傳房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行營改增 稅率或是11%
2014-06-05 10:05:00 來源：河南商報(bào) 說兩句 分享到：
傳言房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行“營改增”，正在調(diào)研。
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)河南商報(bào)報(bào)道：業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)納入“營改增”范圍，但應(yīng)該在建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)之后。如果真如傳言所說改稅率5%的營業(yè)稅為稅率11%的增值稅，房企會(huì)否多繳稅，還要看抵扣情況。
消息
傳言房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”
正調(diào)研
近日，有媒體從多方渠道獲悉，目前財(cái)稅部門已經(jīng)開始著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅后稅率很有可能為11%。
據(jù)報(bào)道，財(cái)稅部門和房地產(chǎn)商關(guān)于“營改增”的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設(shè)對(duì)收入、成本、利潤等進(jìn)行分析和測(cè)算。
今年3~4月，一批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財(cái)稅部門。
記者從相關(guān)部門了解到，在房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓及銷售、預(yù)繳清算及持有自營5個(gè)階段，主要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等8種稅。
房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅率為5%。2012年，包括契稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，全國房地產(chǎn)業(yè)繳稅1.3萬億元，其中營業(yè)稅4051億元，占31%。
觀點(diǎn)1
房地產(chǎn)業(yè)“營改增”
以公司名義買房最劃算
有專家分析，如果買房者是企業(yè)，且可以憑房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”，對(duì)于企業(yè)購房是一大利好。
“還有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)這兩大塊沒有實(shí)行‘營改增’�！弊�(cè)稅務(wù)師王國娜說，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”肯定排在這兩個(gè)行業(yè)的后面，現(xiàn)在談房地產(chǎn)業(yè)“營改增”為時(shí)過早。
那么，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“營改增”，對(duì)誰有好處？
目前，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，從上游購買物資取得的增值稅發(fā)票都可抵扣。但是到了下游，抵扣受限制就比較多了。比如說，企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)，就不能進(jìn)行抵扣。
但“營改增”后，如果企業(yè)購買房屋，就可以用取得的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。而對(duì)于個(gè)人來說，購房要按照購房款的多少繳稅，不存在抵扣情況，自然影響不到個(gè)人購房者。
觀點(diǎn)2
對(duì)身陷二、三線城市
地產(chǎn)泡沫中的房企來說是好事
“營改增”對(duì)利潤率低或身陷二、三線城市地產(chǎn)泡沫中的房企來說，或許是件好事兒。
有專家分析，這些開發(fā)商，投資于類似杭州這樣泡沫很多或供給過剩的二、三線城市，拿地價(jià)格高，房子賣不上價(jià)兒，一些公司甚至在虧損線上掙扎。
對(duì)于這些房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)行征收的營業(yè)稅是剛性的，按照銷售額的5%收取，而改成增值稅之后，只征收增值部分的11%，這對(duì)于企業(yè)或許是件好事。
觀點(diǎn)3
稅負(fù)是增是降看抵扣
但企業(yè)經(jīng)營會(huì)更加規(guī)范
如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率真的像某些人士推測(cè)的為11%，那房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)是增是降？
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長殷強(qiáng)認(rèn)為，稅率似乎顯得高，但會(huì)不會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，要看能不能進(jìn)行充分抵扣。
“如果稅率真的定為11%，那財(cái)稅部門必定認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)可抵扣項(xiàng)目較多�！彼f，因?yàn)榭紤]到各個(gè)行業(yè)抵扣的情況不同，“營改增”出現(xiàn)了多檔稅率。
其實(shí)，作為房地產(chǎn)業(yè)上游的建筑業(yè)，可以納入“營改增”范圍。加上房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性和復(fù)雜性，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能取得建筑業(yè)的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，勢(shì)必增加稅負(fù)及經(jīng)營成本。
鄭州市地稅局一位不愿透露姓名的人士表示，如果房地產(chǎn)業(yè)“營改增”將增值稅稅率定為11%，相對(duì)營業(yè)稅，稅率上浮了。除土地成本外，建筑費(fèi)用是開發(fā)商最大的費(fèi)用，而建筑業(yè)營業(yè)稅稅率目前是3%，而其他抵扣項(xiàng)也很有限。
“很難說，但房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加規(guī)范經(jīng)營�！弊�(cè)稅務(wù)師陳俊嶺表示。
觀點(diǎn)4
房地產(chǎn)業(yè)“營改增”
可能會(huì)有三種過渡方案
雖然有媒體報(bào)道言之鑿鑿，但財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”還沒有出臺(tái)具體方案，稅率、征收方式等方面還存在較大變數(shù)。
也有專家認(rèn)為，一些企業(yè)在“營改增”之前購進(jìn)房產(chǎn)，“營改增”之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業(yè)就會(huì)在沒有抵扣的情形下繳稅，造成稅負(fù)大幅提升。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)買賣涉及的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對(duì)進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣的情況下，對(duì)企業(yè)的影響會(huì)很大。
其實(shí)，基本每一個(gè)行業(yè)在“營改增”的過程中，都會(huì)出臺(tái)一定的過渡性政策。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，有可能會(huì)有三種方案：一是讓已有的房產(chǎn)繼續(xù)繳納營業(yè)稅；二是根據(jù)樓房的年齡對(duì)銷項(xiàng)稅打折；三是國家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅。
也有稅務(wù)專家表示，相對(duì)一手房，二手房“營改增”操作上相對(duì)簡單。
觀點(diǎn)5
若稅率超過現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)
二手房價(jià)格會(huì)更高
房地產(chǎn)業(yè)如果實(shí)行“營改增”，會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響嗎？
鄭州一位資深二手房中介經(jīng)紀(jì)人表示，目前在鄭州二手房交易中，稅費(fèi)主要包括個(gè)人所得稅、契稅、營業(yè)稅等三種。
其中營業(yè)稅稅率為5%，購買時(shí)間不足5年的非普通住宅（即面積大于144平方米的）按全額征收，超過5年的非普通住宅按兩次交易差價(jià)征收，超過5年的普通住宅免征。加上教育費(fèi)附加等，最終稅率大概在5.62%。
“如果增值稅稅率超過該稅率，會(huì)導(dǎo)致兩種情況：第一，高額的稅費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到需求方，二手房價(jià)格會(huì)更高；第二，在新政策出臺(tái)前，還會(huì)出現(xiàn)去年‘國五條’出臺(tái)時(shí)那種瘋狂排隊(duì)交易的場(chǎng)面�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
首席編輯方毅夫/制圖
編輯：任偉
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