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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)大河報報道：前三季度，調(diào)控政策層出不窮、地產(chǎn)群雄爭霸全城、購房者舉棋不定，而依舊不明朗的樓市霧靄重重，地產(chǎn)列車難尋樓市軌跡。

　　在“升級版限購令”之下，鄭州樓市應(yīng)聲下行，9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度，開發(fā)商年底沖量在即，資金回籠壓力明顯增大，在二三季度快速去化的背景之下，今年年底樓市或?qū)㈦y以延續(xù)去年暖冬形勢，難言翹尾行情。

　　供應(yīng)與存量并存 銷售壓力加大

　　自9月份以來，鄭州樓市就進入了密集的推盤期，根據(jù)鄭州新浪樂居的統(tǒng)計，9月份鄭州共有23個樓盤入市，10月則有26個樓盤新入或加推。

　　而接下來的11月，入市房源還將繼續(xù)增長，共有30家樓盤推出房源，其中純新盤16個，占總量的近53.3%，總體住宅類型27個，占據(jù)開盤總數(shù)90%。

　　值得注意的是，入市房源除了占絕對主力的剛需兩房、三房戶型外，第四季度，鄭州郊縣高端大盤也紛紛積極入市，在爭搶本地區(qū)高消費客源之外，也在分搶鄭州客源。

　　盡管目前尚無準確數(shù)據(jù)說明四季度將有多少房源入市，但從11月激增的開盤數(shù)量中可以看出，四季度入市房源或創(chuàng)下年度新高。

　　一方面是供應(yīng)量增大，另一方面則是高庫存的存在。據(jù)克而瑞(CRIC)發(fā)布的數(shù)據(jù)，鄭州9月開盤項目整體去化率為62.23%，整體去化水平較一般，多數(shù)項目的主力產(chǎn)品為80㎡-90㎡的兩房和小三房，以剛需產(chǎn)品為開盤主推。

　　在9月份開盤的14個項目，僅有6個樓盤開盤去化率在80%以上，個別項目開盤去化甚至不足30%，各個項目去化差異性明顯。

　　鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)表明，截至9月底，市區(qū)商品房累計可售面積為1193.68萬平方米，同比增長54.45%。其中，商品住房累計可售面積為394.65萬平方米，同比增長8.83%。按照前9月的平均去化率，目前存量住宅去化周期為6個月，逼近合理存量水平底線。業(yè)內(nèi)預計，隨著四季度入市房源的增加，住宅庫存量將進一步增多，很有可能突破存量房的合理水平線。而不少開發(fā)商亦表示，四季度將面臨更大的銷售壓力。

　　“我們樓盤今年以來開了三次盤，每次開盤效果都不是很好，全年任務(wù)能否完成，第四季度很關(guān)鍵，但就目前情況而言，完成任務(wù)的壓力非常大。”東區(qū)某樓盤的營銷負責人對記者表示。

　　限購與限價同在 房企難以提價

　　2013年9月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局升級版“限購令”發(fā)布以來，已經(jīng)取得了一定的成效。據(jù)統(tǒng)計，鄭州市八九月份商品住房價格分別為每平方米7589元和7561元，已連續(xù)兩個月下探。

　　在“限購令”發(fā)布之時，房管局還提出了提出“房價零增長”目標。根據(jù)這一目標，鄭州市每套商品房都要在房管、物價部門備案，備案價格不得高于此前售價，并且今后房價不得增長。

　　相比限購令，限價令對于開發(fā)商的限制更為直接，房企紛紛表示不敢貿(mào)然提價。據(jù)悉，目前鄭州市已經(jīng)有200多個項目按照“零增長”的要求在房管部門備案銷售價格。這些項目，既有6000多元/平方米的“剛需盤”，又有1.6萬元/平方米的“珍稀盤”，更多的是8000元/平方米左右的“大眾盤”。

　　此舉被認為直接卡住了開發(fā)商的“喉嚨”，據(jù)記者了解，9月份，鄭州市又有26家樓盤因為房價上漲，被鄭州市房管局約談負責人、停止網(wǎng)簽，并要求限期進行整改。

