)目在內(nèi)，現(xiàn)有的在售項(xiàng)目中，多數(shù)都超出了她的支付能力，吳梅后悔沒有早下手。

　　始于9月份的一波樓市交易熱潮，已悄然延續(xù)至“十一”長(zhǎng)假之后。隨著改善型需求的持續(xù)釋放，長(zhǎng)假之后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量迅速恢復(fù)到節(jié)前的水平。

　　在買漲情緒支撐下，盡管這種成交局面還將在十月延續(xù)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)步步抬升的現(xiàn)實(shí)將可能對(duì)交易量產(chǎn)生抑制，加之各家銀行信貸指標(biāo)釋放殆盡，市場(chǎng)下滑預(yù)期已經(jīng)明朗。專家強(qiáng)調(diào)，年末市場(chǎng)可能迎來供需雙雙走低的局面。

　　買漲情緒支撐交易

　　作為一名換房者，吳梅認(rèn)為自己比大部分購房者具有更強(qiáng)的支付能力，而這種支付能力使得她具有更大的選擇余地。但在度假歸來后，選擇范圍迅速減小，吳梅大呼后悔。

　　國(guó)慶長(zhǎng)假期間的北京樓市，成交量抬升明顯。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，今年10月1日至7日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交893套，成交面積7.04萬平方米，成交套數(shù)比去年同期上升了104.3%。

　　“樓市無假期”的情況，已經(jīng)成為各個(gè)熱點(diǎn)城市的普遍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，全國(guó)主要的54城市新建住宅簽約19572套，同比上漲了6.2%。從近期的數(shù)據(jù)不難看出，長(zhǎng)假結(jié)束之后，市場(chǎng)交易量已迅速恢復(fù)到節(jié)前的水平。

　　在支撐此輪交易的因素中，類似吳梅這樣的改善型需求者不可忽視。有統(tǒng)計(jì)顯示，近幾個(gè)月來，北京樓市交易的平均戶型面積和單價(jià)均在上升。這種變化表明，在當(dāng)前的購房結(jié)構(gòu)中，改善型需求所占比重正在上升。

　　北京多個(gè)商品房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)了這一判斷：在今年年初和上半年的市場(chǎng)交易中，首次置業(yè)需求仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；而從年中開始，對(duì)價(jià)格承受力較高、戶型要求更大的改善型需求開始增多。

　　除此之外，此輪樓市成交量的回升，還有因地價(jià)抬升帶來的買漲情緒驅(qū)動(dòng)。從今年7月開始，一線城市陸續(xù)誕生單價(jià)和總價(jià)“地王”。短短不到兩個(gè)月間，北京“地王”門檻已從4萬元/平方米攀升至7萬元/平方米。進(jìn)入8月，“地王潮”從一線城市逐漸蔓延至二線城市。

　　眾多高價(jià)地的出現(xiàn)，帶來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，購房者更是蜂擁入市。據(jù)悉，最近兩個(gè)月來，北京的臺(tái)湖、孫河、亦莊、房山等區(qū)域的土地成本均達(dá)到歷史最高點(diǎn)，而上述區(qū)域恰恰是近期北京成交較為旺盛的地區(qū)。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，此前樓市的“金九”成色已經(jīng)較為明顯，盡管高層要求各地平抑高價(jià)地信號(hào)，但在當(dāng)前的政策空窗期，恐慌性需求恐難以被壓制，未來還有進(jìn)一步釋放的空間。

　　高房?jī)r(jià)或抑制交易

　　與成交量維持高位并行的是，房?jī)r(jià)也在延續(xù)高位上漲的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]的統(tǒng)計(jì)，今年9月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%，自2012年6月以來連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲。其中，北京漲幅繼續(xù)居首。

　　上述機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，不同城市住宅市場(chǎng)表現(xiàn)明顯差異化，北上廣深等重點(diǎn)城市持續(xù)供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲明顯且未來上漲壓力仍較大；而多數(shù)三四線城市房源供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)整體以穩(wěn)為主。

　　在支撐熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的因素中，除市場(chǎng)供需失衡的基本面之外，還因房企并不具備降價(jià)的動(dòng)力。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，在15家公布前9月 銷售業(yè)績(jī)的房企中，合計(jì)前9月銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了5455億，同比上漲42%。其中，多家企業(yè)已經(jīng)提前完成年度銷售任務(wù)，其他企業(yè)大部分也已經(jīng)接近完成，今年 多家房企甚至有創(chuàng)造銷售新記錄的可能。

　　張大偉認(rèn)為，由于銷售任務(wù)完成較好，房企在四季度的最后幾個(gè)月開始追求高利潤(rùn)，而且很可能會(huì)惜售。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)上次因資金壓力而集體降價(jià)，還是去年上半年的事。

　　供應(yīng)萎縮的局面已經(jīng)很快出現(xiàn)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間(10月1日-7日)，北京商品住宅市場(chǎng)僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，相比去年同期減少了兩個(gè)。3個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅211套，預(yù)售許可面積3.1萬平方米，同比分別減少81%、69.3%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在經(jīng)過此前的銷售之后，房企整體存貨量的不足，當(dāng)前北京的新房庫存已經(jīng)降到6萬套以下的歷史低點(diǎn)。這種情況恰恰是吳梅感到“選擇余地小”的原因。

　　任啟鑫表示，當(dāng)前部分剛需盤的價(jià)格已超出了剛需人群的承受范圍，價(jià)格的過快上漲也使得購房者心理預(yù)期有所變化。因此，從未來北京商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)來看，9月成交旺盛的局面可能不會(huì)延續(xù)太久。這種觀點(diǎn)也成為當(dāng)前行業(yè)的主流。

　　值得注意的是，近期首套房貸利率優(yōu)惠普[微博]遍緊縮，多數(shù)銀行上調(diào)至基準(zhǔn)利率，使得購房成本有所提高。加之年末銀行信貸額度普遍收緊，未來的市場(chǎng)需求可能進(jìn)一步得到抑制。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，在度過“金九銀十”之后，年末樓市可能迎來供需雙雙低迷的時(shí)期，市場(chǎng)熱度將迅速下降。有專家表示，盡管選擇余地不大，但10月很可能是今年最后的購房窗口期。