　　“限價令就相當于懸在開發(fā)商頭上的一把達摩克利斯之劍，你價格定高了，就拿不到預售證，沒法銷售，所以接下來開發(fā)商在提價方面會相當謹慎�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會秘書長葉琦也表示，前期出現(xiàn)的商品住房價格上漲，是由短期供應(yīng)不足導致的短暫性需求緊張造成的。針對這一情況，年底前將有300多萬平方米的中小套型普通商品住房陸續(xù)投放市場，屆時房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出供求平衡、價格穩(wěn)定的態(tài)勢。

　　土地出讓高峰期 資金回籠迫切

　　2013年以來，鄭州土地市場一直勢頭高昂，1、2月份均有30余宗土地推出，此后在5月、6月、7月也有小高潮出現(xiàn)。而9月土地的成交量，則再度拉開了鄭州土地集中供應(yīng)的帷幕。

　　克而瑞(CRIC)《鄭州2013年9月房地產(chǎn)市場月報》顯示，9月份鄭州土地市場回暖跡象顯著，供應(yīng)26宗地塊，共計62.77萬㎡，環(huán)比上漲111%，其中住宅用地占比46%;成交16宗地塊，共計49.10萬㎡，環(huán)比上漲961%。

　　根據(jù)土地出讓計劃，10月份，鄭州市區(qū)計劃出讓各類建設(shè)用地合計24塊，涉及住宅、工業(yè)、批發(fā)零售、商務(wù)金融、餐飲住宿、科教等土地用途面積合計為823.71畝。其中，商住房用地為8塊，面積共計310.98畝。

　　“根據(jù)以往市場表現(xiàn)，第四季度供地量將逐月增大，而10月正是拐點，將開啟本年度供地高峰。從目前土地儲備情況看，不少開發(fā)商都有強烈的拿地需求，后市土地市場的競爭將十分激烈�！备偤系禺a(chǎn)董事長王東認為。

　　據(jù)統(tǒng)計，2013年以來，全國性標桿房企爭相在鄭州土地市場發(fā)力。如金地集團以24016萬元的價格拿下管城回族區(qū)一住宅用地;恒大地產(chǎn)更是在鄭州連拿五幅地塊，總拿地款為71650萬元。

　　照此邏輯，為了支撐土地市場上激烈的競爭以及年底各方款項的結(jié)算，企業(yè)必須具備充分現(xiàn)金流，回款壓力自然放大，四季度房企回籠資金迫切。有業(yè)內(nèi)人士由此坦言，既然需要大量回款，又怎敢賣高價呢?

　　年前樓市將平穩(wěn)

　　仍是購房時機

　　業(yè)內(nèi)專家分析認為，鄭州市在出臺新的穩(wěn)控房價措施時，將中小套型住房達到總套數(shù)70%的普通商住房項目納入了保障性住房行政審批快速通道，普通商住房項目投放速度加快，前三季度鄭州市商住房新開工面積增幅達到46.4%，將對明年下半年和后市形成有效供給。

　　同時，城中村改造項目年底前將有300多萬平方米的中小套型普通商品房陸續(xù)投放市場。在土地供應(yīng)上，土地供應(yīng)將明顯增加，第四季度可供應(yīng)的住宅用地至少達337公頃，是今年前三個季度的76%。

　　葉琦分析，隨著各項政策效應(yīng)的疊加和遞增，鄭州商品住房的短暫性供求緊張局面，將在今年底或明年上半年逐步得到有效緩解，屆時將有望呈現(xiàn)出供求基本平衡、價格基本穩(wěn)定的局面。

　　王東表示，鄭州是二線城市，且房地產(chǎn)市場一直保持健康穩(wěn)定狀態(tài)，而且，鄭州市場“金九銀十”期間表現(xiàn)良好，成交量處于高位，整體還是剛需引領(lǐng)市場。無論新房還是二手房從市場環(huán)境和政策環(huán)境上看，并沒有完全處于上漲通道。因此，年前整體樓市仍是平穩(wěn)狀態(tài)，價格難翹尾。

　　祝福紅城營銷總監(jiān)郭海芹認為，在來年市場不確定因素增多的情況下，對于廣大消費者來說，年前不失為選房購房的時機。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清則建議，購房者重點考慮一下高新區(qū)和航空港區(qū)，這兩大區(qū)域樓盤一是不限購，二是相對便宜，三是升值潛力巨大。另外，二手毛坯房也是不錯的選擇，舊房的價格，新房的感受，成熟的社區(qū)，市中心的優(yōu)越位置，相對于位置偏遠的新樓盤，物超所值。